林峰：大眾度假時代的新經濟增長點

以下內容根據，北京綠維創景規劃設計院院長、資深規劃與旅游地產專家林峰在“雪野圍爐2014”演講錄音整理。

今天跟各位嘉賓互動交流之后，我發現一個聚焦點就是大家對未來時代到底怎么看？今年，中央經濟工作會議上討論的主要問題是在經濟下行情況下，偽經濟是不夠的，新增長點在哪？對于中國旅游業而言，同樣如此。中國的旅游逆差已經達到五百億元，一年下來可能會達到一千億美金。如此大規模，讓我們看到，中國人的旅游消費在外國。這是中國旅游業的一個巨大問號和一個警鐘。一句話，面對中國人大規模出境旅游，為什么不能在內部大規模釋放。這就要求我們找出新的經濟增長點，也就是接下來要講的大眾度假時代的新經濟增長點。

一、什么是大眾度假時代？

第一，經濟收入及中等收入人群的增長，為度假經濟時代的來臨奠定了基礎。2011年，中國人均GDP突破5000美元， 2013年達到了6767美元，到2014年肯定有7000美元，預計2020年將破萬，這為我國休閑度假的發展提供了強勁的經濟基礎。

第二，高速的經濟增長為我國居民出游率提供快速穩定條件，市場上已形成了一定規模的度假需求，并將逐漸擴大，在2014年我國的旅游出游率是2.6，而到了2020年，我國的旅游出游率就能達到4.7左右，美國和其他發達國家則能夠達到8.9。我們預測到了2030年能夠達到9到10的水平。

第三，我國的休閑度假占旅游總人次中比例大幅提升?，F在我們的休閑度假所占比例是20%，10年之內可以達到40%，20年之內可以達到67%。我國還將大規模的推進帶薪休假。帶薪休假釋放出來的不是錢而是時間，目前我們跟25歲到40歲之間人談度假，他們會說：“對不起，我們不度假，我們沒時間度假。”好的，我們不跟他們談度假，我們跟他們談你今年去旅行了嗎？他們都有過很多次旅行。而大規模的推行帶薪休假必將大規模的推進大眾度假市場的形成。因為，如果每年多給你5-7天的時間，那么我們的度假生活就會完全不一樣。
今年，國務院會議有兩次提到帶薪休假，而山東省起到了一個風向標作用，提出到2017年全省基本落實帶薪休假制度。對于整個中國經濟而言，只要釋放內需消費，或者實現內需消費政策，例如帶薪休假文件推行，就可以極大的推動度假市場的時間。

二、大眾度假市場

經濟收入及中等收入人群的增長，為我國休閑度假的發展提供了強勁的經濟基礎。五大度假市場已形成：

1. 兩個黃金周市場：14天時間，有多種業態參與，市場非常巨大。

2. 學生假期市場：以學生為主體構建的一個巨大的青年群體，構成每年2-3個月的寒暑假。

3. 銀發度假市場：針對的是55-70歲之間的“健康老人”，這一年齡群體具備較強的度假購買能力，他們追求的是樂老生活，也就是度假型養老，這個市場還在逐步擴張。

4. 帶薪度假市場：實際上，現在已經有部分行政事業機構、大型國有企業、事業單位、外資資企業在執行帶薪休假。廣州、深圳、上海、北京等發達地區的執行力度較高。

5. 自由職業者度假：中國現今就業群體中有20%-30%左右的人在從事自由職業，時間比較自由，可以一邊工作一邊旅行。

這五大度假市場已經成為一個巨大規模的市場，他們不需要家財萬貫，只需要一個家庭年均收入超過10萬人民幣，就能滿足度假需求和度假條件。那么，基于這個度假市場，也就是于沖局長提倡的旅居生活，讓人們先住下來，然后再消費。因此按照停留的時間，度假旅游的細分市場可以分為：中長期度假市場、短期度假市場。短期的度假消費和長期的度假消費完全不同，中國的度假消費結構正在改變，度假時代的來臨，推動著原來以觀光休閑為主體的旅游市場逐漸轉化成以旅游居住為核心，結合觀光、休閑的度假市場，形成觀光、餐飲、休閑、養生、運動、文化、購物七大消費。

在綜合性消費度假階段，我們需要對度假物業市場規模進行預測。誰都希望擁有自己的鄉居，誰都希望擁有自己的唐鄉，誰都希望擁有自己海邊的房子，面朝大海，誰都希望擁有自己夢想的郊野家園或者避暑之所。問題來了：第一，買一處房子只能住一個月到兩個月，不是第一居所；第二，買了本處的房子，還是要去全球旅游；第三，買了房子沒有人打理；第四，我沒有那么多錢買房子，只能掏出10萬塊，這些問題都是住宅型旅游地產的巨大問題。所以旅游地產這個概念應該拋棄。

我對2015年旅游趨勢預測是大眾度假時代已經來臨。大家需要度假，但是不會再買度假區的居住性用房。觀光旅游不需要地產，休閑需要地產，度假需要地產，需要住下來生活。

度假市場面臨的問題是誰來把度假市場變成投資和回報相結合的互動結構。我們正在推出一個眾籌平臺叫分權寶。分權寶就是一種分權度假模式，一套房子我們把它分成10份或者13份，共同擁有產權。通過交換實現“以房養游”，我通過經營房子賺到的錢供你去居住別人的房子。通過“以房養游”的結構實現把房子盤活的功能。因此，我買房子變成了買度假生活。買的房子僅僅是一個不動產，能夠抵抗通貨膨脹。我們稱之為以房產投資為依托的度假生活轉換模式。我把它稱為大眾度假時代的神器，我買不起房子，但是可以買十萬塊錢一張的度假卡，擁有這套房子，我就可以每年享受28天全球自由度假的服務。

三、旅游小鎮模式解讀

城鎮化不僅由工業元氣帶動，城鎮化可以由消費經濟帶動。旅游產業引導的新型城鎮化開發項目的性質，既不是一個單純的景區打造項目，也不是純粹的地產開發項目，更不是一個傳統的城鎮建設項目。

消費與城市化新循環，消費經濟帶動人口聚集推進城市化（消費帶投資）；新型城鎮化大幅升級消費水平（投資帶消費）。未來十年第一位的綜合發展工程，是中國經濟保持高增長的頂層設計，以人的城鎮化為宗旨，包括社會體制改革創新、公共服務全面覆蓋升級、城鎮結構模式突破、產城一體化開發為方向的中國經濟第二輪成長的龍頭。

新型城鎮化的四個發展重點：

重點1：產業的選擇——決定城鎮發展的動力機制

重點2：人口的兩種聚集模式——城鎮化的核心，決定著城鎮發展格局

重點3：產城一體化開發——未來城鎮化的主流方向

重點4：城鄉一體化開發——實現就地城鎮化的主要方式

旅游小鎮開發，是產品產業結構升級，到新型城鎮化發展的結果。旅游消費的模式升級，從單一觀光，也就是觀光+休閑+度假+文化+養生+養老+運動+其他；景區（產業）發展模式升級，從觀光景區到景區+度假區+產業園區+城鎮；區域開發模式升級，傳統土地+園區建設+住宅開發到景區景點+休閑商業+度假服務+養生養老+社區配套（綜合產業地產開發及城市運營商）。

四、雪野湖旅游城鎮化

雪野湖項目性質是旅游產業為引導的新型城鎮化開發項目。項目的性質，以湖泊生態優化與保護為前提，以旅游休閑為引擎，以本土文化為靈魂，以度假物業為保障，以綜合消費平臺為目標，充分關照三農問題，促進“文化體驗化、旅游休閑化、城鎮新型化”，最終帶動區域經濟社會的發展升級。

1. 開發三大目的

因此，在未來的開發中，本項目需要實現以下三重目的：

1.政府滿意——稅收、就業、區域發展。

2.百姓受益——安居、樂業、持續收入。

3.企業獲利——品牌、效益、贏利模式。

2. 產業發展目標

根據雪野旅游區的上位規劃研究，我們可以得出三大發展目標，新型城鎮化開發典范、國家級旅游度假區、AAAAA級景區。

3. 產業發展方向

根據雪野旅游區的產業發展比較優勢和產業基礎，以及萊蕪市產業轉型的要求，雪野旅游區應大力發展以旅游休閑服務為核心的現代服務產業。

具體三大產業發展方向，一是傳統農業轉型升級，生態農業、觀光農業、高效農業與旅游嫁接，發展現代都市休閑農業。二是全面退出傳統工業，致力于以行業解決方案及IT教育培訓為代表的軟件產業。三是以旅游為主導，重點發展文化、通用航空、休閑度假等旅游相關產業。

關于雪野旅游區城鎮化，我們做了很多研究，通過分析研究，我認為雪野旅游區應推行分權度假的模式，現在我們已經成立了全球度假聯盟，這個度假聯盟包括眾多高端度假酒店。一句話，買雪野湖的房子，就可以住各類高端酒店，為什么不買雪野湖的房子？因此，如何從住宅型地產轉化思維，把地產的投資價值轉換成為用更多的會員來享受全球度假服務，那么，我們可以把全球的會員導入到雪野湖，讓雪野湖的房客去全球度假。這就是我們必須面對的大眾度假時代，我們用創新的思維、跨界的思維和互聯網思維的解決方案。謝謝大家！

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