從資本運作的角度看旅游項目開發

二、 旅游及旅游地產項目的資本運作

專業的資本運作，可以幫助開發商：做好精細準備――全面細致地完成招商融資等資本運作所需資料的準備工作；進行價值透析――透析項目，挖掘價值，提高招商融資成功率；使甲方有的放矢――準確對接招商融資對象，提高招商融資工作效率；進行高效談判――更專業、有效地和招商融資對象深入溝通；促成合作落地――在關鍵合作條款上把關；優化項目方案――尋找問題的解決方案和優化組合方案。

(一) 資本運作的方案及案例剖析

綠維創景將旅游及旅游地產項目的資本運作方案歸納為以下三種：

1. 并購轉讓

項目方將其取得的項目所有權及旅游地產土地使用權直接轉讓給另一方，雙方通過簽訂“項目轉讓合同”的方式實現轉讓。適合于“高大上”項目，即高投入、大規模、上檔次。

綠維案例：云南某旅游項目

（1） 存在問題

大筆資金用于旅游圈地，建設大規模的別墅、洋房，但產品戶型單一，面積較大，銷路不好；

營銷投入資金不足，銷售策略不給力，未能形成商業聚集和人氣聚集；

開發投資彈性不足，開發成本較高，沒有價格優勢，施工用料成本高；

高爾夫等運營管理成本較高，由于未能形成人氣和商氣，形成惡性循環；

（2） 資本運作思路

吸引外部資金，增強投資彈性和造血能力；

引入專業營銷團隊，盤活存量物業，實現穩定現金流；

股權合作，分擔風險；

并購轉讓，債務重組；

云南某旅游項目合作方案

2. 合作開發

一方以土地、旅游等資源入股，一方以資金、技術、運營管理入股，共同開發旅游及旅游地產項目，按股權比例分配開發收益。

綠維案例：山東某旅游項目

（1） 存在問題

基礎設施建設滯后，需要較大投資規模；

土地資源無序開發引發環境矛盾，如別墅群與高爾夫項目的開發；

旅游資源缺乏深度開發，同質產品多，產品競爭力差；

投入少，宣傳力度不夠，旅游企業規模小，旅游專業人員匱乏；

（2） 資本運作思路

充分利用外部資金，加大招商融資力度，吸引專業旅游運營管理團隊，對旅游區內的企業給予扶持；并對景區內的投資人和創業者給予政策支持，孵化產業園，提高造血功能，吸引人氣商氣。

與綠維創景這樣的專業規劃設計院合作開發，風險公擔，利益共享。

3. 招商融資

招商融資即“三招一融”即開發商、投資商、運營商以及資金方。專注項目重要環節，有的放矢，引入伙伴各展所長，實現資源優化配置。在項目開發的啟動、建設到落地運營的各個階段給予強有力的支持，從而實現項目的引爆和投資回報。

綠維案例：四川某旅游項目

（1） 項目方關注點

專注旅游開發：項目方專注于項目開發的旅游產品開發和經營；

放手地產開發：對于項目地產開發環節，希望引入開發商或投資人，合作開發，分享地產開發收益；

（2） 資本運作思路

?招商融資；

?項目旅游地產開發商共同合作開發，分擔風險，分享土地開發利潤；

?吸引旅游投資商和運營商，共同打造項目旅游產品吸引核；

?股權合作或債權融資；
 
招商融資對象的權責和利益點

（二）資本運作優質旅游項目的選擇標準

旅游項目獲得投資方認可就要參與資本市場的競爭，在做好市場研究的同時，還要按照資本市場確定投資項目的選擇標準。綠維創景認為，資本市場選擇項目必不可少的五個條件是：
 

其中，“產品的獨特性”以及“好的商業模式”依靠旅游規劃和策劃去實現；“好的團隊”這一指標是一個招商企業自身的素質以及過去的相關業績來體現；只有“市場前景”和“財務指標”需要景區在做好規劃和策劃的同時，通過專業的公司和專業人員通過市場分析和投資分析人員來實現。