專家：春季房展將體現房地產變化趨勢

房地產市場正在發生什么?這將在各地舉辦的春季房展上找到答案，將是一個不錯的觀察窗口。北京房展組委會秘書長鄭向東16日向記者透露，相比往屆，今次北京春季房展本地項目參展熱情明顯提高，尤其是一些定位相對高端的項目，已多次與主辦方溝通具體展出事宜。
　　
本地項目重新將目光投向房展會這樣的節日式營銷，很能說明問題：“房子沒有之前那么好賣了”!過去兩年里，北京本地項目頻頻“一日售罄”幾乎讓有關地產商眼睛長到腦袋頂上，“不用做多少營銷工作，房子一樣好賣”，以至于北京春秋兩季房展，本地項目占比僅一成，展館充斥著京外項目以及海外項目，幾乎變身“萬國房展會”。
　　
權威數據印證著這一變化。北京市統計局、國家統計局北京調查總隊最新發布數據顯示，前兩月北京商品房銷售面積比上年同期下降39.1%，其中，住宅銷售面積同比下降46.3%。
　　
這些變化并非北京獨有。國家統計局公布數據顯示，前兩個月，全國商品房銷售面積和銷售額同比均出現下降，其中，全國商品住宅銷售面積同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7個百分點;住宅銷售額同比下降5%，增速比去年全年回落31.6個百分點。
　　
很顯然，“市場購房熱情正在降溫”。據此間地產業人士觀察，這樣的變化與政府越發明晰的分類調控思路關聯密切。
　　
在鄭向東看來，在這一調控思路中，未來城市住房將根據不同階層實行不同供應結構，低收入階層，將通過廉租房、限價房等保障性住房解決，中間階層則依靠自住型商品住房、共有產權房等方式供應，而中高收入階層則可完全依靠市場提供商品住房。
　　
以北京為例，繼去年10月宣布將供應2萬套自住型商品房后，今年年初，北京有關方面又宣布將再推5萬套，而過去幾年北京年均銷售的商品住宅數量在8萬套左右。相比周邊商品房，自住型商品住房價格要低30%左右，且面向所有符合限購條件的家庭供應。
　　
盡管尚未落實到位，超過正常年份銷售量一半的供應以及30%左右的折價預期，已讓為數不少的北京購房者的心理產生微妙變化。據鄭向東觀察，過去兩年中因房價快速上漲激發的超前購房需求，正在趨于平靜，并由此帶來供需矛盾的緩解，也令市場價格、銷量產生相應變化。
　　
政府工作報告提出“以全體人民住有所居為目標，堅持分類指導、分步實施、分級負責，加大保障性安居工程建設力度”。事實上，越來越多的城市正逐步加入調節房地產供應結構來滿足居民住房需求的行列。三亞市市長王勇在接受記者采訪時就表示，該市一方面加大包括廉租房、經濟適用房、搬遷安置房在內的多類型保障性住房供給，另一方面向充分發揮地理資源優勢的旅游地產轉型，純粹住宅產品將逐步減少，降低普通商品住房比例，促進市場向多元化轉型。
　　
可以預見，受分類調控影響，在北京這樣的一線城市，未來中低收入階層的住房有望主要由政府主導的保障房、共有產權住房等方式提供，而原有的普通商品住房則可能逐步趨于精品化、高端化。
　　
值得注意的是，記者采訪發現，近期被熱炒的“一二線城市、三四線城市樓市呈現分化”的說法，并非各方共識。央行貨幣政策委員會委員陳雨露在接受記者采訪時就表示，一些地方和城市確實出現滯銷現象，這些地方肯定要付出代價，但這只是短期和局部現象。
　　
鄭向東也認為，市場不能將局部現象理解為所有三四線城市，中國的城鎮化進程還在繼續，人們對住宅的需求依然廣泛存在，他并認為，一些在新興產業發展、自然環境以及吸引人口方面具有優勢的地方，房地產仍極具投資價值，甚至有可能產生新的投資熱點區域。
　　
而這，也接近監管層對市場的判斷?！?0年內中國房地產不可能出現大的危機，因為還要解決‘三個1億人’的問題：促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。”在全國兩會一場小組討論中，住建部副部長仇保興如是說。

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