李國平:我們真的有一個“白銀時代”？

編者按：李國平先生的文章，深刻分析了地產發展的新時代特征，推薦大家分享。

日前，《2014年中國房地產戰略轉型&管理創新總裁峰會》在深圳萬科總部舉行。高策顧問公司董事長、高策地產研究院院長李國平先生受邀擔任大會專業主持，在開場致辭中關于房地產的“白銀時代”，發表了犀利而獨到的專業見解。

“白銀時代”，是當前房地產界的一個熱詞?！鞍足y時代”相對的是所謂的“黃金時代”。今天在座的大部分開發商老總和我一樣，都經歷了中國房地產過去那十幾年，我想請問：有多少人置身其中的時候就明確感受到那是一個所謂的“黃金時代”？

我相信大部分人沒有，在當時并沒有覺得那個時代有多么地輝煌，賺錢是多么地容易，好像彎腰就能撿到錢一樣，只是我們今天來回顧，才發現原來那是一個“黃金時代”：只要你敢拿地最終就都能賺錢。不管你是否是從別的行業轉過來的，哪怕你是所謂的“野路子”，你是在“野蠻生長”，最終都可以獲得不錯的收益。所以，所謂“黃金時代”，其實是今昔對比的結果,使我們今天回想起來說：哦，那是一個黃金般的年代!

今天，我們提出了所謂“白銀時代”的概念，但是否會真實存在？還僅僅是我們的一種愿望？或是一種自我安慰？面對今時今日的房地產市場，我們在自我心理暗示：沒事，市場不會一落千丈的，我們還有一個“白銀時代”，還可以有很長時間的行業發展。但其實我們心里并沒底，“白銀時代”只是一個說法，是一個未知的未來。

但有一件事情可以確定，既然說它是“白銀時代”，我們大家其實已經有一個共識：未來的時代已經不會像過去的時代那么好、那么容易賺錢了。今天在座的各位其實很想了解，作為行業的老大，萬科到底有什么應對的策略以及模式的改變。其實無論我們是否知道答案，我們大部分的企業都和萬科不同，我們沒有巨大的規模和組織，就如同在大海遭遇風浪，我們并沒有巨輪和龐大的船隊。那么，我們該如何應對挑戰？

對，很多人都想到了一個詞――轉型！其實，現在對于大部分的地產企業來講，已經不是想不想轉型，而是不得不轉型的問題――因為我們身處的發展環境變了，傳統的以住宅為主的房地產項目幾乎已經不存在了，擺在我們面前的只有兩種選擇。

一種是城市更新的項目。我們在城市中心區如果還有開發機會的話，基本都是城市改造的項目，也就是所謂的打造“城市綜合體”。這些“城市綜合體”項目，每一個都有很高的成本、很多的限制和很大的難點，所以這些項目的利潤空間和我們所謂的運作空間都是十分有限。

另一種就是城市邊緣或郊區以及三四線城市的新區。在這些地方，我們面對的是動輒幾千畝地的大盤或者幾平方公里的新城開發。我們似乎還有很多的機會，很多的空間！但事實是更多的空白點：我們的市場在哪里？我們的客戶從哪里來？好像我們什么都可以做，但又好像我們怎么做都不行，這就是我們的困惑和巨大挑戰。

因此，面對充滿未知的所謂地產“白銀時代”，我們應該放下繼續狂歡的心態，去除自我安慰的心理，用理性的思考去探討出模式轉型的策略，這也是我們今天在這里匯聚研討、交流分享希望達到的目標。

（作者：李國平 高策顧問董事長 高策地產研究院院長）

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