專家：旅游地產(chǎn)，從“近鄰”走向“遠親”

進入2014年，旅游地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出哪些新的變化？旅游地產(chǎn)的開發(fā)運營又有哪些新的模式出現(xiàn)？

旅游地產(chǎn)項目更需要品牌效應(yīng)

陳瑞標（廣州市五湖四海集團有限公司副總裁）

一方面，我國的城鎮(zhèn)化會讓更多人“進城”，這些新“進城”的人需要在城市里買房。同時，當社會發(fā)展到一定的層次，人們不僅僅需要在城里有自己的居所，還希望在旅游區(qū)有可供休息、休閑的物業(yè)，旅游地產(chǎn)的需求不僅有，而且強烈。這么多的旅游地產(chǎn)項目要想吸引買家，就要價格合適、面積適中，更需要有品牌效應(yīng)。

有全國性旅游資源才能吸引全國買家

吳定金（保利地產(chǎn)首席研究員）

旅游資源同樣也分“三六九等”，只有全國性甚至全球性的旅游資源，才能吸引到全國性的買家；地方性的旅游資源，只能吸引周邊區(qū)域的買家。像海南，是國內(nèi)唯一的熱帶島嶼，有很好的海景資源，其旅游資源全國首屈一指。此外，西雙版納、九寨溝、張家界等的旅游資源等級也是全國性的。至于清遠、肇慶等的旅游資源則是屬于區(qū)域性的，因此，這些區(qū)域的旅游地產(chǎn)項目更多是面向廣州、佛山或者珠三角的買家。

世界旅游城市聯(lián)合會專家委員會主任魏小安介紹，2013年中國旅游投資總量為2300多億元，中國旅游地產(chǎn)投資則有3700多億元。

歷經(jīng)二三十年的發(fā)展，我國旅游地產(chǎn)已經(jīng)度過了“小打小鬧”、偏重城郊開發(fā)的階段，開始了集團化、規(guī)模化、全國化的高速發(fā)展，從南往北、從東到西，旅游地產(chǎn)項目遍布其中。

早在3年前的“2011中國深圳（秋季）房地產(chǎn)交易會”上，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁就說過：“90%以上的大開發(fā)商已經(jīng)進入旅游地產(chǎn)?！北姸鄬嵙π酆竦牡禺a(chǎn)商的加盟，改變了旅游地產(chǎn)的格局，旅游地產(chǎn)項目從沿海向內(nèi)陸地區(qū)發(fā)展，同時，越來越多的房企開始把旅游地產(chǎn)的觸角伸向海外，并取得了不俗的成績。

旅游地產(chǎn)格局改變，主攻的買家方向也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)變，從以往主打周邊區(qū)域的“近鄰”轉(zhuǎn)向面對全國的“遠親”。

格局大變身：從國內(nèi)到海外

談及旅游地產(chǎn)，多數(shù)人首先想到的是海南島。得益于得天獨厚的海景資源環(huán)境、四季如春的氣候條件，海南島已經(jīng)成了我國旅游地產(chǎn)一個標志性符號。

但一個海南島始終面積有限，隨著旅游地產(chǎn)的興起，海南島已經(jīng)難以滿足地產(chǎn)商的“胃口”，開發(fā)商把戰(zhàn)略目光投向了國內(nèi)其他地方。與此同時，隨著生活水平的提升，國人對旅游地產(chǎn)的興趣已不僅僅局限于湛藍的海景、溫暖的氣候，山地、雪景等也成為國人追求的目標。當消費者新的需求和開發(fā)商新的戰(zhàn)略相結(jié)合，便大大推動了中國旅游地產(chǎn)的新發(fā)展，旅游地產(chǎn)格局因此“大變身”。保利地產(chǎn)首席研究員吳定金表示，現(xiàn)在的云南及東北，旅游地產(chǎn)正在迅速崛起。

據(jù)云南房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計，截至目前，云南旅游地產(chǎn)計劃投資總額已經(jīng)超過2萬億元。目前住宅型房產(chǎn)從投資到銷售都在下降，而商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)上升較快，2013年完成開發(fā)投資283.93億元，同比增長63.7%。

實際上，旅游地產(chǎn)興起并不是海南、云南及東北的專利，中部地區(qū)的旅游地產(chǎn)正在迎頭趕上。位于中部的湖北省，因為旅游業(yè)紅火，也帶動了旅游地產(chǎn)的投資熱。據(jù)統(tǒng)計，2013年湖北省全年竣工旅游項目百多個，累計投資金額300多億元；在建項目400多個，總投資2800多億元。

近幾年，隨著地產(chǎn)商實力的不斷壯大，開發(fā)商的“胃口”已不僅僅限于國內(nèi)。馬來西亞、新加坡、澳大利亞、美國、俄羅斯等國家的房地產(chǎn)市場不斷出現(xiàn)國內(nèi)開發(fā)商的身影。中國海外投資聯(lián)合會的數(shù)據(jù)顯示，中國房企在海外的總投資規(guī)模已達上百億美元，這些海外房地產(chǎn)項目中，不乏旅游地產(chǎn)項目。例如2012年6月份，萬達、泛海和俄羅斯北高加索度假村公司簽署了一份總投資25億-30億美元的意向協(xié)議書，計劃在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄羅斯其他地區(qū)建設(shè)大型文化、旅游和商業(yè)的綜合設(shè)施。今年更有消息稱，蘇寧環(huán)球大股東競得了澳大利亞地塊，其方向同樣是旅游地產(chǎn)。

投資大手筆：逾百億到數(shù)百億

雅居樂、碧桂園、保利、萬達……當我們審視一個個涉足旅游地產(chǎn)的房企時，發(fā)現(xiàn)其中絕大部分都為地產(chǎn)“大鱷”，至于一些大家不太熟悉的企業(yè)，背后往往也有上市公司的支撐。

如今“玩轉(zhuǎn)”旅游地產(chǎn)的房企為何幾乎都是“大鱷”或者是有深厚資金背景的上市公司？因為旅游地產(chǎn)玩的都是大手筆。宋丁指出，旅游地產(chǎn)項目需要上規(guī)模，大多數(shù)項目小則幾平方公里，大則十幾平方公里的面積，要拿這么大的項目，在城市中心是不可能的，肯定是尚未開發(fā)的“生地”，周邊配套不足，甚至沒有公路。要開發(fā)這樣的項目，必須配套先行，開發(fā)商只能自己建設(shè)相關(guān)的配套設(shè)施，而旅游地產(chǎn)的配套設(shè)施往往需要比較高端，這就要求開發(fā)商必須有強大的資金實力作支撐?！爱斈旰Ｄ下糜蔚禺a(chǎn)項目的配套設(shè)施中， 四菜一湯 是 標配 ”，吳定金感慨地說，“湯”是海景，“四菜”則是高爾夫、游艇碼頭、商業(yè)大街、高端酒店，除了“湯”不用投入外，其他配套設(shè)施都要大筆資金來投入建設(shè)。

因此，一個個旅游地產(chǎn)項目的投資總額幾乎都要百億元以上。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年各地旅游地產(chǎn)大項目明顯增加，投資百億元以上的項目達127個。據(jù)介紹，某知名房企開發(fā)的一個旅游地產(chǎn)項目，位于二線城市，規(guī)模達19平方公里，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、道路、水電、公共配套，商品住宅、別墅、酒店以及旅游項目主題公園都在里面，加起來的投資總額高達350億-380億元。如此龐大的資金投入，非地產(chǎn)“大鱷”無法支撐。

投資額如此巨大，為何開發(fā)商仍熱衷在旅游地產(chǎn)方面一擲千金？萬達集團董事長王健林去年年底道出了其中的原因：“文化旅游對我來講是一個沒有 天花板 的行業(yè)，它的增長是無極限的?！蓖踅×终J為，文化旅游是一個回報率很理想的產(chǎn)業(yè)。

買家范圍廣：從區(qū)域到全國

從2009年開盤至今，雅居樂清水灣5年來的銷售業(yè)績分別為66億元、99億元、72億元、60億元、78億元。碧桂園十里銀灘首次開盤報收4000套單位，銷售合同金額高達30億元；碧桂園十里金灘開盤售出4800套單位，平均每4秒賣出1套單位……旅游地產(chǎn)項目造就的一個個銷售神話，單靠某個區(qū)域、某個城市的買家根本不可能達成。云南、海南一個個旅游地產(chǎn)項目開售時，從銷售現(xiàn)場停放的一輛輛外地車牌的私家車便可以知道，旅游地產(chǎn)項目的買家早已經(jīng)全國化。

旅游地產(chǎn)買家的全國化，得益于眾多城市商品住宅的限購，大量投資資金轉(zhuǎn)而選擇不限購的旅游地產(chǎn)；同時還得益于開發(fā)商在服務(wù)、管理等軟環(huán)境的完善。“當在城市內(nèi)有了自己的第一居所、第二居所后，很多人開始追求在旅游區(qū)也有自己的居所?！痹诼糜蔚禺a(chǎn)行業(yè)浸淫相當長時間的廣州市五湖四海集團有限公司副總裁陳瑞標認為，只要產(chǎn)品面積、價格合適，項目的配套設(shè)施完善，同時還能解決物業(yè)閑時的保養(yǎng)、出租等問題，有酒店、公寓式的管理，很多人會為自己或者父輩購買旅游地產(chǎn)項目，過“候鳥式”的生活。

未來，旅游地產(chǎn)依然會受到全國性買家的青睞。胡潤研究院發(fā)布的《2014至尚優(yōu)品――中國千萬富豪品牌傾向報告》顯示，房地產(chǎn)仍是富豪投資的首選，比去年提高7%達到35%。值得一提的是，旅游地產(chǎn)表現(xiàn)非?；钴S，六成富豪考慮購買度假房，比去年提高5%。其中，云南上升最快，第一次進入前六位；三亞仍然是富豪選擇度假房的首選城市，尤其是億萬富豪。

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