市場化下的新型城鎮化商機及發展架構.

編者按：2014年3月27日，首屆長株潭新型城鎮化建設新區成果展示及土地推介會在長沙舉辦，云集了眾多國內土地一級開發企業、房地產開發企業和投資商。我院林峰院長受邀出席，針對新城區發展建設發表了主題演講，并與與會嘉賓討論長株潭城鎮化的發展現狀及問題。以下為演講實錄。

新型城鎮化規劃已正式出臺，關于城鎮化的討論進入到了白熱化階段。新型城鎮化如何有效地在中國未來發展中發揮作用、區域開發中如何借助新型城鎮化取得長足發展、地產開發商如何有效地整合商機，實現地產的轉型升級和創新發展，這些成為了擺在政府和開發商面前的最現實的問題。綠維創景也一直在研究這些問題，并形成了一些研究成果。

一、市場化下的新型城鎮化

新型城鎮化作為國家的等層設計及核心戰略，其本質是“人”的城鎮化，是讓農民、農民工享受到與城市居民同等的權利和福利。在這樣一個龐大且復雜的城市建設及社會改造系統中，需要大量的資金支撐，單單依靠政府的力量顯得有點薄弱。政府引導、市場主導、多方參與將成為未來新型城鎮化推動的有效模式。我國正在進行的大規模改革，也正在引導市場和企業進入，以市場為導向、以企業為核心，與政府的管控作用、宏觀調節作用實現有效對接。

市場化下的城鎮化最重要的是產業先行，實現產城一體化，只有產業聚集才能形成人口聚集，增加就業率，從而消除“鬼城”。傳統的城鎮化以工業為基礎，在形成大量的工業園區、工業城市，推動城鎮化發展的同時，也面臨著工業與城市分離、環境污染等問題。第二類是生產性服務產業引導的產業園區，包括物流產業園、文化創意產業園等等。第三類是以消費性服務產業為基礎形成的消費休閑聚集區，他不做傳統的產業鏈結構，也不是傳統的生產性產業，而是服務業，特別是以人的消費為主體的產業的聚集。最典型的就是旅游產業，它所帶動的養老、養生、會議、度假、休閑商業等泛旅游產業體系，把人從核心城市搬運到遠離這些區域的目的地，形成人口聚集，進而形成消費行為及消費產業的聚集。

城鎮化的另一個結構是城鄉一體化，不可能所有的農民都進入到大城市、城市群，建設城鄉統一的建設用地市場，打破二元結構戶籍制度的就地城鎮化，是未來城鎮發展最主要的方式。

與此同時，新型城鎮化中還存在另外一種新現象――逆城市化，即逆中心城市、逆中心城區，比如相對遠離城市、依托優勢資源所形成的度假區、養老區、休閑小鎮等。

二、新型城鎮化所帶來的商機

新型城鎮化最核心的商機來源于城市發展模式變化、城市人口增加所帶來的房產升值、土地升值以及由產業與消費能力互動而產生的發展結構。

其一是由地價差異形成的結構型升值，即由全國地域發展不平衡結構、中心區到邊緣區之間發展不平衡結構，造成的級差地價。

其二是商業模式創造的升值。新型城鎮化中涉及土地一級開發、土地二級開發及區域綜合開發，其價值來自于整個區域的交通狀況和城市區的互動、產業導入結構以及環境建設和生活配套價值，未來更重要的在于社會改革措施的利用和公共服務設施改革。其中，社會改革主要是制度改革，而公共服務設施改革主要面對的是醫療、衛生和教育、養生養老這些原來處于社會統籌管理中的福利的市場化改革。

三、以休閑消費為核心的城鎮化結構

第一，人氣

人氣聚集是任一項目中帶動地價升值最重要的要素，如何運用人氣是地產開發和景區開發中需重點解決的問題。林峰院長認為，旅游人氣、商業人氣、休閑人氣、夜間人氣，對城市周邊區域的開發提供了動力。其中，休閑人氣打造依靠休閑項目、休閑環境以及休閑節慶、游樂等一系列活動；城市商業是很難拉動人群尚未形成的新城新區的，因此運用休閑商業帶動區域發展就顯得非常重要，比如拉動性很強的餐飲業；夜間人氣聚集，一是要靠游客、休閑客，一是要靠城市本地的居住人群。夜間人氣的多少在于是否善于運作夜間聚集結構。以西安曲江為例，大雁塔北廣場每晚的大型激光水秀能為它聚集幾萬人的人氣，從而使周邊很快形成酒吧一條街、餐飲一條街，又進而形成了休閑娛樂街區、休閑商業街區、休閑酒店，由此形成了夜間發展的動力，在此基礎上，其居住區有了很好的落地條件支持。

第二，商業口岸價值

人氣帶動商氣，進而形成商業口岸。在綜合區域開發中，以級差地價為運作模式，運用交通、景觀、夜間聚集結構、休閑聚集結構、商業聚集結構做商業口岸，用商業地價帶動區域運營對整個區域有較大好處。

第三，產業選擇與產城一體化

無污染產業、生產服務業、消費服務業等產業是新型城鎮化的重要選擇。如何整合這些產業，如何使其與消費聚集形成的城市人氣實現有效搭配，是未來新型城鎮化中產業結構配置合理化的重點。

第四，宜居化建設

林峰院長認為宜居化的標準為：環境優美、文化氛圍濃厚、生活配套服務化。

第五，配套市場化開發

林峰院長將其簡單的概括為“一老一少一辦”。一老，即養老問題市場化、一少及兒童教育等問題市場化、一辦即辦公市場化，尤其是針對目前智慧化、網絡化、互聯化下的城市發展。

第六，二三四居所發展模式

新城僅靠一居所支撐難度是很大的，如何把二（周末居?。?、三（度假居?。?、四居所（養老養生居住等）包含進來是一個難點。

第七，城鄉一體化

利用綜合體和花園城市形成延伸化發展，將城鄉進行有效結合及統籌是未來城鎮化發展的必然之路，也是重點。因為國家下一步有關土地發展的方向非常明確，就是以改造農民土地、改造老居住區為主。在這種情況下，如何把農民用地、宅基地有效地轉化為合理建設用地，如何利用花園城市及綜合體模式形成風情小鎮、休閑小鎮，對于未來城鎮發展結構有非常重要的意義。

本文關鍵字：新型城鎮化 查看更多