新型城鎮化下的房地產商機與模式創新。

2014年4月12日，“陜西地產創新發展研討會暨全經聯（西安）商學院成立儀式”在陜西西安舉辦，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹女士、全國房地產經理人聯合會執行主席兼秘書長楊樂渝先生等200余名業界同仁和媒體朋友齊聚西安香格里拉大酒店，交流探討房地產創新發展和新商業模式，共商陜西地產創新發展方向。我院林峰院長受邀出席并發表《新型城鎮化下的房地產商機與模式創新》主題演講，以下為演講內容摘要。

林峰院長發表主題演講

一、新型城鎮化規劃解讀

《國家新型城鎮化規劃(2014―2020年)》的出臺歷經了一年多的時間，發改委發布的這一規劃與住建部一直談的城市規劃、城鎮規劃和地產界所熟悉的規劃有著本質差別。它是以整個中國城鎮化率及質量提升為目標的社會經濟綜合發展規劃，涉及的面非常廣、內容非常豐富，而不僅僅是指城鎮化建設，因此這一規劃的實施不僅為房地產界更是為整個中國的食、住、交通、教育、文化、醫療、養老等帶來了巨大的需求。而這種城市人口大規模增長所帶來的消費升級和擴張成為中國未來發展的重要基礎。

（一）規劃背景

如今中國城鎮化最大的問題在于有大量的農民工，雖然人在城市，但并沒有真正的實現城市化。因此我國出現了與國際上城市化最大的差別，即城市建設突飛猛進的同時，城鎮人口和城市消費水平卻分為了等級。第一等級：擁有城鎮戶口的人；第二等級，沒有城鎮戶口的農民工；第三等級，既不是城市人口也不是農民工，因為某些因素進城的非務工人員；第四等級，是農村人口。由于戶口問題這些人口之間形成了社會福利、教育、醫療和生活水平之間的差異。這些差異不僅涉及城市本身的建設，也不僅是農民進城的問題，還涉及產業發展、城鎮公共服務配套建設、政策制度完善等一系列相關問題?；诖?，形成了這個新型城鎮的規劃。

（二）指導思想和發展目標

新型城鎮化規劃，首先把“人的城鎮化”作為第一要素，強調有序推進農民轉移人口市民化；第二，是推動大中小城市和小城鎮的協調發展，這主要涉及城市發展結構問題；第三，通過體制創新釋放城鎮化發展的潛力，這涉及改革問題；第四，提升城市的可持續發展水平，形成城市綜合發展的承載力，所謂可持續發展是基于城市的產業發展，基于城市綜合結構的合理化的。

另外，新型城鎮化規劃還提出了七大原則，以及落實下去的五個目標：第一個講總面，水平和質量穩步提升，第二個講結構，格局更加優化，第三個是城市發展模式，要科學；第四，城市生活和諧宜人，主要指環境。第五，完善城市化的體制機制，這涉及金融、城市管理、城市規劃結構等多個方面。

（三）有序推進農業轉移人口市民化

這實際上存在三個問題，一是推進人口轉移落戶，第二是享受城鎮基本公共服務；第三，健全農業轉移人口市民化推進的保障機制。這三方面推進了人口市民化的進程。

戶籍制度改革是推進農業轉移人口市民化的重要方面?；谖覈F狀，中小城市、大城市、超大城市會形成戶籍制度的區別化，這個變化將會帶來什么機會呢？林峰院長認為戶籍制度改革一定會帶來房地產商機，比如，京津冀一體化結構中，環北京的河北城市的戶口問題和北京戶口的無差異化形成后，這里就會成為北京下一步居住結構中最重要的區域。

推進農業轉移人口市民化還需要完善農村轉移人口的社會參與機制、合理確定各級政府職責、建立成本分攤機制。成本分攤很有可能成為今后中國發展機遇所在。比如，京津冀一體化最核心的前提是北京用其產業和政策支持河北地區的產業升級和結構調整，這樣就出現一些機會，北京產業外移的同時帶來人口和消費的外移，帶來房地產發展結構的變化，這種發展是政策性調整所帶動的重大機遇。

（四）優化城鎮化布局和形態

第一，優化提升東部地區城市群，這個城市群發展較為成熟，結構也相當復雜，這里不做贅述。第二，培育發展中西部城市群，這一城市群將會成為我國未來5年之內階梯化發展最快的區域之一，包括產業的轉型、城鎮化的發展、城鎮人口的增加。對于西北特別是關東經濟區來說，無論是絲綢之路國際化還是大西安城市圈，都承載著大量的發展機遇和政策導向。第三是促進城市協調發展，發改委對城市結構進行了分類，從沿海城市到內陸城市再到重點節點城市進行了區分，其中進一步對中小城市提出了特別的要求，包括沿邊城市、沿海城市、內陸型城市。第四，是強化綜合交通運輸網絡支持。交通一直是國家最重要的投資和帶動區域發展的抓手，一旦經濟遇到困難或瓶頸，交通將是帶動區域發展的紐帶。從大交通、大干線到區域干線，城市公共交通發展的變化非?？臁Ｔ诮煌ㄒ惑w化的帶動下，以城際為主體、以城市群為基礎形成的同城化、衛星城、花園式城市組團將是今后中國城市結構布局最重要的模式。

（五）提高城市可持續發展動力

發展動力的核心取決于城市發展的方式、空間結構、城市人口、城市基礎、城市產業發展等等。在城市格局方面，這次的新型城鎮化規劃特別強調改造中心城區功能，嚴格規范新城新區建設，改善城鄉接合部環境。其中，中心城區的發展已經進入升級階段，新城新區一直是這幾年重點發展的方向，而城鄉結合部接下來是最重要的一個發展方面。這三個結構的發展模式和所帶來的機遇各不相同。

另外，這次規劃還特別提出了推動新型城市建設，什么是新型城市建設？第一種是綠色城市，到2020年綠色建筑要達到新建建筑的50%，這對綠色建筑產業的推動是巨大的。綠色建筑的發展和綠色城市的規劃之間形成了巨大的機會和呼應關系。第二種是智慧城市，尤其是與互聯網技術的結合。第三種是人文城市，比如文創城市、文化休閑城市、文化旅游城市、文化養生城市等。如今的城市不僅要宜居還要宜養，不僅僅要適合居住，還要適合老年人的養老、中年人的養生。從宜居城市到宜養城市的發展，其實是和綠色城市、人文城市直接相關的。

（六）推動城鄉發展一體化

“一體化”和原來政府所強調的“統籌”有巨大的差別，一體化意味著使用同等的標準、同樣的方式和一樣的模型，也意味著讓農民享受到與城市居民同樣的福利、享受公平的教育機會、就業機會和醫療機會?；谝惑w化要求，形成了新農村建設與小城鎮結合發展的要求，未來，村莊、村落與城鎮、城市之間的差別會越來越小。

（七）改革完善城鎮化發展體制機制

包括人口管理制度、土地管理制度、資金保障機制、城鎮住房制度、生態環境保護制度。其中，土地制度改革帶來的機會非常大。由于新增住宅用地的減少，產業用地比例的上升，如何結合產業用地、舊城改造進行房地產開發模式轉換成為最重要的發展方向。

（八）規劃實施

如何有效實施全國城鎮化規劃，涉及到加強組織協調，其核心問題是突破行政管理的框架。尤其是在城市群發展架構中，面臨跨省、跨市、跨區域的現狀，突破行政框架局限，實現行政資源配置的協調，成為了發展重點。從優勢區域到相對弱勢區域，由于級差地租、社會福利和公共配套條件差異化而帶動的土地、房價升值機會非常大。這種由城市格局變化和公共設施發展模式創新所帶來的結構性機會，是未來需把握的重點。

二、新型城鎮化所帶來的商機

新型城鎮化的主流是市場配置，最重是：第一，政府不再控制市場終端，將其交還市場；第二，原來政府直接控制的大量公共配套和公共建設，比如醫院、健康產業、養老產業和教育產業等，要逐漸進入市場化的開放式發展階段。這將帶來民營醫院、民營學校的繁榮，從而使得房地產與綜合社會配套、綜合公共服務配套、商業化配套相結合的條件變得比以往任何時候更好。以前是政府配套這些條件，地產商到政府配套好的地方拿地。未來將會是依靠市場的力量開發整片土地，用市場的力量形成最好的區域配套條件，提升土地價值。土地一級開發、城市綜合開發、運用社會公共資源市場化改革機會而提升區域品牌價值、配套價值的大型綜合性城鎮化開發，將成為未來中國地產領域開發的主流。這是以城鎮化為目標、以城市運營商為核心內容進行土地開發、產業開發和城市房產開發一體化發展最重要的契機。

在這里要特別提到的是，除了工業園區、服務產業園區這種由產業支撐的城市化開發外，另外一個非常大的機會是以消費聚集為核心構成的新型城鎮化發展模式。因為，在內需發展結構下，消費產業將成為社會經濟發展的重要支撐。這是工業產業之外引導城市聚集的另一有效模型。最典型的案例是萬達文化旅游綜合體。萬達從商業綜合體過渡到文化綜合體，有巨大區別。商業綜合體不能稱為產業聚集區，只能稱為服務聚集的一個核心項目，但現在的文化旅游綜合體，是由旅游、休閑、商務、會議會展和文化相結合的產業項目群，這種項目群構成了旅游文化產業聚集區的概念，這樣的聚集區帶動的是整個區域的一體化發展。

另一個需要特別提出的是逆城市化，除了以大型城市為聚集的方式外，面向養生養老，特別是度假型養老的需求，會形成向城市外圍、資源環境較好的地區的人口聚集。

最后，林峰院長認為在西部城市群結構中，西安周邊的衛星城面臨著巨大的發展機會，這個機會有賴于城際交通、環線交通的發展。我們不應該局限于西咸新區的發展，而應該把眼光放大。特別是依托于秦嶺和渭水兩個生態帶形成的休閑旅游衛星城，將會在以后面臨巨大機會。總之，以城市群為核心，同城化商機、城市網絡化商機、衛星城的商機和休閑養老帶城市群的商機將會對西安城市群帶來巨大發展機遇。

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