《旅游項目開發的運營研究》之一旅游產業特性與旅游投資理念.

旅游投資的主要特征

 2、旅游產業鏈整合與多產業整合特征：旅游投資，已脫離單一項目時代，投資商進行區域整體投資，力求整合旅游產業鏈，整合多元產業，尋求綜合收益的最大化。旅游產業鏈的延伸，與城市景觀、房地產、小城鎮、休閑娛樂等等深度結合，產生了一個整體的、互動的結構“泛旅游產業”。其直接產業鏈包括賓館、餐館、運輸、娛樂、體育、保健美容療養、博彩、會展、生態與觀光農業、加工工業、技術產業；綜合延升的產業鏈包括旅游房地產業（旅游度假酒店、旅游公寓、別墅區），城市游憩型商業（步行街、SHOPPING MALL、中央游憩區等），這就把旅游的產業鏈與城市經營結合在一起。

3、旅游資源的資本化流通障礙：根據《風景名勝區管理條例》和《文物保護法》，旅游資源是不可轉讓的資產，其經營權，也不允許流通。轉讓經營、抵押貸款、資源入股實際上都沒有法律依據。

三、旅游投資理念

 １、四先定律：第一，先進行產品策劃，再編制規劃，而非先規劃后策劃；第二，先通過規劃，再獲取建設用地，進而建設；而非盲目建設，或搞四邊工程；第三，先簽定旅游特許經營權，再鎖定核心地塊，進而獲得相關資源權益；以區域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關鍵；第四，先設計商業模式（運作模式），再投入資金；以明確的投資評價為前提，極其清晰的把握投資運作思路。

２、杠桿運作理念：

規劃杠桿：通過旅游規劃修編，把項目在國際、全國、區域的定位大大提高，進行大規模的炒作，產生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大的支持；

政策杠桿：旅游為政府提供了一個極好的政治操作平臺――以綠色GDP 政績觀為指導，調整城鄉產業結構，形成新時代下經濟發展的新思路、新理念；通過政績策劃，要求政府給予旅游開發的最大優惠條件（低價資產收購、稅費減免、申請扶持資金等）；

營銷杠桿：造勢炒作、全面進行景區管理提升和科學營銷，形成現金收入的高速增長，一方面改善經營業績，另一方面，給銀行融資，土地價值提升，投資商追捧提供堅實的證據；以營銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實質性的撬動融資和招商引資；

土地杠桿：以低價獲取的景區周邊土地為核心資產，通過以上三重杠桿的運作，實現土地的大幅升值，以商業房產、旅游房產等方式，實現最大的資產收益；

融資杠桿：關鍵是依托收購兼并、政府優惠、低價獲取大量資產，以前述三重杠桿為手段，產生資產大幅升值的市場評價，以現金流量增長的事實，支持對融資及招商引資項目未來收益的美麗包裝，從而實現大規模融資，高價出讓資產的目的。

３、產業整合理念：泛旅游產業具有極大的區域聚集和經濟帶動作用，往往會帶動一個區域的城市化進程，形成游憩區、度假區、會展區、娛樂區、步行街區、購物游憩區、及旅游小城鎮等等，推動區域型旅游房地產和商業房地產發展。

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