旅游城市經營與旅游房地產開發.

       城市經營及其手段

政府使用多種手段進行旅游城市經營，這是旅游目的地運營的一種重要手段，其市場運作的關鍵，是旅游房地產開發。其中，特色商業休閑街區等旅游商業房地產的開發，具有凝聚人氣和提升地價的帶動作用；而旅游房地產的開發，可以有效地推動旅游目的地品牌營銷。

一、城市經營及其手段

城市經營，就是地方政府以城市土地為基礎，采取直接或間接手段，改變城市投資環境和生活條件，吸引社會資金投資開發城市。

我國地方政府的城市經營模式，主要的推動手段大體上分為4方面：

1、財政手段運用

財政來源于稅費收入、政府借貸、上級專項資金和一般轉移支付。改革開放以來，地方政府運用財政資金開展經濟建設的條件發生了變化，擁有了多種促進經濟的財政手段：一是減免稅費，包括后來的財政補償(貼)；二是直接投資,形成投資環境與條件；三是資金扶持,給予一定的無償或有償支持；四是剝離消化負債與人員,為企業減負。

一般的財政手段，表現在地方政府制定的招商引資優惠政策上。

2、公共工程建設

公共工程是對區域整體發展有益，而又無法實現直接盈利的建設項目。公共工程對于區域經濟中的收益個體，完全是不平衡的，這就為一部分企業創造了巨大的商機。

道路建設是最大的公共工程投資項目。特別是非收費性的城市公路，對于土地價值的提升，具備了特別重要的作用。城市公共配套設施包括供水、供氣、供熱、排污、醫院、學校、商業等，是社區發展的核心要素。政府在城市擴展中的規劃及配套工程的建設速度，直接影響房地產商的投資收益率及回收時間。

3、土地運營

土地一級市場利潤豐厚，公共工程帶動效應顯著，形成了良性滾動結構，增長空間大。因此，新區開發、舊城改造等都形成了巨大的商業機會。

4、國有資產運營

國有存量資產是政府可以運營的一張重要的牌。隨著國退民進戰略的實施，國資退出競爭性領域，為政府運營經濟提供了政策空間。

賓館、餐廳、景區民營化已經成為主流運營方式，社會投資介入后，效益明顯改善。資源開發包括礦產資源(溫泉等)、風景名勝資源、文物文化資源等等，都是政府控制的可運作資產。

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