度假時代背景下,旅游地產(chǎn)如何實現(xiàn)產(chǎn)城融合之路。
摘要:
適逢云南從觀光旅游大省向度假旅游大省轉(zhuǎn)型,2014年7月12日,由云南廣播電視臺、旅游財富網(wǎng)、云南房地產(chǎn)主流媒體聯(lián)盟聯(lián)合北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院主辦的“2014云南文化旅游地產(chǎn)峰會”在云南大理拉開帷幕,來自政府、房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計單位等的300余位嘉賓匯聚一堂,就云南旅游從觀光向度假轉(zhuǎn)型所面對的機(jī)遇與挑戰(zhàn)進(jìn)行了討論。
我院院長、國際旅游地產(chǎn)專評委副主任委員林峰博士受邀出席,并在會議上發(fā)表題為《度假時代背景下,旅游地產(chǎn)如何實現(xiàn)產(chǎn)城融合之路》的精彩演講。主要觀點如下:
北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院院長林峰博士演講現(xiàn)場
旅游地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展,原來以傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)模式為基礎(chǔ)的開發(fā)形式無論是在使用價值還是配套價值方面,都與旅游市場需求之間產(chǎn)生了脫節(jié),導(dǎo)致鬼樓鬼城的大量出現(xiàn),這一模式已經(jīng)難以持續(xù),轉(zhuǎn)型迫在眉睫。如何轉(zhuǎn)型?如何滿足度假時代下的市場需求?如何把握新型城鎮(zhèn)化的機(jī)遇?林峰博士認(rèn)為核心在于度假。度假時代的到來,需求巨大,給予了旅游地產(chǎn)解套的機(jī)遇,關(guān)鍵在于供給的轉(zhuǎn)型與升級。
一、 度假時代與新型城鎮(zhèn)化背景下的度假市場
林峰博士認(rèn)為,度假市場可以分為六大類:
(1)黃金周度假市場,春節(jié)7天,國慶7天。林峰博士認(rèn)為,我國的黃金周假期是完全違背了經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。為了配套黃金周而修建的大規(guī)模停車場或進(jìn)行的其他所有建設(shè),使用時間僅僅為每年1至2周的時間,這樣巨大的資源浪費(fèi)是黃金周假期出現(xiàn)以后最大的經(jīng)濟(jì)錯誤。黃金周假期的下一步發(fā)展,是根據(jù)市場需求的變化,由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變。人們不再是簡單的輾轉(zhuǎn)乘車觀看景點,相反,有可能是住在一個地方,逛逛景點、看看演出、曬曬太陽、體驗體驗民情,期間會有多種業(yè)態(tài)的參與,居住時間長達(dá)一周以上,完全不同于以往的黃金周模式。
(2)寒暑假度假市場,寒假1個月,暑假2個月。是以教師、學(xué)生為主體,組合其家庭,形成的每年2-3個月的度假市場。
(3)帶薪度假市場。按照國務(wù)院2008年出臺的《職工帶薪年休假條例》中的相關(guān)規(guī)定,到2020年基本可以落實全國5-6億職工的帶薪度假,若按平均每人每年帶薪度假的時間為10天(5天年假+兩個周末)計算,這將形成一個巨大的度假市場。如今,有兩個因素推動著帶薪休假向我們快速走來:一是全國旅游業(yè)的強(qiáng)烈呼喚;一是國家的消費(fèi)導(dǎo)向型政策帶動。我國現(xiàn)在的改革簡單說兩個方向,一個是釋放消費(fèi)需求,一個是提供消費(fèi)供給。我們相信,帶薪休假會順勢提前到來。
(4)銀發(fā)度假(養(yǎng)老型度假)市場。主要針對的是55-75歲之間的年輕老人,他們形成的以度假為核心的養(yǎng)老是養(yǎng)老市場中最大的一個市場化版塊。如今,50年代出生的人,已經(jīng)進(jìn)入退休階段,而他們的子女也已成為社會中的中產(chǎn)階層,能夠為其提供較強(qiáng)的度假購買能力,這一銀發(fā)度假市場正在快速形成。
(5)自由職業(yè)者度假市場。中國現(xiàn)今就業(yè)群體中有20%-30%左右的人在從事自由職業(yè),比如,個體戶、專欄作家、創(chuàng)意藝術(shù)家、SOHO職業(yè)者、淘寶店主等。他們時間自由,可以避開度假高峰期,也可以說走就走,期間還可透過網(wǎng)絡(luò)或其他渠道,一邊工作一邊旅行。
(6)度假產(chǎn)業(yè)一體化市場。這是一種度假與產(chǎn)業(yè)、工作結(jié)合的度假發(fā)展結(jié)構(gòu)。比如,全國房地產(chǎn)經(jīng)理聯(lián)合會在海南成立總部基地,將房地產(chǎn)商聚集在海南,一邊度假,一邊培訓(xùn)。又比如,在大理,存在著一批一邊做創(chuàng)意性產(chǎn)業(yè)或服務(wù)產(chǎn)業(yè),一邊度假的藝術(shù)家、服務(wù)商等。云南、海南這樣的地方,對這種群體有著極大的吸引力。
二、 度假地產(chǎn)的三種產(chǎn)品形態(tài)
度假的前提是居住,度假型居住和長期居住是兩個完全不同的概念,度假型居住需要綜合型配套設(shè)施――社區(qū)配套、社會服務(wù)配套、游樂化配套、娛樂化配套、醫(yī)療配套以及與相關(guān)的社區(qū)互動配套等?;谶@些配套要求,林峰博士將度假旅游的居住產(chǎn)品分為三大類:
第一, 休閑商業(yè)地產(chǎn)。以古城鎮(zhèn)為例,商鋪占絕大部分比例,這些商鋪既屬于旅游地產(chǎn)又屬于商業(yè)地產(chǎn),我們稱之為休閑商業(yè)型旅游地產(chǎn)。這種地產(chǎn)是多種休閑業(yè)態(tài)的聚集,包括餐飲、娛樂、客棧、工坊等。大理和麗江是休閑產(chǎn)業(yè)最賦創(chuàng)意的聚集代表;
第二, 酒店型居住地產(chǎn)。有以下幾類產(chǎn)品:第一,小型客棧;第二,產(chǎn)權(quán)酒店;第三,酒店式公寓地產(chǎn);第四,分權(quán)度假與分時度假酒店;
第三, 住宅型居住地產(chǎn)。在旅游目的地系統(tǒng)中,這一地產(chǎn)包括安置居民的安置居所、本地人居住的第一居所、周末居住的休閑型第二居所以及長期型居住的度假型第三居所、養(yǎng)老型養(yǎng)老居所等。
三、 旅游與地產(chǎn)以及城鎮(zhèn)化的結(jié)合
旅游怎樣和地產(chǎn)、城鎮(zhèn)化進(jìn)行有效融合?其中有兩個重要方面:
第一,產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化。任何一種產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化結(jié)構(gòu)實質(zhì)上都是區(qū)域綜合開發(fā)結(jié)構(gòu),林峰博士將這種結(jié)構(gòu)概括為:產(chǎn)業(yè)園區(qū)+消費(fèi)聚集區(qū)+居住區(qū)。一個區(qū)域開發(fā)或一個新型城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu),沒有產(chǎn)業(yè)支撐是很難發(fā)展的,這種產(chǎn)業(yè)可以是第一產(chǎn)業(yè),但其發(fā)展有限,尤其是在云南這樣的區(qū)域;也可以是生產(chǎn)型服務(wù)產(chǎn)業(yè),但其更多取決于在整個產(chǎn)業(yè)配制中的優(yōu)勢及資源,很多區(qū)域發(fā)展不起來;也可以是消費(fèi)型服務(wù)產(chǎn)業(yè),往往跟商業(yè)、服務(wù)業(yè)相關(guān)聯(lián)。
第二,消費(fèi)聚集帶動新型城鎮(zhèn)化。
游客觀光帶來的消費(fèi)、度假帶來的消費(fèi)、休閑帶來的消費(fèi)、養(yǎng)老帶來的消費(fèi),這些“增量式消費(fèi)”連同當(dāng)?shù)鼐用竦某R?guī)性消費(fèi)或生活式消費(fèi),形成消費(fèi)業(yè)態(tài)的聚集,能夠極大地帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。大量人口圍繞服務(wù)形成就業(yè)人口聚集、居住人口聚集等多種聚集形態(tài),這樣一種聚集的引導(dǎo),涉及城市化配套、農(nóng)民問題解決方案、城市發(fā)展結(jié)構(gòu)等方面,林峰博士將其稱為“消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集所形成的新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展邏輯”。
具體案例參看《苗頭宴舞――貴州黃果樹度假小鎮(zhèn)策劃規(guī)劃建筑設(shè)計》
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