葉一劍：旅游城鎮(zhèn)從商業(yè)地產(chǎn)到文旅中心區(qū)

2014年3月7日，由鳳凰網(wǎng)與鳳凰房產(chǎn)聯(lián)合鳳凰城市與旅游研究院、青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主辦，鳳凰房產(chǎn)山東承辦的“春天的起點――金鳳凰2014山東地產(chǎn)智慧論壇”在青島舉行。本屆金鳳凰山東地產(chǎn)論壇凝聚省內(nèi)乃至全國政商學界領(lǐng)袖人物和全球華人精英力量，深度探究地產(chǎn)市場發(fā)展的突破口，為全行業(yè)的發(fā)展尋找新坐標。論壇上，專家學者和企業(yè)領(lǐng)袖對山東旅游地產(chǎn)的發(fā)展提出了各自的見解。

下午15：00，鳳凰城市與旅游研究院院長葉一劍做了題為《中國房地產(chǎn)的新價值時代》的主旨演講。 他表示，旅游城鎮(zhèn)化思路是從商業(yè)地產(chǎn)到文旅中心區(qū)。此為本屆論壇進行的第三場主題演講。

以下是文字實錄：

我們看到這幾種遷徙方式，背后都有一個獨立的解釋體系，我們今天可能不能太詳細解釋它，但至少可以帶來對未來的，比如說區(qū)域選擇的一些啟示。比如說從鄉(xiāng)村到城市，從內(nèi)陸到沿海，這是什么概念呢？一方面是現(xiàn)在城市化率雖然達到50%多，但是未來比如說將來可能達到70%甚至80%的狀況，在這樣一個情況下，就意味著有大量的人要從農(nóng)村到城市去。但是農(nóng)村到城市去，他去哪里？就到了所在地的小縣城，成為一個人口百萬的城市，但是往往不是這樣的，也許這群人跑到所在地之外的地區(qū)去了。這里面也是一個房地產(chǎn)的業(yè)界人士說，他認為可能在很多意想不到的地方，以意想不到的方式誕生一個意想不到的城市。什么意思？從每年1%的人口的遷徙，遷徙到哪里去，可能今天看起來是一個不毛之地，但是可能十年以后可能是一個很棒的城市，所以也是在選擇這個項目的時候，落地的時候，一個非常重要的思考前提。還有一個從內(nèi)陸到沿海，這個也更有意思。  

我下面有一張圖可以給大家看一下，這張圖大家都很熟悉，其實叫湖畔優(yōu)先，人口和城市，包括工業(yè)、經(jīng)濟，這是很密切的一個地區(qū)，這個線的左側(cè)是人口核心地，不太密集的一個地區(qū)。這個情況下是一個自然的過程。說明將來這是中國的情況，我們統(tǒng)計全球，如果看全球排名前20位的大城市，基本都分布在沿海，或者我們稱之為港口城市。這是一個普遍規(guī)律?？梢耘袛酂o論城市還是人口，很大程度上往沿海轉(zhuǎn)移，包括這一帶地區(qū)，看起來旁邊沒有房子，但是我相信將來這里人口會一點點轉(zhuǎn)移過來的。這是一個不可逆轉(zhuǎn)的規(guī)律。

另外，現(xiàn)在這里面牽扯到一個不太好說的，按照目前國家的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略來說的話，左邊是做了一些城市群的，這里可以看到這個是十二五規(guī)劃里面，三縱兩橫的城市帶。在國家戰(zhàn)略里面，線的左側(cè)是國家希望實現(xiàn)的，但是我個人認為，往往很多事情不一定按照你希望的來實現(xiàn)的。這里面人口的遷徙帶來的結(jié)果，可能就形成到在座很多的人，對這個地區(qū)的價值和思考，對將來選址的思考變得非常有意思。這是一個城市從人口遷徙去思考城市未來往哪兒走的時候，對你的戰(zhàn)略選擇變得非常關(guān)鍵。這里面提到大城市郊區(qū)的概念，這里面更多代表衛(wèi)星城的概念，所以現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型，做城市運營商。三四十平方公里，甚至五十平方公里這個地方將來可能成為百萬級人口，一個小城市。到底分布在哪里？一方面在沿海，還有一方面可能在大都市的周邊地區(qū)，這時候我們做區(qū)域戰(zhàn)略布局的時候，是不是要考慮這個問題，就變得非常有意思了。  

這里面是我們說的一個新興城市的誕生。這只是我們自己列了一些大概能夠想到的，就是哪些地方可能成為很不錯的城市。一個是新區(qū)新城，大家拼命爭國家的新區(qū)名額，如果獲批可能會帶來這個城市快速發(fā)展的過程。還有一塊是之前的綜合配套改革實驗區(qū)，還有經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，這個地方已經(jīng)有產(chǎn)業(yè)了，正在進行一個城市化的改造，在這個過程中，其實有很多的工作要做，這也是我們在說產(chǎn)城融合的非常重要的陣地，接下來這是很重要的一塊。還有剛才說的衛(wèi)星城的概念。

我講這個所謂的城市的問題，給我們今天房地產(chǎn)業(yè)到底是一個什么概念、什么關(guān)系呢？這里面代表我們講城市，城市是一個定居的概念，在定居的思維方式下我們理解房地產(chǎn)，我們今天看到很多房地產(chǎn)商都在往城市運營商轉(zhuǎn)變，這是接下來很多企業(yè)的選擇，可能往這方面走。往這方面走的話，就面臨很復雜的問題，除了學會蓋房子以外，還要考慮這個地區(qū)的社會價值問題，還要考慮這個地區(qū)的社會管理問題，還要考慮這個地區(qū)將來大金融的閉環(huán)問題。所以說現(xiàn)在我們已經(jīng)看到有很多房地產(chǎn)企業(yè)，都在進入銀行做民營銀行這個概念。為什么？其實背后會有一個大金融閉環(huán)的概念。

所謂的文旅中國，就是文化旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了一個新的階段，在這樣一個階段下，我們有必要重新思考文化旅游概念。這是休閑思維下的旅游城鎮(zhèn)化模式，一個人從這個地方，待了一天，或者三十天，這個地方一定會產(chǎn)生相應社會化的集聚，這種情況下也需要考慮地產(chǎn)如何布局的概念。從集散地到特色小城鎮(zhèn)。我對特色小鎮(zhèn)比較看好。我這幾天跑了多個4A級以上的景區(qū)，考察了4A級所在地區(qū)人口的情況、交通的情況，當?shù)厝宋牡那闆r，這里面很有意思。我簡單舉一個小例子，比如說云南有一個文化旅游小鎮(zhèn)，這個小鎮(zhèn)地處從昆明到大理、麗江的黃金旅游帶上，以前沒有特色，一個企業(yè)在那里做了文化旅游小鎮(zhèn)，做了以后，經(jīng)過八年的時間，今天每年游客人次是720萬人，常駐是32萬人，所以成為一個獨立的小鎮(zhèn)，是運營非常健康的概念。這里面我跟他的老板交流的時候，他當時介紹選址的標準，第一要處在黃金旅游帶，這樣開發(fā)集散地，才能成為一個集散的地方，有了人才有將來小城鎮(zhèn)的空間，第二當?shù)匾幸话偃f以上的涵養(yǎng)。這是包括北方一個最大的問題，就是季節(jié)性，如果沒有本地人口的一個涵養(yǎng)的話，這一年有半年或者一個季度都是閑的，這很麻煩，所以一定要有一百萬人口的涵養(yǎng)。第三是一定要有4A級以上的景區(qū)，他一定要拿到運營權(quán)，因為背后有一個將來的把旅游資源資本化、證券化的設(shè)計。

在這樣幾個條件具備的情況下，他選擇在這里做旅游集散地，最終變成特色小鎮(zhèn)，通過房地產(chǎn)方式，完成旅游資源資本化的過程，我覺得這可能是將來企業(yè)的一個轉(zhuǎn)型的方向之一。所以我到了很多的地方，大家都在討論說，以前到處在圈煤礦，到處買煤礦，現(xiàn)在其實很多的企業(yè)，包括房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)已經(jīng)很明白，到處要找好山、好水、好歷史，要找這些東西，找到這些東西以后，通過一個資本閉環(huán)，通過房地產(chǎn)的模式，來完成對這些好山好水的商業(yè)模式的建構(gòu)，這是目前很多企業(yè)在做的。

還有我現(xiàn)在自己在重點研究的一個方向，我聽了一個概念是文旅中心區(qū)，就是跟中央商務(wù)區(qū)類似的概念，這里面也包括幾個標準。我們可以思考一下，目前萬達廣場在它的商業(yè)地產(chǎn)升級過程中在地方的發(fā)展方向，基本上跟這個很有關(guān)系的。包括室內(nèi)主題公園的創(chuàng)意，大家可以想象一下周邊的城市，是不是在玩這個東西。一個真正的優(yōu)秀的城市，這一塊也是不可或缺的。

所以我提了兩個背景之下，其實代表了將來我們部分的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的可能方向。另外，其實現(xiàn)在也已經(jīng)成為我們有些房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型的方向。一個方向就是從城鎮(zhèn)化的思路出發(fā)完成自己從一個房地產(chǎn)企業(yè)向一個城市運營商的大企業(yè)的轉(zhuǎn)型。這樣一個轉(zhuǎn)型，不但是資本轉(zhuǎn)型，而且不光是產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，而且伴隨著整個管理架構(gòu)和運營思路的轉(zhuǎn)型。這一塊我覺得大家可以想一下萬達去年的架構(gòu)整合的商業(yè)地產(chǎn)方向，這代表標桿性企業(yè)轉(zhuǎn)型的探索。第二，從文旅產(chǎn)業(yè)角度考慮投資價值轉(zhuǎn)型，這個轉(zhuǎn)型大家覺得國內(nèi)很多的企業(yè)已經(jīng)開始了。

據(jù)悉，本屆論壇圍繞“山東地產(chǎn)的創(chuàng)新與未來”、“時代變革下的地產(chǎn)發(fā)展新趨勢”等話題開展對話。邀請國內(nèi)知名經(jīng)濟學家、地產(chǎn)大佬齊聚青島，研討解析山東地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新思維、新方向、新途徑，深度探究山東地產(chǎn)市場發(fā)展的突破口，集成地產(chǎn)行業(yè)的大智慧，并為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供借鑒。

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