城市經營中的旅游運營方略

       城市休閑地產開發

我們認為，城市休憩模式的快速發展，已經成為城市經濟發展的動力機制，帶動了城市文化、城市環境、城市風貌、城市產業的方方面面。成都就是這樣一座城市，成為具有濃郁地方文化色彩的“休閑之都”??其市民生活方式的演繹，成為中國新市井文化的經典代表，在中國城市休閑發展中，具有典型意義。由休憩模式創新，借助房地產開發力量，帶動休閑經濟，形成休閑文化，推動成都城市建設與城市三產的全面發展。

我們總結全國休閑地產，形成了五種經典類型：

1、 現代綜合型商業休閑地產（休閑mall）

這是城市中普通的商業休閑地產項目，一般是在傳統商業街區改造或商業口岸節點新建形成的一般商業步行街區，起主要功能是購物。這類街區也包括了主題型分類商業街區，比如服裝、鞋、玩具、家居等等。比如北京王府井、紅橋市場等。這類項目的集大成者，就是休閑mall。

２、 文化及民俗特色休閑地產

一般城市的保留古民居街區或民俗建筑街區，都是具名片意義的風情街區。借用古民居街區進行改造，形成風貌提升，充實休閑和購物功能，形成城市民俗特色休閑街區。進一步的發展，形成了以仿古建筑和民俗特色建筑新建設的休閑市場。麗江古城、桂林西街、鳳凰古城、成都錦里、南京夫子廟、上海豫園、上海新天地、天津五大道等區域，已經成為旅游名片。

旅游購物，既在游覽區、度假區必需建設，對于作為接待中心的城市而言，購物及特色商鋪的建設，同樣重要。購物休閑，已經成為旅游不可缺少的部分。特別是女性游客，對于購物環境、特色商品有著強烈的要求。

購物環境及特色商鋪，需要政府進行規劃和引導，把社會資金的投資，引導到有特色的，深度開發的方向。包括選址、拆遷、規劃、優惠等等。政府同樣可以依托國有企業，如城市投資公司等，開發特色購物街區。步行街、休閑購物街、仿古街、小商品市場等等，都是這一開發的模式。

文化休閑、民俗休閑，都是需要創意，需對本地文化進行深度挖掘的項目。這些項目非常有特色，但難度加大，需要政府對旅游社區居民進行輔導、扶持、引導。

小型休閑項目，一般是本地居民投資的項目，是家庭型服務項目。文化的挖掘與提升，僅僅依靠民間自發力量，是很難達到目標的。因此，政府應該以社區旅游教育和資金政策扶持為手段，推動文化的挖掘與休憩方式的創新。

３、 濱水休閑地產

城市濱水帶，市城市景觀的重點區域，借助城市景觀環境打造，開發休閑和商業房地產，形成了大量休閑商業步行街區；其中，濱海、濱江、濱河、濱湖，形成了多種形態。經典類型為漁人碼頭、外灘、威尼斯水城、周莊水鄉水街等等。

濱水休閑地產，包括濱水休閑商業街區，比如濱水商業街，酒吧街，餐飲休閑街等等；濱水休閑總是以濱水公園為依托，把水與生態園林環境結合起來，形成優美的露天休閑環境；以此為依托，濱水住宅成為城市高檔住宅的主流方向，成為城市房地產開發的經典模式。

４、 不夜城與酒吧休閑地產

酒吧是夜生活中的主力支撐，借助于比鄰外籍人士生活區域的優勢及街區房租價格低廉的優勢，在大型城市中心區域，形成了一批酒吧街區，包括北京三里屯、什剎海、成都的玉林小區等等，成功的打造出夜生活區，成為城市旅游的重要項目和城市居民休閑的亮點。

５、 特色餐飲及特色主題酒店地產

餐廳飯館茶坊，是中國具商業活性的行業；可以說，中國人的社交生活８０％在餐桌上。因此，只要能夠成功打造餐飲街區，就可以帶動一個區域，引爆一個區域地產。投資商借助于新開發區域的地價優勢和城郊交通優勢，往往成功的打造出餐飲休閑街區，形成社區房地產熱銷，推動區域發展。國內善于借助餐飲休閑開發地產的，是成都置信房地產公司，其芙蓉古城、芙蓉漢城都成為成功的經典；重慶南濱路、泉水雞，北京簋街等等，都是成功的項目。

對于大多數旅游休閑地，民俗酒店本身就是吸引物。

如何把酒店的標準化管理，與地方民俗及文化特色接合起來，需要政府鼓勵、樹立榜樣、進行社區教育、開展專業培訓。

民俗酒店包括民俗村和農家樂的建設，北京和四川在這方面形成了一些很有用的政府經驗。其中，北京市精品民俗村的扶持計劃，對于農民致富，產生了較好的支持效果。

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