度假時代的旅游地產(chǎn)銷售與開發(fā)創(chuàng)新。

2014年9月12-13日，由全經(jīng)聯(lián)主辦的第二屆中國房地產(chǎn)創(chuàng)新模式大會在北京召開，全經(jīng)聯(lián)特邀全經(jīng)聯(lián)研究院常務(wù)副院長、全經(jīng)聯(lián)城鎮(zhèn)化發(fā)展委員會常務(wù)副主任兼秘書長、全經(jīng)聯(lián)商學(xué)院實(shí)戰(zhàn)講師、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院院長林峰博士分享《度假時代的旅游地產(chǎn)銷售與開發(fā)創(chuàng)新》主題演講。

以下為觀點(diǎn)摘要：

林峰院長從旅游地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)研究、度假時代來臨、度假時代旅游地產(chǎn)銷售、旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營四大方面進(jìn)行了分析解讀。

一、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品包括高層度假公寓、小高層度假公寓、多層度假公寓、疊拼、雙拼、別墅、會所等，只是研究房子的空間結(jié)構(gòu)，基本上是以住宅地產(chǎn)的模式為主導(dǎo)，缺乏全面的產(chǎn)品要素研究。林峰院長指出，旅游地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不是住宅地產(chǎn)，也不僅僅是簡單的物業(yè)。度假時代下的旅游地產(chǎn)以旅游休閑度假服務(wù)為內(nèi)容，形態(tài)非常復(fù)雜，土地、產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、回租、回報等模式很多，其背后有巨大的使用和功能需求。如何有效的將旅游地產(chǎn)的地產(chǎn)屬性和功能使用屬性結(jié)合，從而使其最大化滿足市場需求，發(fā)揮本身價值，是開發(fā)商、投資人一直探索的領(lǐng)域。目前，在產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、產(chǎn)品、營銷等方面出現(xiàn)了一些創(chuàng)新模式。對此，林峰院長從資產(chǎn)模式、功能內(nèi)容、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)三方面進(jìn)行了總結(jié)。

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二、度假時代來臨

林峰院長認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)收入及中等收入人群的增長、帶薪休假制度的進(jìn)一步落實(shí)和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，加速了度假經(jīng)濟(jì)時代的來臨，推動著原來以觀光休閑為主體的旅游市場逐漸向以旅游居住為核心，結(jié)合觀光、休閑的度假市場轉(zhuǎn)變。度假時代已經(jīng)來臨。

目前我國已經(jīng)形成了一些度假市場，其中帶薪度假市場，在政府政策的推動下將成為其中最重要的一個方面。2013年，全國就業(yè)人口7.7億人，我們預(yù)計，2016年將成為一個節(jié)點(diǎn)，帶薪休假職工可能達(dá)到公務(wù)員及企事業(yè)職工總數(shù)的25%（2億）以上；2017年將達(dá)到40%（3.2億）；2018年將達(dá)到60%（4.8億）；2020年則會達(dá)到70%左右（5.5億）。

我國已形成的度假市場主體結(jié)構(gòu)

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三、度假消費(fèi)結(jié)構(gòu)

對于度假來說，“住”是進(jìn)行一切活動的基礎(chǔ)，圍繞著“居住”，度假消費(fèi)形成了觀光、餐飲、休閑、養(yǎng)生、運(yùn)動、文化、購物七大層面。如今，不是只有高端人群才可以享受度假生活，中、低端的度假市場空間巨大。據(jù)我們預(yù)測，2020年度假物業(yè)的市場規(guī)模將達(dá)到10.5萬億元，年均1.8萬億元。

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四、度假時代的旅游地產(chǎn)銷售

林峰院長指出，在開發(fā)商大舉進(jìn)入旅游地產(chǎn)開發(fā)的背后，旅游地產(chǎn)本身仍存在諸多問題，如無法滿足度假時代下游客需求；空置率較高，投資回報低；旅游功能不足；定位不清晰，營銷渠道不對口；物業(yè)配套和服務(wù)不完善等，用住宅地產(chǎn)的思路做度假地產(chǎn)更本行不通。旅游地產(chǎn)銷售也面臨著產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離問題、交換問題、管理與經(jīng)營問題、大眾度假的供給問題等。整個地產(chǎn)行業(yè)目前正遭遇市場不景氣的現(xiàn)狀。

據(jù)《2014年旅游地產(chǎn)半年報》公布的數(shù)據(jù)顯示，2014上半年所監(jiān)控的主要旅游區(qū)域，整體成交面積380萬平，同比小幅下降9.8%，環(huán)比下降23.5%；成交均價同比小幅上漲4.8%至9506元/平方米，環(huán)比微跌0.6%；成交總金額360億元，較去年同期下跌55.5%，環(huán)比跌23.9%。而據(jù)綠維創(chuàng)景了解，地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際下跌的幅度比官方公布的數(shù)據(jù)更大。

（數(shù)據(jù)來源于鳳凰房產(chǎn)）

旅游地產(chǎn)進(jìn)入銷售困局，一方面是大的經(jīng)濟(jì)和政策形勢決定的，另一方面也跟旅游地產(chǎn)市場的無序開發(fā)及其本身特征（比如非剛性需求、異地置業(yè)等）相關(guān)。旅游地產(chǎn)無論從產(chǎn)品、開發(fā)模式還是銷售，都必須升級換代。

林峰院長認(rèn)為，綜合化的產(chǎn)權(quán)物業(yè)與度假生活一體化銷售模式未來一定會成為中國度假旅游運(yùn)營的主體方式之一。而既有產(chǎn)權(quán)背書，又有回報率結(jié)構(gòu)的分權(quán)模式將成為度假產(chǎn)品銷售的核心模式之一。這一模式是由原來的產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)銷售模式向度假方案產(chǎn)品銷售模式到度假生活方式一體化的過渡，消費(fèi)者購買的其實(shí)是一生的度假基金。

基于此，林峰院長以綠維美爾旅居度假產(chǎn)品為例，分析了美爾分權(quán)度假模式如何能既有效的解決旅游地產(chǎn)的去化問題，又能消除消費(fèi)者的后顧之憂，更能解決傳統(tǒng)旅游酒店存在的平均入住率不足的問題。林峰院長指出，這將是中國旅游度假和旅游地產(chǎn)模式的一次革命，將讓全中國3億小康家庭提前邁入旅居生活時代，讓購買者以超高的性價比體驗(yàn)全國優(yōu)質(zhì)資源，實(shí)現(xiàn)一處置業(yè)，全國換住的優(yōu)質(zhì)生活方式。

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五、度假時代的旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作

旅游地產(chǎn)如何開發(fā)？林峰博士提出了“開發(fā)綜合化的模式”，并簡單介紹了總體開發(fā)思路及具體打造模式。

總體開發(fā)思路及方向

度假綜合體的具體打造模式

更多關(guān)于“綜合體”的研究，詳見《旅游綜合體專題》

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