綠維創(chuàng)景林峰：談市場配置資源與新型城鎮(zhèn)化.

編者按：近日，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》(以下簡稱《規(guī)劃》)正式發(fā)布，《規(guī)劃》將新型城鎮(zhèn)化上升到頂層設(shè)計的戰(zhàn)略層面，具有很強(qiáng)的權(quán)威性和指導(dǎo)性。日前，我院林峰院長受邀為中建一局房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)和員工授課時，進(jìn)行了題為《市場中生長的新型城鎮(zhèn)化模式――新型城鎮(zhèn)化的市場邏輯與房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型升級》的講座。講座中，林峰院長談及了新型城鎮(zhèn)化的“頂層設(shè)計”問題，包括目前人們對于新型城鎮(zhèn)化的看法、城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的影響等，形成了一系列觀點(diǎn)。編者對此進(jìn)行了整理，以饕讀者。

林峰院長指出，市場配置資源與消費(fèi)經(jīng)濟(jì)時代是改革的主線。新型城鎮(zhèn)化不僅僅是一個概念，其背后蘊(yùn)藏著社會改革和進(jìn)步的重大課題。隨著《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》的發(fā)布，改革的方向更加明確。

一、市場配置資源

林峰院長認(rèn)為，目前的改革要以市場配置資源為中心，而不是行政配置，這是中國改革的指導(dǎo)思路和核心原則。怎么實(shí)現(xiàn)市場配置呢？從綠維創(chuàng)景與各地方政府的合作經(jīng)驗(yàn)來看，政府項(xiàng)目一般會涉及用什么產(chǎn)業(yè)帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、怎么去做社區(qū)配套、怎么去做城市配套、資金從哪里來、怎么去運(yùn)營等一系列問題，最終面向的是城市綜合配套和區(qū)域綜合開發(fā)。這些問題的導(dǎo)向都是市場。

資金從哪里來？往往是政府財政和投融資平臺共同出資。運(yùn)營者如何獲取利益？如果僅僅通過“蓋房子”、“賣地”，在目前形勢下，要想有良好的盈利是很難實(shí)現(xiàn)的，還要靠產(chǎn)業(yè)來帶動。靠什么產(chǎn)業(yè)來帶動？消費(fèi)經(jīng)濟(jì)時代下，消費(fèi)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)具有良好的發(fā)展前景，林峰院長認(rèn)為，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)是未來帶動中國持續(xù)增長的主流結(jié)構(gòu)。

二、市場化下的新型城鎮(zhèn)化

科學(xué)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，是市場引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化。在這一結(jié)構(gòu)中，政府、市場、企業(yè)和社會，均扮演著不同角色。政府的作用在于頂層設(shè)計、制度建設(shè)和執(zhí)法治理，要創(chuàng)造制度環(huán)境、編制發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、提供公共服務(wù)和加強(qiáng)社會治理。市場在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中起決定性作用，通過市場來實(shí)現(xiàn)資源的配置。企業(yè)是城鎮(zhèn)化建設(shè)的主角，尋找市場機(jī)會進(jìn)行資源整合，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢。而社會在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中具有參與和監(jiān)督的作用。

（一）產(chǎn)業(yè)先行

目前，各地政府最關(guān)注的是改革問題，而企業(yè)最關(guān)注的則是產(chǎn)業(yè)。

林峰院長指出，任何一個地區(qū)的城鎮(zhèn)化建設(shè)，都需要選擇合適的核心產(chǎn)業(yè)，圍繞核心產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)鏈，然后由這個產(chǎn)業(yè)鏈形成就業(yè)能力、人口聚集能力和城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)聚集是研究城鎮(zhèn)建設(shè)的前提。一般城市規(guī)劃關(guān)注的重點(diǎn)是人口，而人口背后的概念實(shí)際上是產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和消費(fèi)，有產(chǎn)業(yè)才有就業(yè)，有就業(yè)才有消費(fèi)，由此形成城市發(fā)展的循環(huán)結(jié)構(gòu)。

以什么樣的產(chǎn)業(yè)形成聚集？以綠維創(chuàng)景以往的經(jīng)驗(yàn)來看，以旅游、泛旅游、養(yǎng)老、休閑商業(yè)等為主的第三產(chǎn)業(yè)具有較大的發(fā)展空間。據(jù)統(tǒng)計，自2008年以后，消費(fèi)增長的比例有大幅度提升， 2012年我國社會消費(fèi)品零售總額對GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到了51.8%，超過了投資的貢獻(xiàn)率（50.4%）。以內(nèi)需消費(fèi)為第一促進(jìn)要素，成為國家政策的基本導(dǎo)向。新型城鎮(zhèn)化需要把握以消費(fèi)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)大勢。

（二）產(chǎn)城一體化

林峰院長認(rèn)為，在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先的基礎(chǔ)上，應(yīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化發(fā)展。我國的產(chǎn)城一體化經(jīng)歷了不同的階段。以產(chǎn)業(yè)鏈整合為主導(dǎo)并通過產(chǎn)業(yè)集成和產(chǎn)業(yè)集群的形態(tài)發(fā)展是工業(yè)園區(qū)發(fā)展的基本理念，提到如今的“產(chǎn)城一體化”，就不得不回顧中國的工業(yè)化進(jìn)程。

工業(yè)化的第一個階段是“一五”計劃期間，由政府直接進(jìn)行資源配置，進(jìn)行大規(guī)模的布局，工業(yè)和城市的關(guān)系是“城市因工業(yè)而興起”，城市是為工業(yè)服務(wù)的。

改革開發(fā)以后的第一批工業(yè)化，經(jīng)歷了從軍工產(chǎn)業(yè)放開，到輕工業(yè)發(fā)展，再到鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)大規(guī)模發(fā)展的過程。這一階段的城市發(fā)展、城市和工業(yè)之間的關(guān)系非?；靵y，出現(xiàn)了一批像華西村這樣“拔地而起”的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)和農(nóng)村社區(qū)，其工業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一定程度，但城市管理仍不到位，這就是那一時期城市的特征。

林峰院長指出，發(fā)展工業(yè)化的過程中，除了工業(yè)本身以外，以服務(wù)為主導(dǎo)的園區(qū)近兩年開始迅速增加，其中以外包服務(wù)園區(qū)和物流服務(wù)園區(qū)為主，形成了由服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展而興起的二、三產(chǎn)結(jié)合型園區(qū)。除此之外，還有高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即有二產(chǎn)也有三產(chǎn)，是典型的政府直接領(lǐng)導(dǎo)下的和城市配套發(fā)展的產(chǎn)業(yè)區(qū)。前幾年的第一批高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，現(xiàn)在都已經(jīng)向外擴(kuò)張，逐漸發(fā)展成為城市區(qū)域，完全和城市融為一體，比如北京的中關(guān)村地區(qū)。

林峰院長認(rèn)為，完全與城市隔離發(fā)展的工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，一直沒有梳理好與城市的關(guān)系，形成了一批處在工業(yè)園區(qū)和城市之間的居住帶。這些居住帶與城市的距離很近，但在城市管理上是脫節(jié)的。

由此，在未來城市化的產(chǎn)業(yè)支撐中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)整合將發(fā)生很大的變化。林峰院長認(rèn)為，消費(fèi)聚集區(qū)將成為新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。舉例來說，綠維創(chuàng)景在規(guī)劃首鋼遺址項(xiàng)目時，面對新的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，提出了以工業(yè)遺址為基礎(chǔ)打造世界上最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的思路。這個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是創(chuàng)意休閑聚集區(qū)，廠庫、大型娛樂區(qū)、各種演出、藝術(shù)品交易市場等在這里聚集，形成了時尚休閑業(yè)態(tài)、時尚商業(yè)業(yè)態(tài)和藝術(shù)文化業(yè)態(tài)聚集的結(jié)構(gòu)。這與工業(yè)園區(qū)和服務(wù)園區(qū)有很大差別，不是按照產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集成和產(chǎn)業(yè)配套來打造，而是以休閑為龍頭，以人的消費(fèi)為中心，形成產(chǎn)業(yè)聚集，并從人的需求出發(fā)，進(jìn)行消費(fèi)配置。因?yàn)槊恳环N消費(fèi)都有上下游產(chǎn)業(yè)，這種消費(fèi)聚集帶動了巨大產(chǎn)值，并形成消費(fèi)聚集區(qū)。由此，這一模式成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種創(chuàng)新模式，即以消費(fèi)聚集為驅(qū)動，形成產(chǎn)業(yè)支撐。

未來工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，要控制污染型園區(qū)，要發(fā)展花園型園區(qū)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費(fèi)聚集區(qū)，并最終形成產(chǎn)城一體化發(fā)展模式及架構(gòu)。

（三）城鄉(xiāng)一體化

除了產(chǎn)業(yè)和城市的發(fā)展，城市和鄉(xiāng)村如何統(tǒng)籌？林峰院長認(rèn)為，在“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”問題上，農(nóng)民工的問題相對顯得不那么尖銳，因?yàn)檗r(nóng)民工具備就業(yè)能力，能夠依靠工資支撐他擁有城市居民的基本生活條件，最為尖銳的是農(nóng)民生活條件的改善問題，他們在廣袤的土地上如何生存，如何實(shí)現(xiàn)城市人的生活水品？這就引發(fā)了“就地城鎮(zhèn)化”和“農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化”的發(fā)展思路。

林峰院長提到，綠維創(chuàng)景目前在做城鄉(xiāng)統(tǒng)籌下的風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目，已經(jīng)在全國各地做了不少“四村連建”、“六村連建”的規(guī)劃。其中，在涿州做的“六村連建”性質(zhì)的項(xiàng)目，在1000多平方公里的范圍內(nèi)形成了49個風(fēng)情小鎮(zhèn)，提出了“1、5、49”，即一個中心、5個城市核心組團(tuán)、49個風(fēng)情小鎮(zhèn)的規(guī)劃思路。在規(guī)劃方案中，綠維創(chuàng)景將4~6個村子整合，形成一個風(fēng)情小鎮(zhèn)，“一鎮(zhèn)一品”，每個小鎮(zhèn)形成特色產(chǎn)業(yè)。其中以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、時尚服務(wù)業(yè)、休閑服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，形成休閑小鎮(zhèn)、貿(mào)易小鎮(zhèn)的整合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的創(chuàng)新模式。這就是就地城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展整合和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，也是農(nóng)業(yè)與二產(chǎn)、三產(chǎn)結(jié)合的創(chuàng)新發(fā)展手法。

在市場環(huán)境下，新型城鎮(zhèn)化體系未來最大的構(gòu)成是城市群。城市群結(jié)構(gòu)包括大中型城市、衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)、綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等。其中的綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，很多都具備幾千畝的大規(guī)模，但不具備行政建制。以前是單純的發(fā)展產(chǎn)業(yè)，而現(xiàn)在需要具有居住結(jié)構(gòu)。未來，這些都要納入到城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)中、納入到產(chǎn)城一體化中協(xié)同發(fā)展中，解決戶口、社會服務(wù)等問題。以前提出的“新農(nóng)村社區(qū)”概念，往往只能滿足居住功能，而現(xiàn)在提到的風(fēng)情小鎮(zhèn)，具備了富有特色的產(chǎn)業(yè)。

林峰院長認(rèn)為，從城市規(guī)劃的角度講，整個城市規(guī)劃體系和城市管理法規(guī)條例，都已經(jīng)不能適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的要求，特別在是市場作為配置核心資源的主導(dǎo)的條件下。因此，這就需要進(jìn)行改革。改革會涉及法治、管理架構(gòu)、行政管轄下鄉(xiāng)鎮(zhèn)的配合等等，會遇到很多問題，需要付出很多代價，但同時也有很大的創(chuàng)新空間。

（四）逆城市化

現(xiàn)在被頻頻談及的城鎮(zhèn)化概念，包括“人的城鎮(zhèn)化”和“逆城市化”，這關(guān)乎人的走向問題?！澳娉鞘谢庇腥齻€主要趨勢：

1、 逆中心城市

逆中心城市趨勢，即人們向同城化下的城市群中的二級城市聚集，這非常明確的表現(xiàn)出了“人的城鎮(zhèn)化”。我國原來的城鎮(zhèn)化一直是“攤大餅”的發(fā)展模式，二級城市一直沒有得到很好的發(fā)展。林峰院長認(rèn)為，在新型城鎮(zhèn)化模式下，通過同城化，可以實(shí)現(xiàn)人口向周邊城市轉(zhuǎn)移，形成城市網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展趨勢，由此，二級城市也可以借此形成突破，包括交通、服務(wù)、教育、醫(yī)療等等。

2、 逆中心城區(qū)

“逆中心城區(qū)”即人們向外圍的衛(wèi)星城市、衛(wèi)星鎮(zhèn)聚集。

3、 逆城市化，即向度假區(qū)、養(yǎng)生養(yǎng)老區(qū)和旅游綜合體聚集

逆城市化是現(xiàn)在城市環(huán)境污染和人口老齡化所帶來的必然趨勢。林峰院長認(rèn)為，城鄉(xiāng)一體化是逆城市化的重要領(lǐng)域，要充分利用逆城市化結(jié)構(gòu)，把生產(chǎn)、工作和居住這種長期型的聚集和旅游、度假這種短期流動性的聚集結(jié)合起來。長期居住型的聚集是向城市和城鎮(zhèn)發(fā)展，而短期流動性的聚集是以旅游、休閑、會議、養(yǎng)老活動為主，是逆城市化流向，向非中心區(qū)、非大城市的旅游度假區(qū)、特色資源區(qū)、鄉(xiāng)村衛(wèi)星城區(qū)發(fā)展，這形成了旅游小城鎮(zhèn)和衛(wèi)星城的發(fā)展，也形成了中國就地城鎮(zhèn)化的重要創(chuàng)新方案和突破點(diǎn)。因?yàn)榫偷爻擎?zhèn)化的發(fā)展目標(biāo)，就是要解決農(nóng)民的生活和生產(chǎn)問題，而短期聚集就是“就地城鎮(zhèn)化”的重要發(fā)展模式。

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