市場化下的新型城鎮(zhèn)化商機及發(fā)展架構.

編者按：2014年3月27日，首屆長株潭新型城鎮(zhèn)化建設新區(qū)成果展示及土地推介會在長沙舉辦，云集了眾多國內土地一級開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商。我院林峰院長受邀出席，針對新城區(qū)發(fā)展建設發(fā)表了主題演講，并與與會嘉賓討論長株潭城鎮(zhèn)化的發(fā)展現(xiàn)狀及問題。以下為演講實錄。

新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃已正式出臺，關于城鎮(zhèn)化的討論進入到了白熱化階段。新型城鎮(zhèn)化如何有效地在中國未來發(fā)展中發(fā)揮作用、區(qū)域開發(fā)中如何借助新型城鎮(zhèn)化取得長足發(fā)展、地產(chǎn)開發(fā)商如何有效地整合商機，實現(xiàn)地產(chǎn)的轉型升級和創(chuàng)新發(fā)展，這些成為了擺在政府和開發(fā)商面前的最現(xiàn)實的問題。綠維創(chuàng)景也一直在研究這些問題，并形成了一些研究成果。

一、市場化下的新型城鎮(zhèn)化

新型城鎮(zhèn)化作為國家的等層設計及核心戰(zhàn)略，其本質是“人”的城鎮(zhèn)化，是讓農民、農民工享受到與城市居民同等的權利和福利。在這樣一個龐大且復雜的城市建設及社會改造系統(tǒng)中，需要大量的資金支撐，單單依靠政府的力量顯得有點薄弱。政府引導、市場主導、多方參與將成為未來新型城鎮(zhèn)化推動的有效模式。我國正在進行的大規(guī)模改革，也正在引導市場和企業(yè)進入，以市場為導向、以企業(yè)為核心，與政府的管控作用、宏觀調節(jié)作用實現(xiàn)有效對接。

市場化下的城鎮(zhèn)化最重要的是產(chǎn)業(yè)先行，實現(xiàn)產(chǎn)城一體化，只有產(chǎn)業(yè)聚集才能形成人口聚集，增加就業(yè)率，從而消除“鬼城”。傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化以工業(yè)為基礎，在形成大量的工業(yè)園區(qū)、工業(yè)城市，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的同時，也面臨著工業(yè)與城市分離、環(huán)境污染等問題。第二類是生產(chǎn)性服務產(chǎn)業(yè)引導的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括物流產(chǎn)業(yè)園、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等等。第三類是以消費性服務產(chǎn)業(yè)為基礎形成的消費休閑聚集區(qū)，他不做傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈結構，也不是傳統(tǒng)的生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)，而是服務業(yè)，特別是以人的消費為主體的產(chǎn)業(yè)的聚集。最典型的就是旅游產(chǎn)業(yè)，它所帶動的養(yǎng)老、養(yǎng)生、會議、度假、休閑商業(yè)等泛旅游產(chǎn)業(yè)體系，把人從核心城市搬運到遠離這些區(qū)域的目的地，形成人口聚集，進而形成消費行為及消費產(chǎn)業(yè)的聚集。

城鎮(zhèn)化的另一個結構是城鄉(xiāng)一體化，不可能所有的農民都進入到大城市、城市群，建設城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，打破二元結構戶籍制度的就地城鎮(zhèn)化，是未來城鎮(zhèn)發(fā)展最主要的方式。

與此同時，新型城鎮(zhèn)化中還存在另外一種新現(xiàn)象――逆城市化，即逆中心城市、逆中心城區(qū)，比如相對遠離城市、依托優(yōu)勢資源所形成的度假區(qū)、養(yǎng)老區(qū)、休閑小鎮(zhèn)等。

二、新型城鎮(zhèn)化所帶來的商機

新型城鎮(zhèn)化最核心的商機來源于城市發(fā)展模式變化、城市人口增加所帶來的房產(chǎn)升值、土地升值以及由產(chǎn)業(yè)與消費能力互動而產(chǎn)生的發(fā)展結構。

其一是由地價差異形成的結構型升值，即由全國地域發(fā)展不平衡結構、中心區(qū)到邊緣區(qū)之間發(fā)展不平衡結構，造成的級差地價。

其二是商業(yè)模式創(chuàng)造的升值。新型城鎮(zhèn)化中涉及土地一級開發(fā)、土地二級開發(fā)及區(qū)域綜合開發(fā)，其價值來自于整個區(qū)域的交通狀況和城市區(qū)的互動、產(chǎn)業(yè)導入結構以及環(huán)境建設和生活配套價值，未來更重要的在于社會改革措施的利用和公共服務設施改革。其中，社會改革主要是制度改革，而公共服務設施改革主要面對的是醫(yī)療、衛(wèi)生和教育、養(yǎng)生養(yǎng)老這些原來處于社會統(tǒng)籌管理中的福利的市場化改革。

三、以休閑消費為核心的城鎮(zhèn)化結構

第一，人氣

人氣聚集是任一項目中帶動地價升值最重要的要素，如何運用人氣是地產(chǎn)開發(fā)和景區(qū)開發(fā)中需重點解決的問題。林峰院長認為，旅游人氣、商業(yè)人氣、休閑人氣、夜間人氣，對城市周邊區(qū)域的開發(fā)提供了動力。其中，休閑人氣打造依靠休閑項目、休閑環(huán)境以及休閑節(jié)慶、游樂等一系列活動；城市商業(yè)是很難拉動人群尚未形成的新城新區(qū)的，因此運用休閑商業(yè)帶動區(qū)域發(fā)展就顯得非常重要，比如拉動性很強的餐飲業(yè)；夜間人氣聚集，一是要靠游客、休閑客，一是要靠城市本地的居住人群。夜間人氣的多少在于是否善于運作夜間聚集結構。以西安曲江為例，大雁塔北廣場每晚的大型激光水秀能為它聚集幾萬人的人氣，從而使周邊很快形成酒吧一條街、餐飲一條街，又進而形成了休閑娛樂街區(qū)、休閑商業(yè)街區(qū)、休閑酒店，由此形成了夜間發(fā)展的動力，在此基礎上，其居住區(qū)有了很好的落地條件支持。

第二，商業(yè)口岸價值

人氣帶動商氣，進而形成商業(yè)口岸。在綜合區(qū)域開發(fā)中，以級差地價為運作模式，運用交通、景觀、夜間聚集結構、休閑聚集結構、商業(yè)聚集結構做商業(yè)口岸，用商業(yè)地價帶動區(qū)域運營對整個區(qū)域有較大好處。

第三，產(chǎn)業(yè)選擇與產(chǎn)城一體化

無污染產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)服務業(yè)、消費服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)是新型城鎮(zhèn)化的重要選擇。如何整合這些產(chǎn)業(yè)，如何使其與消費聚集形成的城市人氣實現(xiàn)有效搭配，是未來新型城鎮(zhèn)化中產(chǎn)業(yè)結構配置合理化的重點。

第四，宜居化建設

林峰院長認為宜居化的標準為：環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍濃厚、生活配套服務化。

第五，配套市場化開發(fā)

林峰院長將其簡單的概括為“一老一少一辦”。一老，即養(yǎng)老問題市場化、一少及兒童教育等問題市場化、一辦即辦公市場化，尤其是針對目前智慧化、網(wǎng)絡化、互聯(lián)化下的城市發(fā)展。

第六，二三四居所發(fā)展模式

新城僅靠一居所支撐難度是很大的，如何把二（周末居住）、三（度假居?。?、四居所（養(yǎng)老養(yǎng)生居住等）包含進來是一個難點。

第七，城鄉(xiāng)一體化

利用綜合體和花園城市形成延伸化發(fā)展，將城鄉(xiāng)進行有效結合及統(tǒng)籌是未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然之路，也是重點。因為國家下一步有關土地發(fā)展的方向非常明確，就是以改造農民土地、改造老居住區(qū)為主。在這種情況下，如何把農民用地、宅基地有效地轉化為合理建設用地，如何利用花園城市及綜合體模式形成風情小鎮(zhèn)、休閑小鎮(zhèn)，對于未來城鎮(zhèn)發(fā)展結構有非常重要的意義。

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