新型城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)商機(jī)與模式創(chuàng)新。

2014年4月12日，“陜西地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展研討會(huì)暨全經(jīng)聯(lián)（西安）商學(xué)院成立儀式”在陜西西安舉辦，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士、全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)執(zhí)行主席兼秘書長(zhǎng)楊樂(lè)渝先生等200余名業(yè)界同仁和媒體朋友齊聚西安香格里拉大酒店，交流探討房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展和新商業(yè)模式，共商陜西地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展方向。我院林峰院長(zhǎng)受邀出席并發(fā)表《新型城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)商機(jī)與模式創(chuàng)新》主題演講，以下為演講內(nèi)容摘要。

林峰院長(zhǎng)發(fā)表主題演講

一、新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃解讀

《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014―2020年)》的出臺(tái)歷經(jīng)了一年多的時(shí)間，發(fā)改委發(fā)布的這一規(guī)劃與住建部一直談的城市規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃和地產(chǎn)界所熟悉的規(guī)劃有著本質(zhì)差別。它是以整個(gè)中國(guó)城鎮(zhèn)化率及質(zhì)量提升為目標(biāo)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展規(guī)劃，涉及的面非常廣、內(nèi)容非常豐富，而不僅僅是指城鎮(zhèn)化建設(shè)，因此這一規(guī)劃的實(shí)施不僅為房地產(chǎn)界更是為整個(gè)中國(guó)的食、住、交通、教育、文化、醫(yī)療、養(yǎng)老等帶來(lái)了巨大的需求。而這種城市人口大規(guī)模增長(zhǎng)所帶來(lái)的消費(fèi)升級(jí)和擴(kuò)張成為中國(guó)未來(lái)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

（一）規(guī)劃背景

如今中國(guó)城鎮(zhèn)化最大的問(wèn)題在于有大量的農(nóng)民工，雖然人在城市，但并沒(méi)有真正的實(shí)現(xiàn)城市化。因此我國(guó)出現(xiàn)了與國(guó)際上城市化最大的差別，即城市建設(shè)突飛猛進(jìn)的同時(shí)，城鎮(zhèn)人口和城市消費(fèi)水平卻分為了等級(jí)。第一等級(jí)：擁有城鎮(zhèn)戶口的人；第二等級(jí)，沒(méi)有城鎮(zhèn)戶口的農(nóng)民工；第三等級(jí)，既不是城市人口也不是農(nóng)民工，因?yàn)槟承┮蛩剡M(jìn)城的非務(wù)工人員；第四等級(jí)，是農(nóng)村人口。由于戶口問(wèn)題這些人口之間形成了社會(huì)福利、教育、醫(yī)療和生活水平之間的差異。這些差異不僅涉及城市本身的建設(shè)，也不僅是農(nóng)民進(jìn)城的問(wèn)題，還涉及產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)公共服務(wù)配套建設(shè)、政策制度完善等一系列相關(guān)問(wèn)題?；诖?，形成了這個(gè)新型城鎮(zhèn)的規(guī)劃。

（二）指導(dǎo)思想和發(fā)展目標(biāo)

新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，首先把“人的城鎮(zhèn)化”作為第一要素，強(qiáng)調(diào)有序推進(jìn)農(nóng)民轉(zhuǎn)移人口市民化；第二，是推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，這主要涉及城市發(fā)展結(jié)構(gòu)問(wèn)題；第三，通過(guò)體制創(chuàng)新釋放城鎮(zhèn)化發(fā)展的潛力，這涉及改革問(wèn)題；第四，提升城市的可持續(xù)發(fā)展水平，形成城市綜合發(fā)展的承載力，所謂可持續(xù)發(fā)展是基于城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，基于城市綜合結(jié)構(gòu)的合理化的。

另外，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃還提出了七大原則，以及落實(shí)下去的五個(gè)目標(biāo)：第一個(gè)講總面，水平和質(zhì)量穩(wěn)步提升，第二個(gè)講結(jié)構(gòu)，格局更加優(yōu)化，第三個(gè)是城市發(fā)展模式，要科學(xué)；第四，城市生活和諧宜人，主要指環(huán)境。第五，完善城市化的體制機(jī)制，這涉及金融、城市管理、城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)等多個(gè)方面。

（三）有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化

這實(shí)際上存在三個(gè)問(wèn)題，一是推進(jìn)人口轉(zhuǎn)移落戶，第二是享受城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)；第三，健全農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化推進(jìn)的保障機(jī)制。這三方面推進(jìn)了人口市民化的進(jìn)程。

戶籍制度改革是推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的重要方面。基于我國(guó)現(xiàn)狀，中小城市、大城市、超大城市會(huì)形成戶籍制度的區(qū)別化，這個(gè)變化將會(huì)帶來(lái)什么機(jī)會(huì)呢？林峰院長(zhǎng)認(rèn)為戶籍制度改革一定會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)商機(jī)，比如，京津冀一體化結(jié)構(gòu)中，環(huán)北京的河北城市的戶口問(wèn)題和北京戶口的無(wú)差異化形成后，這里就會(huì)成為北京下一步居住結(jié)構(gòu)中最重要的區(qū)域。

推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化還需要完善農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的社會(huì)參與機(jī)制、合理確定各級(jí)政府職責(zé)、建立成本分?jǐn)倷C(jī)制。成本分?jǐn)偤苡锌赡艹蔀榻窈笾袊?guó)發(fā)展機(jī)遇所在。比如，京津冀一體化最核心的前提是北京用其產(chǎn)業(yè)和政策支持河北地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整，這樣就出現(xiàn)一些機(jī)會(huì)，北京產(chǎn)業(yè)外移的同時(shí)帶來(lái)人口和消費(fèi)的外移，帶來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)的變化，這種發(fā)展是政策性調(diào)整所帶動(dòng)的重大機(jī)遇。

（四）優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)

第一，優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群，這個(gè)城市群發(fā)展較為成熟，結(jié)構(gòu)也相當(dāng)復(fù)雜，這里不做贅述。第二，培育發(fā)展中西部城市群，這一城市群將會(huì)成為我國(guó)未來(lái)5年之內(nèi)階梯化發(fā)展最快的區(qū)域之一，包括產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)化的發(fā)展、城鎮(zhèn)人口的增加。對(duì)于西北特別是關(guān)東經(jīng)濟(jì)區(qū)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是絲綢之路國(guó)際化還是大西安城市圈，都承載著大量的發(fā)展機(jī)遇和政策導(dǎo)向。第三是促進(jìn)城市協(xié)調(diào)發(fā)展，發(fā)改委對(duì)城市結(jié)構(gòu)進(jìn)行了分類，從沿海城市到內(nèi)陸城市再到重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)城市進(jìn)行了區(qū)分，其中進(jìn)一步對(duì)中小城市提出了特別的要求，包括沿邊城市、沿海城市、內(nèi)陸型城市。第四，是強(qiáng)化綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)支持。交通一直是國(guó)家最重要的投資和帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的抓手，一旦經(jīng)濟(jì)遇到困難或瓶頸，交通將是帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的紐帶。從大交通、大干線到區(qū)域干線，城市公共交通發(fā)展的變化非?？?。在交通一體化的帶動(dòng)下，以城際為主體、以城市群為基礎(chǔ)形成的同城化、衛(wèi)星城、花園式城市組團(tuán)將是今后中國(guó)城市結(jié)構(gòu)布局最重要的模式。

（五）提高城市可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力

發(fā)展動(dòng)力的核心取決于城市發(fā)展的方式、空間結(jié)構(gòu)、城市人口、城市基礎(chǔ)、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展等等。在城市格局方面，這次的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃特別強(qiáng)調(diào)改造中心城區(qū)功能，嚴(yán)格規(guī)范新城新區(qū)建設(shè)，改善城鄉(xiāng)接合部環(huán)境。其中，中心城區(qū)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入升級(jí)階段，新城新區(qū)一直是這幾年重點(diǎn)發(fā)展的方向，而城鄉(xiāng)結(jié)合部接下來(lái)是最重要的一個(gè)發(fā)展方面。這三個(gè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展模式和所帶來(lái)的機(jī)遇各不相同。

另外，這次規(guī)劃還特別提出了推動(dòng)新型城市建設(shè)，什么是新型城市建設(shè)？第一種是綠色城市，到2020年綠色建筑要達(dá)到新建建筑的50%，這對(duì)綠色建筑產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)是巨大的。綠色建筑的發(fā)展和綠色城市的規(guī)劃之間形成了巨大的機(jī)會(huì)和呼應(yīng)關(guān)系。第二種是智慧城市，尤其是與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的結(jié)合。第三種是人文城市，比如文創(chuàng)城市、文化休閑城市、文化旅游城市、文化養(yǎng)生城市等。如今的城市不僅要宜居還要宜養(yǎng)，不僅僅要適合居住，還要適合老年人的養(yǎng)老、中年人的養(yǎng)生。從宜居城市到宜養(yǎng)城市的發(fā)展，其實(shí)是和綠色城市、人文城市直接相關(guān)的。

（六）推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化

“一體化”和原來(lái)政府所強(qiáng)調(diào)的“統(tǒng)籌”有巨大的差別，一體化意味著使用同等的標(biāo)準(zhǔn)、同樣的方式和一樣的模型，也意味著讓農(nóng)民享受到與城市居民同樣的福利、享受公平的教育機(jī)會(huì)、就業(yè)機(jī)會(huì)和醫(yī)療機(jī)會(huì)?；谝惑w化要求，形成了新農(nóng)村建設(shè)與小城鎮(zhèn)結(jié)合發(fā)展的要求，未來(lái)，村莊、村落與城鎮(zhèn)、城市之間的差別會(huì)越來(lái)越小。

（七）改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機(jī)制

包括人口管理制度、土地管理制度、資金保障機(jī)制、城鎮(zhèn)住房制度、生態(tài)環(huán)境保護(hù)制度。其中，土地制度改革帶來(lái)的機(jī)會(huì)非常大。由于新增住宅用地的減少，產(chǎn)業(yè)用地比例的上升，如何結(jié)合產(chǎn)業(yè)用地、舊城改造進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)換成為最重要的發(fā)展方向。

（八）規(guī)劃實(shí)施

如何有效實(shí)施全國(guó)城鎮(zhèn)化規(guī)劃，涉及到加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，其核心問(wèn)題是突破行政管理的框架。尤其是在城市群發(fā)展架構(gòu)中，面臨跨省、跨市、跨區(qū)域的現(xiàn)狀，突破行政框架局限，實(shí)現(xiàn)行政資源配置的協(xié)調(diào)，成為了發(fā)展重點(diǎn)。從優(yōu)勢(shì)區(qū)域到相對(duì)弱勢(shì)區(qū)域，由于級(jí)差地租、社會(huì)福利和公共配套條件差異化而帶動(dòng)的土地、房?jī)r(jià)升值機(jī)會(huì)非常大。這種由城市格局變化和公共設(shè)施發(fā)展模式創(chuàng)新所帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，是未來(lái)需把握的重點(diǎn)。

二、新型城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的商機(jī)

新型城鎮(zhèn)化的主流是市場(chǎng)配置，最重是：第一，政府不再控制市場(chǎng)終端，將其交還市場(chǎng)；第二，原來(lái)政府直接控制的大量公共配套和公共建設(shè)，比如醫(yī)院、健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)等，要逐漸進(jìn)入市場(chǎng)化的開(kāi)放式發(fā)展階段。這將帶來(lái)民營(yíng)醫(yī)院、民營(yíng)學(xué)校的繁榮，從而使得房地產(chǎn)與綜合社會(huì)配套、綜合公共服務(wù)配套、商業(yè)化配套相結(jié)合的條件變得比以往任何時(shí)候更好。以前是政府配套這些條件，地產(chǎn)商到政府配套好的地方拿地。未來(lái)將會(huì)是依靠市場(chǎng)的力量開(kāi)發(fā)整片土地，用市場(chǎng)的力量形成最好的區(qū)域配套條件，提升土地價(jià)值。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、城市綜合開(kāi)發(fā)、運(yùn)用社會(huì)公共資源市場(chǎng)化改革機(jī)會(huì)而提升區(qū)域品牌價(jià)值、配套價(jià)值的大型綜合性城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)，將成為未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)發(fā)的主流。這是以城鎮(zhèn)化為目標(biāo)、以城市運(yùn)營(yíng)商為核心內(nèi)容進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)和城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)一體化發(fā)展最重要的契機(jī)。

在這里要特別提到的是，除了工業(yè)園區(qū)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)這種由產(chǎn)業(yè)支撐的城市化開(kāi)發(fā)外，另外一個(gè)非常大的機(jī)會(huì)是以消費(fèi)聚集為核心構(gòu)成的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。因?yàn)?，在?nèi)需發(fā)展結(jié)構(gòu)下，消費(fèi)產(chǎn)業(yè)將成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。這是工業(yè)產(chǎn)業(yè)之外引導(dǎo)城市聚集的另一有效模型。最典型的案例是萬(wàn)達(dá)文化旅游綜合體。萬(wàn)達(dá)從商業(yè)綜合體過(guò)渡到文化綜合體，有巨大區(qū)別。商業(yè)綜合體不能稱為產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，只能稱為服務(wù)聚集的一個(gè)核心項(xiàng)目，但現(xiàn)在的文化旅游綜合體，是由旅游、休閑、商務(wù)、會(huì)議會(huì)展和文化相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目群，這種項(xiàng)目群構(gòu)成了旅游文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的概念，這樣的聚集區(qū)帶動(dòng)的是整個(gè)區(qū)域的一體化發(fā)展。

另一個(gè)需要特別提出的是逆城市化，除了以大型城市為聚集的方式外，面向養(yǎng)生養(yǎng)老，特別是度假型養(yǎng)老的需求，會(huì)形成向城市外圍、資源環(huán)境較好的地區(qū)的人口聚集。

最后，林峰院長(zhǎng)認(rèn)為在西部城市群結(jié)構(gòu)中，西安周邊的衛(wèi)星城面臨著巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)有賴于城際交通、環(huán)線交通的發(fā)展。我們不應(yīng)該局限于西咸新區(qū)的發(fā)展，而應(yīng)該把眼光放大。特別是依托于秦嶺和渭水兩個(gè)生態(tài)帶形成的休閑旅游衛(wèi)星城，將會(huì)在以后面臨巨大機(jī)會(huì)?？傊?，以城市群為核心，同城化商機(jī)、城市網(wǎng)絡(luò)化商機(jī)、衛(wèi)星城的商機(jī)和休閑養(yǎng)老帶城市群的商機(jī)將會(huì)對(duì)西安城市群帶來(lái)巨大發(fā)展機(jī)遇。

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