休閑小鎮(zhèn)的就地城鎮(zhèn)化模式。

日前，我院林峰院長(zhǎng)就“休閑小鎮(zhèn)的就地城鎮(zhèn)化模式”在全經(jīng)聯(lián)城鎮(zhèn)化發(fā)展微信群里進(jìn)行了分享。林峰院長(zhǎng)從新型城鎮(zhèn)化的四大邏輯與模式結(jié)構(gòu)、消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化、休閑小鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式三個(gè)方面對(duì)休閑小鎮(zhèn)進(jìn)行了解讀。以下為分享內(nèi)容整理。

【分享內(nèi)容整理】

主持人：大家好！今天林院長(zhǎng)將為我們帶來(lái)休閑小鎮(zhèn)的就地城鎮(zhèn)化模式的分享！歡迎林院長(zhǎng)！

林 峰：各位大家好！非常高興今晚跟大家一起分享。我采用說(shuō)寫結(jié)合的方式跟大家溝通。

本次分享包含三個(gè)題目：一、新型城鎮(zhèn)化的四大邏輯與模式結(jié)構(gòu)；二、消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化；三、休閑小鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。

林 峰：第一個(gè)題目：關(guān)于新型城鎮(zhèn)化的四大邏輯與模式結(jié)構(gòu)。

我專門就新型城鎮(zhèn)化邏輯進(jìn)行梳理歸納，總結(jié)為四點(diǎn)：1、基于土地開發(fā)的財(cái)富效應(yīng)及房地產(chǎn)開發(fā)邏輯：土地升值與房地產(chǎn)銷售快速回報(bào)的投融資結(jié)構(gòu)。2、產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化模式：產(chǎn)業(yè)園區(qū)+消費(fèi)聚集區(qū)+居住區(qū)。3、人的城鎮(zhèn)化：三農(nóng)方案+農(nóng)民工方案+城市基礎(chǔ)設(shè)施+城市公共配套+公共服務(wù)產(chǎn)業(yè)化；4、城市運(yùn)營(yíng)商：2374模式。

關(guān)于第一點(diǎn)，基于土地開發(fā)的財(cái)富效應(yīng)及房地產(chǎn)開發(fā)邏輯。

我們研究新型城鎮(zhèn)化首先是基于土地開發(fā)的財(cái)富效應(yīng)，及房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)邏輯，即土地升值與房地產(chǎn)銷售快速回報(bào)的投融資結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)是做房地產(chǎn)最基本的一個(gè)邏輯結(jié)構(gòu)。我認(rèn)為這種邏輯，對(duì)于新型城鎮(zhèn)化開發(fā)意義非常大。對(duì)此，我個(gè)人的看法是，在房地產(chǎn)基本邏輯前提下，再進(jìn)行新型城鎮(zhèn)化的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

主持人：林院長(zhǎng)有研究成果。

林 峰：關(guān)于第二點(diǎn)，產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化模式。

任何一種產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化結(jié)構(gòu)實(shí)質(zhì)上都是區(qū)域綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)，我將這種結(jié)構(gòu)概括為：產(chǎn)業(yè)園區(qū)+消費(fèi)聚集區(qū)+居住區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)很明確，一個(gè)區(qū)域開發(fā)或一個(gè)新型城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐是很難發(fā)展的，這種產(chǎn)業(yè)可以是二產(chǎn)，也可以是二、三產(chǎn)結(jié)合，但這種產(chǎn)業(yè)必須以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，這種產(chǎn)業(yè)模式下的園區(qū)往往不一定能夠完全跟城市融合。

主持人：產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化，有道理！

林 峰：消費(fèi)的聚集，不僅僅是商業(yè)消費(fèi)聚集，還包括文化消費(fèi)、教育消費(fèi)等各種類型的消費(fèi)業(yè)態(tài)的聚集。城市人口形成“就地消費(fèi)”，外來(lái)人口形成“泛旅游消費(fèi)”，這一消費(fèi)屬于增量型消費(fèi)，對(duì)產(chǎn)業(yè)有巨大的帶動(dòng)作用。“居住區(qū)”，大家比較熟悉，涉及產(chǎn)業(yè)落地后人口居所，居住結(jié)構(gòu)多樣化，不僅僅是本地一居所，還包括結(jié)合旅游六要素后形成的休閑型的二居所、度假型的三居所、養(yǎng)老型的養(yǎng)老居所、居民安置房的安置居所等5-6種不同類型的居住性結(jié)構(gòu)。產(chǎn)城鄉(xiāng)是我新杜撰的一個(gè)詞匯，產(chǎn)城一體化實(shí)際上是我們近年來(lái)經(jīng)常提到的一個(gè)詞匯，但新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，對(duì)于衛(wèi)星城或小城鎮(zhèn)，結(jié)合鄉(xiāng)村實(shí)行產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化才會(huì)具備比較好的效益。產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化，最重要一點(diǎn)是跟“鄉(xiāng)”結(jié)合，這是土地紅利的一個(gè)重要依托?，F(xiàn)在土地的一級(jí)開發(fā)，不靠國(guó)有可建設(shè)用地的大規(guī)劃開發(fā)是很難實(shí)現(xiàn)的。

關(guān)于第三點(diǎn)，人的城鎮(zhèn)化。

城鎮(zhèn)化中的“人”不是指已經(jīng)進(jìn)城的城市人口，而是與其相關(guān)的三農(nóng)問(wèn)題解決方案、農(nóng)民工問(wèn)題的解決方案。農(nóng)民工問(wèn)題的解決跟城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套與公共服務(wù)產(chǎn)業(yè)化有很大關(guān)系，因此，我將其歸納到人的城鎮(zhèn)化模式結(jié)構(gòu)里面。

“人的城鎮(zhèn)化”是個(gè)大題目，我把對(duì)新型城鎮(zhèn)化的理解提升到哲學(xué)的高度。中國(guó)新型城鎮(zhèn)化是個(gè)頂層設(shè)計(jì)，頂層設(shè)計(jì)最深刻的含義在于人的城鎮(zhèn)化，人的城鎮(zhèn)化的核心問(wèn)題在于它面對(duì)的是中國(guó)城鄉(xiāng)二元體制下農(nóng)民的不公平。農(nóng)民不公平是中國(guó)最大的不公平，是中國(guó)人權(quán)最大的缺陷。新型城鎮(zhèn)化實(shí)際上是一種偉大的社會(huì)目標(biāo)，在于解決中國(guó)二元結(jié)構(gòu)之間對(duì)于農(nóng)民的不平等待遇，在于為農(nóng)民生活方式提升提供支持，這個(gè)提升是中國(guó)真的邁向人與人間平等的最重要的結(jié)構(gòu)性改革。所以我認(rèn)為中國(guó)新型城鎮(zhèn)化實(shí)際上是一場(chǎng)偉大的社會(huì)革命，代表一種人本主義精神。
如何才能實(shí)現(xiàn)人的城鎮(zhèn)化？首先必須要有產(chǎn)業(yè)。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，農(nóng)民沒(méi)辦法解決就業(yè)問(wèn)題，城鎮(zhèn)化就成為一個(gè)虛假和沒(méi)有支持的問(wèn)題。以產(chǎn)業(yè)為依托解決農(nóng)民及農(nóng)民工的就業(yè)問(wèn)題。

關(guān)于三農(nóng)問(wèn)題解決方案。關(guān)鍵是解決產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)問(wèn)題解決好了，同時(shí)要解決農(nóng)民居住問(wèn)題，要讓農(nóng)民住上具備現(xiàn)代基本衛(wèi)生條件的房子，達(dá)到最基本的生活水準(zhǔn)。這方面我們稱之為農(nóng)民的居住問(wèn)題。還要解決農(nóng)民的社會(huì)問(wèn)題，社會(huì)問(wèn)題涉及基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、公共服務(wù)產(chǎn)業(yè)化和公共服務(wù)管理等方面，這些可納入到產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化管理結(jié)構(gòu)中。這種農(nóng)村問(wèn)題解決方案，還涉及農(nóng)民的戶口解決方案，進(jìn)一步涉及農(nóng)村和城市一體化的交通道路、管網(wǎng)水電等設(shè)施設(shè)備的解決方案，還涉及城市公共管理系統(tǒng)，這主要是一個(gè)商務(wù)管理系統(tǒng)，包含交通管理系統(tǒng)、城市環(huán)境管理系統(tǒng)等，在此基礎(chǔ)上形成公共服務(wù)產(chǎn)業(yè)化。

陳金平：林院長(zhǎng)對(duì)于人的城鎮(zhèn)化的哲學(xué)思考，視角獨(dú)特！

林 峰：在全經(jīng)聯(lián)金融投資實(shí)務(wù)研討會(huì)上，我分享過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)：公共服務(wù)產(chǎn)業(yè)化是一個(gè)重大的機(jī)遇。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等逐步轉(zhuǎn)向跟市場(chǎng)結(jié)合、產(chǎn)業(yè)化服務(wù)相配合的發(fā)展方式。

結(jié)合了上述五個(gè)方面，實(shí)際上就構(gòu)建出一個(gè)“平等的、以人為本的、幸福指數(shù)更高、配套更完善、現(xiàn)代化水平更到位、更公平”的社會(huì)發(fā)展環(huán)境。這是我關(guān)于人的城鎮(zhèn)化構(gòu)建的一個(gè)模式。

梁 軍：農(nóng)民離開土地就不是農(nóng)民了。

林 峰：梁總說(shuō)得對(duì)！農(nóng)民離開土地就不是農(nóng)民了。但在現(xiàn)階段中國(guó)，農(nóng)民不是以土地為關(guān)聯(lián)，而是以戶口為前提，所以農(nóng)民問(wèn)題的解決不在于他所從事的職業(yè)，而在于他的身份地位的變化及他背后社會(huì)服務(wù)結(jié)構(gòu)的變化。

林 峰：在開發(fā)模式上，產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)深度結(jié)合，進(jìn)行區(qū)域綜合開發(fā)及產(chǎn)城一體化開發(fā)。綠維創(chuàng)景將旅游地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，從開發(fā)、招商、銷售、經(jīng)營(yíng)四方面概括為2374模式。這種開發(fā)模式的主體，我們稱之為城市運(yùn)營(yíng)商，城市運(yùn)營(yíng)商既是城市開發(fā)商又是運(yùn)營(yíng)商，那么它應(yīng)該是一種怎么樣的架構(gòu)？即：

建設(shè)開發(fā)2： 土地開發(fā)+項(xiàng)目建設(shè)

招商運(yùn)作3：土地招商+商業(yè)招商+旅游招商

地產(chǎn)銷售7：酒店產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)+休閑商業(yè)房產(chǎn)+安置居住+休閑居住+養(yǎng)老居住+度假居住 +本地一居

經(jīng)營(yíng)管理4：景區(qū)經(jīng)營(yíng)+休閑消費(fèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)+酒店管理經(jīng)營(yíng) +生產(chǎn)項(xiàng)目管理

對(duì)于一個(gè)城市運(yùn)營(yíng)商而言，首先是建設(shè)開發(fā)，我將其總結(jié)成兩個(gè)方面，即土地的建設(shè)開發(fā)和項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)。建設(shè)開發(fā)不僅僅是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和土地的開發(fā)，而是土地的開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)相結(jié)合。土地開發(fā)可以簡(jiǎn)單分為“一級(jí)開發(fā)”和“二級(jí)開發(fā)”，這個(gè)“一級(jí)”和“二級(jí)”不僅僅基于土地和房產(chǎn)，而是基于區(qū)域基礎(chǔ)開發(fā)，面向市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、綜合服務(wù)項(xiàng)目、居住項(xiàng)目等方面項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。其次是招商。常規(guī)招商，主要是項(xiàng)目招商，我總結(jié)的招商結(jié)構(gòu)主要包含三方面：土地招商、商業(yè)招商、旅游招商。第三方面是地產(chǎn)銷售。開發(fā)后招商，在招商基礎(chǔ)上，進(jìn)行銷售。銷售不僅僅是土地的銷售，還包含房產(chǎn)銷售，類型非常多樣化。我將其總結(jié)為7大方面：酒店產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)+休閑商業(yè)房產(chǎn)+安置居住+休閑居住+養(yǎng)老居住+度假居住 +本地一居。第四方面經(jīng)營(yíng)管理。我將其總結(jié)為“景區(qū)經(jīng)營(yíng)+休閑消費(fèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)+酒店管理經(jīng)營(yíng) +生產(chǎn)項(xiàng)目管理”四種類型。

梁 軍：開發(fā)模式是輸入，銷售是輸出。

林 峰：對(duì)于城市運(yùn)營(yíng)商或開發(fā)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，難點(diǎn)是如何選擇合適的生產(chǎn)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、消費(fèi)項(xiàng)目等，形成區(qū)域整體開發(fā)、實(shí)現(xiàn)帶動(dòng)城市聚集、促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的目標(biāo)。項(xiàng)目類型非常多樣化，因此，需要運(yùn)營(yíng)商整合資源進(jìn)行管理。另外，所涉及的經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)是復(fù)合的多元化，這對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商形成了巨大的挑戰(zhàn)。

回顧我剛才講的四大模式結(jié)構(gòu)可看出，無(wú)論采用何種方式進(jìn)行多種業(yè)態(tài)的多元管理，如果沒(méi)有土地的開發(fā)和快速的房產(chǎn)銷售所形成的資金回籠，所有的產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化、城市運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，實(shí)際上非常難實(shí)現(xiàn)。因?yàn)榇蟛糠之a(chǎn)業(yè)投資需要一個(gè)較長(zhǎng)的回報(bào)期，房地產(chǎn)所擁有的回報(bào)結(jié)構(gòu)相對(duì)而言是最好的、最快的。

林 峰：房地產(chǎn)商面臨的發(fā)展機(jī)遇包括：消費(fèi)產(chǎn)業(yè)機(jī)遇、新型城鎮(zhèn)化下的機(jī)遇。

我對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型升級(jí)方向做了簡(jiǎn)單歸納，將其稱為當(dāng)前房地產(chǎn)商發(fā)展的機(jī)遇，包含兩大機(jī)遇結(jié)構(gòu)：第一個(gè)機(jī)遇為消費(fèi)產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，我將其稱為消費(fèi)人口紅利所帶來(lái)的巨大機(jī)遇；第二個(gè)機(jī)遇為新型城鎮(zhèn)化，主要是城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)商所獲得的巨大機(jī)遇，這兩大機(jī)遇跟我稍后要談到的“消費(fèi)引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式”有較大關(guān)聯(lián)。具體主要包括以下七大方面：1、公共服務(wù)設(shè)施BT與一級(jí)開發(fā)機(jī)遇 2、逆中心城市化機(jī)遇及其帶動(dòng)的土地開發(fā)與休閑度假養(yǎng)老新城鎮(zhèn)開發(fā)3、教育醫(yī)療養(yǎng)老文化等壟斷事業(yè)的市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)化機(jī)遇 4、城市群模式下的同城化機(jī)遇及帶動(dòng)的土地開發(fā)與衛(wèi)星城鎮(zhèn)開發(fā) 5、生態(tài)整治改造機(jī)遇及其帶動(dòng)的土地開發(fā)與生態(tài)新城鎮(zhèn)開發(fā) 6、可續(xù)建筑產(chǎn)業(yè)機(jī)遇及其帶動(dòng)的土地開發(fā)與生態(tài)新城鎮(zhèn)開發(fā) 7、農(nóng)村土地紅利及其帶動(dòng)的產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化開發(fā)機(jī)遇。

中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了消費(fèi)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)代，由于“人口紅利”的消失，對(duì)中國(guó)外貿(mào)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大影響，工業(yè)制成品利潤(rùn)空間逐漸變小，但人們工資的提升帶來(lái)了巨大的財(cái)富效應(yīng)，土地和房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)升值也帶來(lái)了財(cái)富積累。因此，巨大的人口紅利不再是勞動(dòng)力紅利，而是人均消費(fèi)進(jìn)入到中等乃至較高消費(fèi)水平所帶來(lái)的巨大消費(fèi)人口紅利。消費(fèi)人口紅利帶來(lái)了以消費(fèi)聚集的方式形成的城鎮(zhèn)整合，即產(chǎn)城一體化發(fā)展，成為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的一種新模式。

第二個(gè)方面我想跟大家分享消費(fèi)聚集引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化。傳統(tǒng)意義上來(lái)說(shuō)，消費(fèi)聚集往往跟商業(yè)、服務(wù)業(yè)相關(guān)聯(lián)。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集依托于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，消費(fèi)性服務(wù)業(yè)，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)更多取決于其在整個(gè)產(chǎn)業(yè)配制中的優(yōu)勢(shì)及資源，對(duì)于大城市而言具有比較好的基礎(chǔ)，對(duì)于中小城市而言，往往在這方面缺乏優(yōu)勢(shì)。泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)是消費(fèi)性服務(wù)業(yè)，在引導(dǎo)區(qū)域發(fā)展中起到比較大的作用，以消費(fèi)聚集引導(dǎo)的產(chǎn)城一體化結(jié)構(gòu)，帶來(lái)的效應(yīng)是消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集所產(chǎn)生的大量的就業(yè)，和由就業(yè)所衍生出來(lái)的區(qū)域的發(fā)展基礎(chǔ)。我的研究是以旅游產(chǎn)業(yè)所形成的旅游消費(fèi)聚集為基礎(chǔ)、為前提所進(jìn)行的，其消費(fèi)聚集模型如下：

旅游把人有效的從客源地搬運(yùn)到目的地，從而實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模的人的聚集，從而帶動(dòng)形成大量消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的聚集。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，黃山一年1000萬(wàn)游客量，這1000萬(wàn)游客量首要需求是觀光，形成門票經(jīng)濟(jì)，其次是吃住玩一系列消費(fèi)形成餐飲業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、文化相關(guān)的藝術(shù)演藝業(yè)，以及進(jìn)一步演化出來(lái)的SPA/按摩等各類型相關(guān)行業(yè)，這些行業(yè)形成了目的地消費(fèi)業(yè)態(tài)的聚集。我經(jīng)常談到：一個(gè)5萬(wàn)人的景區(qū)，能形成一條小商業(yè)街；一個(gè)30萬(wàn)人的景區(qū)，能帶動(dòng)形成一個(gè)休閑小鎮(zhèn)；一個(gè)50萬(wàn)游客量的景區(qū)，能形成一座小城市；而真正能達(dá)到百萬(wàn)以上游客量的景區(qū)，能帶動(dòng)形成一座城市。不僅僅是由觀光旅游來(lái)帶動(dòng)，休閑旅游特別是能帶來(lái)相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間消費(fèi)的度假旅游，所形成的人的聚集、人的持續(xù)性消費(fèi)，構(gòu)建了泛旅游產(chǎn)業(yè)一些列業(yè)態(tài)的聚集。

而對(duì)于所在的城市而言，游客觀光帶來(lái)的消費(fèi)、度假帶來(lái)的消費(fèi)、休閑帶來(lái)的消費(fèi)、養(yǎng)老帶來(lái)的消費(fèi)，這些消費(fèi)不是所在城市居民的常規(guī)性消費(fèi)或生活式消費(fèi)，而是一種我所講的“增量式消費(fèi)”。由增量式消費(fèi)結(jié)構(gòu)形成的消費(fèi)業(yè)態(tài)聚集，由消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集所構(gòu)建的消費(fèi)增量結(jié)構(gòu)，極大帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。大量人口圍繞服務(wù)形成就業(yè)人口聚集、居住人口聚集等多種聚集形態(tài)，這樣一種聚集的引導(dǎo)，涉及城市化配套、農(nóng)民問(wèn)題解決方案、城市發(fā)展結(jié)構(gòu)等方面，我將其稱為“消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集所形成的新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展邏輯”。

消費(fèi)產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是我剛才講的旅游引導(dǎo)的泛旅游型消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，還包括城市本身的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)和依托于普通社區(qū)結(jié)構(gòu)形成的消費(fèi)聚集等等。

萬(wàn)達(dá)的文化旅游城代表了在二線城市周邊進(jìn)行以消費(fèi)聚集為核心，以文化旅游消費(fèi)為主體的新城開發(fā)的典型模式。萬(wàn)達(dá)10多個(gè)項(xiàng)目，從2010年到現(xiàn)在，計(jì)劃總投資規(guī)模超過(guò)3000多個(gè)億，按照目前的投資趨勢(shì)，這種大規(guī)模新城發(fā)展模式對(duì)二線城市應(yīng)該能產(chǎn)生良性效應(yīng)。與我我剛談到的旅游目的地系統(tǒng)的消費(fèi)聚集模式有所不同，它不是旅游目的地系統(tǒng)，而是在大城市周邊、郊區(qū)和新城發(fā)展區(qū)域形成吸引核中心、消費(fèi)聚集中心，形成人氣聚集、價(jià)值聚集、土地升值和一系列業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)。這樣的聚集帶動(dòng)了區(qū)域規(guī)劃，從而帶動(dòng)萬(wàn)達(dá)居住社區(qū)相對(duì)比較高、比較大規(guī)模的銷售，這實(shí)質(zhì)上是一種以文化、以商氣聚人氣的方式。

林 峰：我要談的第三個(gè)題目，是休閑小鎮(zhèn)就地城鎮(zhèn)化模式。

休閑小鎮(zhèn)是以休閑、旅游、度假、泛旅游吸引核為主體形成的城鎮(zhèn)化模式。這種休閑小鎮(zhèn)不完全指建制鎮(zhèn)，建制鎮(zhèn)與非建制鎮(zhèn)是指政府主導(dǎo)下的管理機(jī)制，規(guī)劃一個(gè)建制鎮(zhèn)或規(guī)劃一個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)或中心鎮(zhèn)等均屬于城鎮(zhèn)體系中的城市結(jié)構(gòu)。打造旅游吸引核是休閑小鎮(zhèn)發(fā)展的前提，我建議休閑小鎮(zhèn)的打造要形成完整風(fēng)貌，整體成為一個(gè)景區(qū)，成為一種吸引力，包括文化和一系列的核心景區(qū)及核心休閑項(xiàng)目，比如溫泉項(xiàng)目，可以成為整個(gè)溫泉小鎮(zhèn)的吸引核，文化項(xiàng)目可以成為整個(gè)文化小鎮(zhèn)的吸引核，國(guó)寶級(jí)、省級(jí)的文化遺產(chǎn)和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、博物館、特色博物館都有可能成為吸引核。第二，是要構(gòu)建休閑聚集中心，把客人留下來(lái)消費(fèi)。如果僅有吸引力，將游客吸引來(lái)了，但游客不能住下來(lái)，夜間不能來(lái)玩，不愿意停留一天兩天，那么休閑小鎮(zhèn)的構(gòu)建是不可能形成的。因此，創(chuàng)造一個(gè)吸引核不是最難的，真正最難的是留下游客消費(fèi)。

如果沒(méi)有夜間獨(dú)特的咖啡廳、酒吧、餐飲、夜間表演、光影效應(yīng)的水秀、激光秀、水幕電影等，夜間無(wú)法留住人，就無(wú)法留住持續(xù)性消費(fèi)。所以應(yīng)把夜間游客作為整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的核心機(jī)制，形成一個(gè)以休閑廣場(chǎng)為核心的人氣聚集核。通過(guò)人氣聚集核形成酒吧街區(qū)、餐飲街區(qū)、小商鋪街區(qū)、客棧街區(qū)等，構(gòu)建圍繞著夜間消費(fèi)的多街區(qū)多業(yè)態(tài)的消費(fèi)聚集結(jié)構(gòu)。多業(yè)態(tài)的消費(fèi)聚集結(jié)構(gòu)需要大量就業(yè)人口，由此形成本地就業(yè)人口的聚集。有了這些消費(fèi)業(yè)態(tài)和一系列持續(xù)消費(fèi)的特色產(chǎn)品后，可延伸出創(chuàng)造城鎮(zhèn)化地產(chǎn)的基礎(chǔ)。這個(gè)基礎(chǔ)包括休閑商業(yè)地產(chǎn)以人氣帶動(dòng)商氣，商氣帶動(dòng)財(cái)氣，休閑商業(yè)聚集帶動(dòng)商業(yè)口岸價(jià)值，商業(yè)口岸價(jià)值提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，一個(gè)個(gè)商業(yè)街區(qū)的核心街區(qū)擴(kuò)展到多街區(qū)，形成商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的依托。而住宿業(yè)態(tài)所形成的客棧、酒店、度假村、酒店式公寓等是休閑小鎮(zhèn)中重要的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也是重要的商業(yè)與居住結(jié)合的人居型地產(chǎn)。

休閑小鎮(zhèn)的架構(gòu)，我將其概括為三部分：吸引核+聚集核+地產(chǎn)延伸。1、風(fēng)貌吸引力：古鎮(zhèn)、藝術(shù)、創(chuàng)意、西洋；2、廣場(chǎng)吸引核：激光水秀、篝火晚會(huì)； 3、餐飲吸引與聚集：一招先吃遍天；4、酒吧與夜間聚集：留客的關(guān)鍵；5、創(chuàng)意客棧聚集：客棧酒店及公寓房地產(chǎn)； 6、創(chuàng)意工坊街區(qū)：百工坊、百藝坊；7、娛樂(lè)游樂(lè)街區(qū)：演藝、洗浴、養(yǎng)療 ；8、街區(qū)與商業(yè)房地產(chǎn)；9、就業(yè)與本地居民第一居所 10、大城市與周末居住第二居所 11、遠(yuǎn)客與度假居住第三所 ；12、養(yǎng)老居住。

休閑小鎮(zhèn)的開發(fā)模式

林 峰：我今天所講到的新型城鎮(zhèn)化的四大邏輯、模型結(jié)構(gòu)，以及2374模型，為旅游地產(chǎn)開發(fā)商向新型城鎮(zhèn)化開發(fā)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了借鑒思路。

主持人：雖然時(shí)間已經(jīng)超過(guò)10分鐘了，但大家還意猶未盡呢。

林 峰：最后做一下總結(jié)：消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化是以消費(fèi)性服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的一種模型，它為新型城鎮(zhèn)化提供了一個(gè)獨(dú)特的方向和非常重要的具有區(qū)域價(jià)值的方案。休閑小鎮(zhèn)這樣的新型城鎮(zhèn)化，更具象化，是落實(shí)到休閑產(chǎn)業(yè)上的，它是以泛旅游產(chǎn)業(yè)為主體，在500―5000畝的架構(gòu)上進(jìn)行城市化聚集的一種模型。

林 峰：今天就講到這里，很感謝大家的積極參與，如果大家還有什么問(wèn)題，也可以提出來(lái)共同探討。

主持人：林院長(zhǎng)辛苦了！內(nèi)容很精彩，信息量很大。感謝林院長(zhǎng)的分享。

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