休閑小鎮的就地城鎮化模式。

2014-07-04 綠維創景 標簽：

日前，我院林峰院長就“休閑小鎮的就地城鎮化模式”在全經聯城鎮化發展微信群里進行了分享。林峰院長從新型城鎮化的四大邏輯與模式結構、消費產業聚集引導的新型城鎮化、休閑小鎮的開發運營模式三個方面對休閑小鎮進行了解讀。以下為分享內容整理。

【分享內容整理】

主持人：大家好！今天林院長將為我們帶來休閑小鎮的就地城鎮化模式的分享！歡迎林院長！

林峰：各位大家好！非常高興今晚跟大家一起分享。我采用說寫結合的方式跟大家溝通。

本次分享包含三個題目：一、新型城鎮化的四大邏輯與模式結構；二、消費產業聚集引導的新型城鎮化；三、休閑小鎮的開發運營模式。

林峰：第一個題目：關于新型城鎮化的四大邏輯與模式結構。

我專門就新型城鎮化邏輯進行梳理歸納，總結為四點：1、基于土地開發的財富效應及房地產開發邏輯：土地升值與房地產銷售快速回報的投融資結構。2、產城鄉一體化模式：產業園區+消費聚集區+居住區。3、人的城鎮化：三農方案+農民工方案+城市基礎設施+城市公共配套+公共服務產業化；4、城市運營商：2374模式。

關于第一點，基于土地開發的財富效應及房地產開發邏輯。

我們研究新型城鎮化首先是基于土地開發的財富效應，及房地產開發的基礎邏輯，即土地升值與房地產銷售快速回報的投融資結構，該結構是做房地產最基本的一個邏輯結構。我認為這種邏輯，對于新型城鎮化開發意義非常大。對此，我個人的看法是，在房地產基本邏輯前提下，再進行新型城鎮化的開發與運營。

主持人：林院長有研究成果。

林峰：關于第二點，產城鄉一體化模式。

任何一種產城鄉一體化結構實質上都是區域綜合開發結構，我將這種結構概括為：產業園區+消費聚集區+居住區。產業園區很明確，一個區域開發或一個新型城鎮化結構，沒有產業支撐是很難發展的，這種產業可以是二產，也可以是二、三產結合，但這種產業必須以生產性服務業為主導，這種產業模式下的園區往往不一定能夠完全跟城市融合。

主持人：產城鄉一體化，有道理！

林峰：消費的聚集，不僅僅是商業消費聚集，還包括文化消費、教育消費等各種類型的消費業態的聚集。城市人口形成“就地消費”，外來人口形成“泛旅游消費”，這一消費屬于增量型消費，對產業有巨大的帶動作用。“居住區”，大家比較熟悉，涉及產業落地后人口居所，居住結構多樣化，不僅僅是本地一居所，還包括結合旅游六要素后形成的休閑型的二居所、度假型的三居所、養老型的養老居所、居民安置房的安置居所等5-6種不同類型的居住性結構。產城鄉是我新杜撰的一個詞匯，產城一體化實際上是我們近年來經常提到的一個詞匯，但新型城鎮化過程中，對于衛星城或小城鎮，結合鄉村實行產城鄉一體化才會具備比較好的效益。產城鄉一體化，最重要一點是跟“鄉”結合，這是土地紅利的一個重要依托?，F在土地的一級開發，不靠國有可建設用地的大規劃開發是很難實現的。

關于第三點，人的城鎮化。

城鎮化中的“人”不是指已經進城的城市人口，而是與其相關的三農問題解決方案、農民工問題的解決方案。農民工問題的解決跟城市基礎設施、城市公共配套與公共服務產業化有很大關系，因此，我將其歸納到人的城鎮化模式結構里面。

“人的城鎮化”是個大題目，我把對新型城鎮化的理解提升到哲學的高度。中國新型城鎮化是個頂層設計，頂層設計最深刻的含義在于人的城鎮化，人的城鎮化的核心問題在于它面對的是中國城鄉二元體制下農民的不公平。農民不公平是中國最大的不公平，是中國人權最大的缺陷。新型城鎮化實際上是一種偉大的社會目標，在于解決中國二元結構之間對于農民的不平等待遇，在于為農民生活方式提升提供支持，這個提升是中國真的邁向人與人間平等的最重要的結構性改革。所以我認為中國新型城鎮化實際上是一場偉大的社會革命，代表一種人本主義精神。
如何才能實現人的城鎮化？首先必須要有產業。沒有產業，農民沒辦法解決就業問題，城鎮化就成為一個虛假和沒有支持的問題。以產業為依托解決農民及農民工的就業問題。

關于三農問題解決方案。關鍵是解決產業問題，產業問題解決好了，同時要解決農民居住問題，要讓農民住上具備現代基本衛生條件的房子，達到最基本的生活水準。這方面我們稱之為農民的居住問題。還要解決農民的社會問題，社會問題涉及基礎設施、公共配套、公共服務產業化和公共服務管理等方面，這些可納入到產城鄉一體化管理結構中。這種農村問題解決方案，還涉及農民的戶口解決方案，進一步涉及農村和城市一體化的交通道路、管網水電等設施設備的解決方案，還涉及城市公共管理系統，這主要是一個商務管理系統，包含交通管理系統、城市環境管理系統等，在此基礎上形成公共服務產業化。

陳金平：林院長對于人的城鎮化的哲學思考，視角獨特！

林峰：在全經聯金融投資實務研討會上，我分享過一個觀點：公共服務產業化是一個重大的機遇。醫療產業、健康產業、文化產業、教育產業等逐步轉向跟市場結合、產業化服務相配合的發展方式。

結合了上述五個方面，實際上就構建出一個“平等的、以人為本的、幸福指數更高、配套更完善、現代化水平更到位、更公平”的社會發展環境。這是我關于人的城鎮化構建的一個模式。

梁軍：農民離開土地就不是農民了。

林峰：梁總說得對！農民離開土地就不是農民了。但在現階段中國，農民不是以土地為關聯，而是以戶口為前提，所以農民問題的解決不在于他所從事的職業，而在于他的身份地位的變化及他背后社會服務結構的變化。

林峰：在開發模式上，產業與地產深度結合，進行區域綜合開發及產城一體化開發。綠維創景將旅游地產的開發運營，從開發、招商、銷售、經營四方面概括為2374模式。這種開發模式的主體，我們稱之為城市運營商，城市運營商既是城市開發商又是運營商，那么它應該是一種怎么樣的架構？即：

建設開發2：土地開發+項目建設

招商運作3：土地招商+商業招商+旅游招商

地產銷售7：酒店產權地產+休閑商業房產+安置居住+休閑居住+養老居住+度假居住 +本地一居

經營管理4：景區經營+休閑消費商業經營+酒店管理經營 +生產項目管理

對于一個城市運營商而言，首先是建設開發，我將其總結成兩個方面，即土地的建設開發和項目的建設開發。建設開發不僅僅是基礎設施的建設和土地的開發，而是土地的開發、基礎設施的建設和項目的開發建設相結合。土地開發可以簡單分為“一級開發”和“二級開發”，這個“一級”和“二級”不僅僅基于土地和房產，而是基于區域基礎開發，面向市場的產業項目、綜合服務項目、居住項目等方面項目的開發和建設。其次是招商。常規招商，主要是項目招商，我總結的招商結構主要包含三方面：土地招商、商業招商、旅游招商。第三方面是地產銷售。開發后招商，在招商基礎上，進行銷售。銷售不僅僅是土地的銷售，還包含房產銷售，類型非常多樣化。我將其總結為7大方面：酒店產權地產+休閑商業房產+安置居住+休閑居住+養老居住+度假居住 +本地一居。第四方面經營管理。我將其總結為“景區經營+休閑消費商業經營+酒店管理經營 +生產項目管理”四種類型。

梁軍：開發模式是輸入，銷售是輸出。

林峰：對于城市運營商或開發運營商來說，難點是如何選擇合適的生產項目、經營項目、消費項目等，形成區域整體開發、實現帶動城市聚集、促進新型城鎮化發展的目標。項目類型非常多樣化，因此，需要運營商整合資源進行管理。另外，所涉及的經營管理結構是復合的多元化，這對地產開發商形成了巨大的挑戰。

回顧我剛才講的四大模式結構可看出，無論采用何種方式進行多種業態的多元管理，如果沒有土地的開發和快速的房產銷售所形成的資金回籠，所有的產城鄉一體化、城市運營目標，實際上非常難實現。因為大部分產業投資需要一個較長的回報期，房地產所擁有的回報結構相對而言是最好的、最快的。

林峰：房地產商面臨的發展機遇包括：消費產業機遇、新型城鎮化下的機遇。

我對當前房地產商轉型升級方向做了簡單歸納，將其稱為當前房地產商發展的機遇，包含兩大機遇結構：第一個機遇為消費產業機遇，我將其稱為消費人口紅利所帶來的巨大機遇；第二個機遇為新型城鎮化，主要是城市開發運營商所獲得的巨大機遇，這兩大機遇跟我稍后要談到的“消費引導的新型城鎮化模式”有較大關聯。具體主要包括以下七大方面：1、公共服務設施BT與一級開發機遇 2、逆中心城市化機遇及其帶動的土地開發與休閑度假養老新城鎮開發3、教育醫療養老文化等壟斷事業的市場產業化機遇 4、城市群模式下的同城化機遇及帶動的土地開發與衛星城鎮開發 5、生態整治改造機遇及其帶動的土地開發與生態新城鎮開發 6、可續建筑產業機遇及其帶動的土地開發與生態新城鎮開發 7、農村土地紅利及其帶動的產城鄉一體化開發機遇。

中國已經進入了消費經濟主導的經濟發展時代，由于“人口紅利”的消失，對中國外貿經濟產生了巨大影響，工業制成品利潤空間逐漸變小，但人們工資的提升帶來了巨大的財富效應，土地和房產不動產升值也帶來了財富積累。因此，巨大的人口紅利不再是勞動力紅利，而是人均消費進入到中等乃至較高消費水平所帶來的巨大消費人口紅利。消費人口紅利帶來了以消費聚集的方式形成的城鎮整合，即產城一體化發展，成為新型城鎮化發展的一種新模式。

第二個方面我想跟大家分享消費聚集引導的新型城鎮化。傳統意義上來說，消費聚集往往跟商業、服務業相關聯。現代服務業聚集依托于第三產業發展，現代服務業有生產性服務業，消費性服務業，生產性服務業更多取決于其在整個產業配制中的優勢及資源，對于大城市而言具有比較好的基礎，對于中小城市而言，往往在這方面缺乏優勢。泛旅游產業聚集結構是消費性服務業，在引導區域發展中起到比較大的作用，以消費聚集引導的產城一體化結構，帶來的效應是消費產業聚集所產生的大量的就業，和由就業所衍生出來的區域的發展基礎。我的研究是以旅游產業所形成的旅游消費聚集為基礎、為前提所進行的，其消費聚集模型如下：

旅游把人有效的從客源地搬運到目的地，從而實現了大規模的人的聚集，從而帶動形成大量消費產業的聚集。舉個例子來說，黃山一年1000萬游客量，這1000萬游客量首要需求是觀光，形成門票經濟，其次是吃住玩一系列消費形成餐飲業、運輸業、娛樂業、文化相關的藝術演藝業，以及進一步演化出來的SPA/按摩等各類型相關行業，這些行業形成了目的地消費業態的聚集。我經常談到：一個5萬人的景區，能形成一條小商業街；一個30萬人的景區，能帶動形成一個休閑小鎮；一個50萬游客量的景區，能形成一座小城市；而真正能達到百萬以上游客量的景區，能帶動形成一座城市。不僅僅是由觀光旅游來帶動，休閑旅游特別是能帶來相對長時間消費的度假旅游，所形成的人的聚集、人的持續性消費，構建了泛旅游產業一些列業態的聚集。

而對于所在的城市而言，游客觀光帶來的消費、度假帶來的消費、休閑帶來的消費、養老帶來的消費，這些消費不是所在城市居民的常規性消費或生活式消費，而是一種我所講的“增量式消費”。由增量式消費結構形成的消費業態聚集，由消費產業聚集所構建的消費增量結構，極大帶動了區域經濟發展。大量人口圍繞服務形成就業人口聚集、居住人口聚集等多種聚集形態，這樣一種聚集的引導，涉及城市化配套、農民問題解決方案、城市發展結構等方面，我將其稱為“消費產業聚集所形成的新型城鎮化的發展邏輯”。

消費產業遠遠不止是我剛才講的旅游引導的泛旅游型消費產業，還包括城市本身的消費產業和依托于普通社區結構形成的消費聚集等等。

萬達的文化旅游城代表了在二線城市周邊進行以消費聚集為核心，以文化旅游消費為主體的新城開發的典型模式。萬達10多個項目，從2010年到現在，計劃總投資規模超過3000多個億，按照目前的投資趨勢，這種大規模新城發展模式對二線城市應該能產生良性效應。與我我剛談到的旅游目的地系統的消費聚集模式有所不同，它不是旅游目的地系統，而是在大城市周邊、郊區和新城發展區域形成吸引核中心、消費聚集中心，形成人氣聚集、價值聚集、土地升值和一系列業態的聚集效應。這樣的聚集帶動了區域規劃，從而帶動萬達居住社區相對比較高、比較大規模的銷售，這實質上是一種以文化、以商氣聚人氣的方式。

林峰：我要談的第三個題目，是休閑小鎮就地城鎮化模式。

休閑小鎮是以休閑、旅游、度假、泛旅游吸引核為主體形成的城鎮化模式。這種休閑小鎮不完全指建制鎮，建制鎮與非建制鎮是指政府主導下的管理機制，規劃一個建制鎮或規劃一個鄉、鎮或中心鎮等均屬于城鎮體系中的城市結構。打造旅游吸引核是休閑小鎮發展的前提，我建議休閑小鎮的打造要形成完整風貌，整體成為一個景區，成為一種吸引力，包括文化和一系列的核心景區及核心休閑項目，比如溫泉項目，可以成為整個溫泉小鎮的吸引核，文化項目可以成為整個文化小鎮的吸引核，國寶級、省級的文化遺產和非物質文化遺產、博物館、特色博物館都有可能成為吸引核。第二，是要構建休閑聚集中心，把客人留下來消費。如果僅有吸引力，將游客吸引來了，但游客不能住下來，夜間不能來玩，不愿意停留一天兩天，那么休閑小鎮的構建是不可能形成的。因此，創造一個吸引核不是最難的，真正最難的是留下游客消費。

如果沒有夜間獨特的咖啡廳、酒吧、餐飲、夜間表演、光影效應的水秀、激光秀、水幕電影等，夜間無法留住人，就無法留住持續性消費。所以應把夜間游客作為整個項目運作的核心機制，形成一個以休閑廣場為核心的人氣聚集核。通過人氣聚集核形成酒吧街區、餐飲街區、小商鋪街區、客棧街區等，構建圍繞著夜間消費的多街區多業態的消費聚集結構。多業態的消費聚集結構需要大量就業人口，由此形成本地就業人口的聚集。有了這些消費業態和一系列持續消費的特色產品后，可延伸出創造城鎮化地產的基礎。這個基礎包括休閑商業地產以人氣帶動商氣，商氣帶動財氣，休閑商業聚集帶動商業口岸價值，商業口岸價值提升商業地產價值，一個個商業街區的核心街區擴展到多街區，形成商業和商業地產快速發展的依托。而住宿業態所形成的客棧、酒店、度假村、酒店式公寓等是休閑小鎮中重要的商業地產項目，也是重要的商業與居住結合的人居型地產。

休閑小鎮的架構，我將其概括為三部分：吸引核+聚集核+地產延伸。1、風貌吸引力：古鎮、藝術、創意、西洋；2、廣場吸引核：激光水秀、篝火晚會； 3、餐飲吸引與聚集：一招先吃遍天；4、酒吧與夜間聚集：留客的關鍵；5、創意客棧聚集：客棧酒店及公寓房地產； 6、創意工坊街區：百工坊、百藝坊；7、娛樂游樂街區：演藝、洗浴、養療；8、街區與商業房地產；9、就業與本地居民第一居所 10、大城市與周末居住第二居所 11、遠客與度假居住第三所；12、養老居住。