泛旅游綜合開發運營的核心詳解

綠維文旅認為，泛旅游綜合開發運營的核心是旅游產品供給的有效性與結構升級，并將泛旅游綜合開發運營特征歸納總結為“旅游 +” 66833 投資模型，即六類項目、六類管理、八大角色、三大綜合、三大平臺。詳見圖 12-1

一、旅游投資六類項目

（一）景區項目

景區項目的投資，是以自然、文化資源為投資主要標的物，首先要注意景區內旅游特色資源的權屬問題，了解景區經營權所有者的情況，了解景區內道路的所有權問題等；其次要了解景區的大區域旅游環境、產品組合、周邊交通情況等問題。

（二）文體養休閑項目

文體養休閑項目多為人工開發項目，是體驗型、參與型、消費型項目，包括書城、體育營地、樂園、漂流、溫泉水療、按摩、農莊、演藝、真人 CS、茶館、餐廳、酒吧等。這類項目需要動用大量人力，協調各方資源，因此，前期規劃和后期運營引爆項目都需要大量資金投入。

（三）商業街區項目

商業街區是以休閑消費為主業態的商業地產，它的興盛來源于旅游業與商業的融合發展，街項目包括古街、文化街、餐飲街、文創街、仿古街區、民俗街區等。投資商街首先要關注商街區位條件；其次要注重定位準確，設計合理的商業模式，導入有吸引力的商業業態；最后，要有富有經驗的運營團隊專業運作。

（四）度假酒店與公寓項目

酒店、公寓是以可租賃經營的住宅產品為主體，以度假生活為核心的度假物業結構，具有經營性、共享性特征。度假酒店與公寓項目包括民宿、客棧、精品酒店、度假村、會議酒店、酒店群、酒店公寓區、公寓、養生養老社區。酒店與公寓的投資，要注意除了實體部分外，服務也是其能否經營成功的關鍵因素，而且投資一般成本回收時間長，這些都是投資者必須考慮的因素。

（五）房產開發項目

旅游房產開發拿地過程中涉及土地招拍掛制度，房產開發項目需要開發商擁有足夠的資金和雄厚的經濟實力。旅游房產項目收益模式在不斷地變革，綠維文旅認為，房產融一體化和服務整合平臺是核心結構，地產與產業、互聯網、城鎮化結合是必要前提，未來房地產轉型的方向是以旅游為龍頭和通道，整合五大幸福產業及相關產業，旅、文、體、康、養、商、學、金一體化的旅游引導的綜合開發架構。

（六）一級土地開發項目

土地開發，一般是區域綜合開發，從一級土地開發啟動，結合二級房產、旅游各種業態產品經營開發等。一級土地開發，是旅游開發盈利的關鍵與核心之一，也是旅游綜合開發的長期化資產增值的基礎。

二、旅游投資六類管理

針對以上項目，分別形成了不同的運營手段和管理結構。

（一）景區營銷與管理經營

基于景區的項目管理、服務管理、營銷渠道、成本控制等經驗，實現持續經營與回報。

（二）休閑營銷與管理經營

基于休閑消費項目，以服務管理為核心的消費過程管理。

（三）休閑商業招商與管理經營

基于商業空間的招商、營銷、人氣、物業等管理經營經驗，實現快速招商，聚集人氣，續運營管理的過程。

（四）酒店經營管理

酒店管理具有專門運營結構，內容涉及客房管理、餐飲管理、娛樂設施管理、營銷管理、物料采供、財務管理、設備管理、信息管理等。

（五）房地產開發與銷售

基于房地產產銷關系，以房地產產品開發建設與營銷為基礎的管理經營。

（六）土地開發管理

旅游業的發展必須依托于土地資源，旅游建設項目的大量增加勢必占用大量土地。

土地開發管理以對尚未利用的土地開墾和利用，以及對已利用土地進行整理為主要管理內容，以擴大土地的利用率和集約經營為主要目的。

三、旅游開發運營八大角色

從旅游開發到最后的運營管理，涉及的角色共有八大類：投資商、開發商、運營商

建造商、供應商、旅行商、服務商、區域綜合開發運營商。

投資商：項目資金提供方，投資整個項目或項目的某部分。

開發商：項目開發建設方，完善項目基礎設施配套等。

運營商：對已開發的旅游項目、景區或經營性物業進行運營管理。

建造商：對已規劃設計的旅游景觀、園林建筑等項目進行建造及建造管理。

供應商：向旅游企業提供生產經營活動所需各種資源的企業。

旅行商：又稱旅游代理商，指接受旅游供應商或旅游經營商（服務商）的委托，向

旅游消費者提供現成的旅游產品及旅行服務的機構。

服務商：為旅游消費者在旅游過程中提供旅游服務，如旅行社、 OTA 在線旅游網

站等。

區域綜合開發運營商：整合區域旅游資源，集旅游開發、運營、服務為一體。

四、三大綜合結構

旅游綜合開發集食、住、玩、游等多種功能為一體，既有集聚核，又有延伸發展體系，是完整的綜合結構，深受地產商青睞，現實情況中主要有以下三類。

（一）泛旅游區域綜合開發（10~1000 平方公里）

區域內包括景區、旅游小城鎮、民俗特色村、旅游綜合體等多種類型的綜合開發。

（二）泛旅游小城鎮（1500~15000 畝）

包括休閑小鎮、古村古鎮古城、民俗旅游特色鎮、旅游城市、旅游目的地城市。

（三）泛旅游綜合體（100~1500 畝）

包括景區綜合體、溫泉綜合體、樂園綜合體、休閑商業綜合體。

五、三大渠道與平臺

（一）旅行商渠道平臺

旅行商是旅行的組織者、銷售的主要渠道、旅行產品的經營主體，是包含批發商、零售商、代理商等的大型一體化平臺。

（二） OTA 平臺（Online Travel Agency）

OTA 平臺是景區、休閑項目、線路產品、酒店、機票等所有環節的共享交易平臺。OTA 平臺利用互聯網的實效性和大數據的收集優勢，開發便捷的預訂系統，成為現階段的核心平臺。

（三）泛旅游開發服務平臺

泛旅游開發服務平臺，并非由一個企業組成，而是由平臺數百家企業組成的聯合服務的結構，通過“全程服務、全產業鏈服務、聯合服務和孵化服務”四大創新服務手法，為投資商、政府、文旅項目開發商提供綜合服務。

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