度假地產(chǎn)營銷平臺對比研究
中國現(xiàn)有度假地產(chǎn)營銷平臺研究分析
（一）易度網(wǎng)——分時、分權(quán)度假交換平臺
地域分布：黃山、杭州、北海、三亞、桂林、昆明等超過100家酒店。
產(chǎn)品種類：產(chǎn)權(quán)式酒店、旅游地產(chǎn)（度假村等）、酒店式公寓。包括以個人和酒店機構(gòu)形式（登記、合作入駐）及平臺上銷售的產(chǎn)品。
產(chǎn)品性質(zhì)：定義為分時度假（時權(quán)式）、分權(quán)度假（產(chǎn)權(quán)式）；（旅居交換、共享經(jīng)濟、投資分紅目的），按每平米、每套、每份售賣；不同產(chǎn)品參數(shù)規(guī)格，不同的定價、收益價值（大小產(chǎn)權(quán)、返本返利、免費住宿） 采用點數(shù)制
客戶資源：易度網(wǎng)會員（業(yè)主俱樂部、投資者俱樂部）、嘉萊俱樂部會員。
渠道資源：加盟酒店、開發(fā)商在售的地產(chǎn)項目、間接跨平臺資源合作——藝龍、攜程、去哪、途家等。
營銷模式：整合營銷、O2O模式
面向?qū)ο螅?/strong>個體會員（投資、旅游度假個人/家庭、產(chǎn)權(quán)酒店小業(yè)主）、易度網(wǎng)會員、機構(gòu)會員（產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)商、酒店管理公司、普通酒店）
宣傳方式：
網(wǎng)絡營銷——付費搜索廣告、軟文、論壇、問答、分類、文庫、微博、博客等；搜索廣告、微信持續(xù)，其他網(wǎng)絡推廣方式非持續(xù)或周期間隔較長。
載體廣告——電視（地方衛(wèi)視）、平媒（報紙、雜志）、車體、戶外廣告等。
市場營銷——活動、代理等。
盈利方式：會員入會費；地產(chǎn)項目產(chǎn)品宣傳、銷售代理；度假交換；項目策劃咨詢
優(yōu)點分析：產(chǎn)品多樣化、落地較多。部分產(chǎn)品價格體系及利益點豐富。
缺點分析：分時負面影響；個體產(chǎn)權(quán)用戶資源及運用可能受限。
運作方式：易度通過線上線下拓展個體或機構(gòu)登記產(chǎn)權(quán)資源，累積會員；銷售分時、分權(quán)類度假產(chǎn)品發(fā)展會員及度假交換資源，依托易度網(wǎng)平臺主要以酒店管理、會員、度假交換等系統(tǒng)功能為主，實現(xiàn)在線管理資源、完成度假交換、線下服務體驗。
總結(jié)：
銷售方面，一方面吸引聚集產(chǎn)權(quán)類業(yè)主入駐、實現(xiàn)度假交換；另一方面兜售產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品，驅(qū)動項目銷售。資源不斷更新、累積，實現(xiàn)度假、地產(chǎn)銷售，帶動旅游地產(chǎn)市場經(jīng)濟。
宣傳方面，綜合現(xiàn)有市場宣傳信息，易度網(wǎng)網(wǎng)絡渠道宣傳力度不大，根據(jù)產(chǎn)品性質(zhì)、市場及客戶屬性、資源情況，主要以線上資源管理、線下渠道資源拓展為主。
平臺方面，平臺系統(tǒng)功能簡單快捷，產(chǎn)品資源種類豐富，產(chǎn)品包裝宣傳相對較少。
（二）旅游財富網(wǎng)——度假置業(yè)、旅居交換平臺
地域分布：國、內(nèi)外102座城市。
產(chǎn)品種類：旅游、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)為主的產(chǎn)權(quán)酒店（旅游酒店、商務酒店、酒店式公寓）、度假別墅/公寓（候鳥式度假別墅/公寓、5+2生活度假別墅/公寓）。
產(chǎn)品性質(zhì)：分時度假（度假置業(yè)、旅居交換、共享經(jīng)濟、投資目的），采用點數(shù)制，產(chǎn)權(quán)式——按每平米、每套買賣；房屋租賃——最低一周起預訂，分時度假。
客戶資源：度假置業(yè)、房屋租賃——投資置業(yè)、旅游度假、養(yǎng)老養(yǎng)生人群；旅居交換——擁有國際旅居交換聯(lián)盟項目內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)資源的業(yè)主。
渠道資源：累積開發(fā)商資源進行項目定位，包裝符合“度假、養(yǎng)生、投資”需求的旅居產(chǎn)品。合作運營商——累積旅行社企業(yè)、旅游社門店、物業(yè)公司資源進行渠道整合，為旅游地產(chǎn)項目提供物業(yè)銷售和運營。預訂通道——布局全國旅行社門店。累積合作媒體資源及線下活動資源、整合線上旅游財富網(wǎng)自媒體。
營銷模式：B2B全產(chǎn)業(yè)鏈資源整合營銷、移動互聯(lián)營銷、關(guān)系營銷、品牌營銷、O2O2O電商，B2B模式、B2C模式、O2O2O模式。
面向?qū)ο螅?/strong>業(yè)主（投資、住宅購房者、旅游度假者）、旅游財富網(wǎng)、旅游地產(chǎn)的開發(fā)商、物業(yè)運營者。
宣傳方式：主要以資源整合營銷為主，通過舉辦活動、拓展產(chǎn)業(yè)鏈資源合作，通過互聯(lián)網(wǎng)資源傳播知名度、擴大影響力，主要以渠道、旅行社及門店為主，形成覆蓋社區(qū)及旅游度假群體的傳播、銷售。
盈利方式：開發(fā)商、物業(yè)管理公司、旅行社加盟費，地產(chǎn)產(chǎn)品銷售、新房、二手房買賣代理費用；項目、產(chǎn)品、管理，后期運營實現(xiàn)營收的顧問費用或分紅、平臺廣告收入等。
優(yōu)點分析：生態(tài)鏈條豐富，各方共贏，突出會員增值服務。
缺點分析：旅居交換條件限制，國際旅居交換聯(lián)盟項目內(nèi)的業(yè)主享受度假交換。
運作方式：
線上：面向旅游地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)運作“旅游地產(chǎn)新房電子交易系統(tǒng)1.0版”（全球旅游地產(chǎn)銷控系統(tǒng)），拓展開發(fā)商及產(chǎn)品資源；面向旅居度假交換會員，開發(fā)運作旅居交換系統(tǒng)1.0版，拓展運作度假交換；面向休閑度假企業(yè)、全國旅行社開發(fā)運作“旅行社度假置業(yè)游系統(tǒng)2.0版”；發(fā)起成立國際旅居交換聯(lián)盟等。
線下：舉辦峰會、參展；設立行業(yè)委員會、研究院；組織運作旅游看房、購房團等。
運作：通過發(fā)展累積開發(fā)商、旅行社、物管公司以及度假置業(yè)、旅居交換的業(yè)主，整合到旅游財富網(wǎng)的平臺中實現(xiàn)系統(tǒng)管控，線下服務，形成了O2O2O閉環(huán)生態(tài)鏈，從而打通旅游地產(chǎn)項目與度假旅游終端消費市場之間的通道。
總結(jié)：旅游財富網(wǎng)運行板塊、涉獵業(yè)務比較龐雜，但聚焦在旅游、地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上，整合了以地方政府、國內(nèi)外著名旅游規(guī)劃設計單位、旅游投資商（開發(fā)商）、投融資機構(gòu)、房地產(chǎn)營銷代理公司、旅游公司、酒店物業(yè)運營公司、包括自身在內(nèi)等資源，搭建關(guān)系系統(tǒng)橋梁，實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈主體共同參與，實現(xiàn)資源共享，平臺運作，形成具備產(chǎn)品、客戶、媒介傳播的生態(tài)營銷系統(tǒng)。
“旅游地產(chǎn)全程服務O2O2O電商平臺”，針對現(xiàn)有旅游地產(chǎn)項目存在的各類弊端，提供“項目定位、渠道整合、增值服務、品牌推廣”四大服務模塊，通過線上系統(tǒng)跨界整合、線下分別為傳統(tǒng)旅行社門店、旅游地產(chǎn)物管公司提供培訓和運營指導，打通度假產(chǎn)品與終端消費者的通道，迎合業(yè)已蓬勃發(fā)展的中等收入人群的“度假、養(yǎng)生和投資”需求。為包括超過30%的國內(nèi)中產(chǎn)階層購買度假物業(yè)、超過50%的中國城市家庭預訂適合七天以上一年以內(nèi)的中短期和中長期度假旅游產(chǎn)品、并提供全程服務的系統(tǒng)平臺，彌補國內(nèi)中短期、中長期旅居度假產(chǎn)品的嚴重匱乏。
（三）美爾旅居——分權(quán)度假換住平臺
地域分布：美爾旗下自營及合作高品質(zhì)酒店約200家左右：國內(nèi)（重慶周邊、海南、山東、貴陽、昆明等地共180余家，散布于騰沖、青島、西雙版納、海南、青城山、峨眉山、巴馬等地）。海外（塞浦路斯、馬來西亞、澳洲等國共15家，包括巴厘島、濟州島、馬爾代夫等世界各地。
產(chǎn)品種類：
產(chǎn)權(quán)酒店——目前網(wǎng)站平臺中，酒店預訂（度假交換）產(chǎn)品列表顯示為94家酒店，在售地產(chǎn)項目產(chǎn)品列表顯示為28個。
住宅地產(chǎn)——目前網(wǎng)站平臺中，房產(chǎn)出售信息為52套。
別墅/公寓/洋房——除產(chǎn)權(quán)酒店外還豐富了度假別墅及酒店式公寓、洋房產(chǎn)品
產(chǎn)品性質(zhì)：分權(quán)度假，交換產(chǎn)品按每份售賣，采用積分制。房產(chǎn)交易按平米、每套售賣。
產(chǎn)品特色：美爾分權(quán)度假引入了經(jīng)濟學上的“眾籌”概念，將美爾和客戶視為一種“聯(lián)合關(guān)系”，即AA制；宣傳“全球養(yǎng)生旅居度假”新生活模式、“以房養(yǎng)老”新模式理念；保險金的引入是升級，將養(yǎng)老和旅游結(jié)合。
產(chǎn)品價格：從原來的4.98萬元起上調(diào)至5.98萬元起、6.98萬元起、至現(xiàn)在的7.98萬元起。相關(guān)規(guī)則涉及：美爾地產(chǎn)的“旅游+養(yǎng)老”模式，消費者需要以7.98萬元起的價格認購一份“旅居度假”產(chǎn)品，之后便可以獲得一套酒店公寓物業(yè)1/10的產(chǎn)權(quán)證，享有40年全球每年28天美爾精裝度假酒店入住權(quán)益。每年享受100萬人身意外險。海外線將為美爾會員提供160個國家、38家酒店大陸平臺的資源，在全世界所有著名旅游景區(qū)都可以換住。
客戶資源：中國現(xiàn)有4億個家庭，未來三年10萬個目標家庭。美爾會員的客戶超過了一萬人。
渠道資源：加盟代理商、開發(fā)商、合作運營商
營銷模式：O2O模式，移動互聯(lián)營銷、品牌營銷、關(guān)系營銷、代理分銷
面向?qū)ο螅?/strong>旅游、度假投資者、開發(fā)商
宣傳方式：線上以傳統(tǒng)網(wǎng)絡營銷、移動互聯(lián)營銷方式為主，傳播知名度、影響力。線下主要以發(fā)展地域性的代理分銷商為主；舉辦公益/促銷類（增值服務）活動。
運作方式：
以重慶本地為據(jù)點，以美爾自有產(chǎn)品及與開發(fā)商合作產(chǎn)品為資源，市場地域性擴展以地方代理為渠道，線上建設運作美爾生活旅居網(wǎng)、美爾客戶端APP、美爾地產(chǎn)微信平臺等，逐步增設、完善線上線下網(wǎng)點，通過線下線下活動促銷宣傳，挖掘、驅(qū)動客戶購買產(chǎn)品，轉(zhuǎn)到線上預訂、進行積分交易，線下體驗。
總結(jié)：
分時、分權(quán)度假產(chǎn)品升級/變形版，主要以自營、加盟、區(qū)域代理渠道方式，以移動互聯(lián)、線上線下活動方法為主，面向目標客戶宣傳、銷售分權(quán)度假產(chǎn)品，在線上實現(xiàn)酒店預訂、旅居交換需求，線下體驗完成旅游、度假的目的。
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