市場中生長的新型城鎮(zhèn)化模式。

2013年12月28日，由全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟（簡稱：全經(jīng)聯(lián)）主辦的“2013中房論壇”在成都召開，來自房地產(chǎn)一線企業(yè)家和經(jīng)理人近300人參加了本屆論壇。我院林峰院長亦受邀參加并作“市場中生長的新型城鎮(zhèn)化模式”主題演講。

林峰院長從人們對新型城鎮(zhèn)化的三個誤讀為出發(fā)點，揭示了新型城鎮(zhèn)化集社會體制改革創(chuàng)新、公共服務(wù)全面覆蓋升級、城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)模式突破、產(chǎn)城一體化開發(fā)的綜合發(fā)展內(nèi)涵。并緊抓市場配置資源與消費經(jīng)濟時代來臨的大勢，全面分析了產(chǎn)社城鄉(xiāng)一體化的開發(fā)模式，及未來地產(chǎn)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型升級。以下是部分精彩觀點摘錄：

林峰院長發(fā)表主題演講“市場中生長的新型城鎮(zhèn)化模式”

一、新型城鎮(zhèn)化是一個頂層設(shè)計

現(xiàn)在針對新型城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了三個錯誤觀點：第一，新型城鎮(zhèn)化就是開發(fā)房地產(chǎn)和造城運動；第二，城鎮(zhèn)化是工業(yè)化的結(jié)果，不可能成為推進(jìn)經(jīng)濟增長的工具；第三，新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，留在農(nóng)村的勞動力只有大概2.2億，農(nóng)村居民主要是老弱病殘兒童等。

我不認(rèn)同這三個說法。我認(rèn)為，第一，新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)是要實現(xiàn)城市人口“量”上的增長和中、低收入階層及農(nóng)民生活水平的提升，是一場最深刻的社會體制改革――城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)突破，與造城和開發(fā)房地產(chǎn)完全不同；第二，新型城鎮(zhèn)化集社會體制改革、基礎(chǔ)設(shè)施投資、公共服務(wù)升級、同城化及網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展于一體，是一次最大規(guī)模的公共設(shè)施與公共服務(wù)投資，這勢必將推進(jìn)經(jīng)濟的增長；第三，新型城鎮(zhèn)化是單一城市中心化聚集向城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)化的結(jié)構(gòu)調(diào)整，其中最重要的是城市群及城鎮(zhèn)群發(fā)展結(jié)構(gòu)；第四，新型城鎮(zhèn)化是市場主導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)升級與產(chǎn)城一體化發(fā)展，房地產(chǎn)商將在這一過程中扮演重要角色。

由此，新型城鎮(zhèn)化是未來十年第一位的綜合發(fā)展工程，是中國經(jīng)濟保持高增長的頂層設(shè)計，以人的城鎮(zhèn)化為宗旨，包括社會體制改革創(chuàng)新、公共服務(wù)全面覆蓋升級、城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)模式突破、產(chǎn)城一體化開發(fā)為方向的中國經(jīng)濟第二輪成長的龍頭。

二、市場配置資源與消費經(jīng)濟時代

十八屆三中全會明確規(guī)定，市場在資源配置中起決定作用。在新型城鎮(zhèn)化過程中，政府負(fù)責(zé)制度建設(shè)、執(zhí)法治理，市場重要的作用是進(jìn)行資源整合與配置，企業(yè)成為城鎮(zhèn)化建設(shè)的主角。市場化下的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需要把握以下三點：

1、產(chǎn)業(yè)先行

產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城市建設(shè)的基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)集聚可以帶來就業(yè)的增加，進(jìn)而形成城市人口聚集，由此帶動消費聚集，最終帶動整個城鎮(zhèn)繁榮。

不同于以往中國城鎮(zhèn)化粗放型為主的產(chǎn)業(yè)選擇，新型城鎮(zhèn)化在產(chǎn)業(yè)選擇上，應(yīng)搶占產(chǎn)業(yè)先機與制高點，發(fā)展新興戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè)，把低污染、高就業(yè)、高附加值、本地資源優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)集群化做為產(chǎn)業(yè)選擇的五個標(biāo)準(zhǔn)。

2012年，我國社會消費品零售總額對GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到了51.8%，超過了投資的貢獻(xiàn)率（50.4%）。以內(nèi)需消費為第一促進(jìn)要素，成為國家政策的基本導(dǎo)向，消費經(jīng)濟時代已經(jīng)來臨。新型城鎮(zhèn)化需要把握以消費產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟大勢。

2、產(chǎn)城一體化

消費經(jīng)濟如何帶動新型城鎮(zhèn)化？現(xiàn)階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)的一體化發(fā)展，已經(jīng)成為中國特色城鎮(zhèn)化建設(shè)中一種廣泛認(rèn)可的模式。在產(chǎn)業(yè)先行的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)產(chǎn)城一體化發(fā)展有兩種模式：

第一，服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)引導(dǎo)的“產(chǎn)城一體化”模式：原有的工業(yè)園區(qū)造成工業(yè)與城市分離，形成了鬼城與工產(chǎn)業(yè)園區(qū)同時并存，這是房地產(chǎn)業(yè)最大的困境。而服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市相互結(jié)合，相互匹配，是以人為本，綜合配套，結(jié)合現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，特別是消費服務(wù)產(chǎn)業(yè)的人本關(guān)聯(lián)性，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)配套的雙重效應(yīng)。

第二，消費聚集區(qū)引導(dǎo)的“產(chǎn)城一體化”模式：不是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而是消費聚集區(qū)，以休閑、娛樂、商業(yè)、文化等為主體的終端消費，他們往往不是以產(chǎn)業(yè)整合的關(guān)系聚在一起，而是以產(chǎn)業(yè)聚集的形式，即由市場化引導(dǎo)，形成多業(yè)態(tài)的消費聚集，進(jìn)而帶動人口聚集，結(jié)合社會公共服務(wù)配套，實現(xiàn)產(chǎn)城一體化。

因此，服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與消費聚集區(qū)，是未來新型城鎮(zhèn)化中帶動產(chǎn)城一體化最重要的領(lǐng)域與方向。并為房地產(chǎn)商提供了參與機會。

3、城鄉(xiāng)一體化

以新型農(nóng)村社區(qū)為特點，以小型城市聚集為特色，建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，打破二元結(jié)構(gòu)戶籍制度的就地城鎮(zhèn)化，這種城鄉(xiāng)一體化模式是未來發(fā)展的重點。

在攤大餅式的城市發(fā)展呈現(xiàn)諸多弊端的現(xiàn)實條件下，從城市群到大中城市，到各種綜合體，再到新農(nóng)村社區(qū)，多層面、多形式、多元化的城鎮(zhèn)體系開始形成。面向未來的新型城鎮(zhèn)化的趨勢，我認(rèn)為有三個逆向發(fā)展：

第一，逆中心城市。同城化下的城市群發(fā)展，使得二、三線城市的城市群成為未來成長空間最大的區(qū)域，這種區(qū)域在未來五年將成為最有價值的城市化發(fā)展區(qū)。二、三線城市及衛(wèi)星城成為未來人口聚集的主要城市。

第二，逆中心城區(qū)。不是在中心城區(qū)形成聚集，相反在衛(wèi)星城、衛(wèi)星鎮(zhèn)、綜合體、社區(qū)結(jié)構(gòu)形成聚集，這種逆中心城區(qū)成為網(wǎng)絡(luò)化最有效、要素組合最優(yōu)、市場化發(fā)展最有效的發(fā)展空間。

第二，逆城市化。以同城化為特點，以城市群的大規(guī)模形成為特征的逆城市化正在形成。這種以人的空間位移為主導(dǎo)，由城區(qū)向城郊、鄉(xiāng)村等自然環(huán)境良好的區(qū)域聚集的模式，我們稱之為“逆城市化聚集模式”。與 “以生活、工作、居住為主體的長期居留型聚集的城鎮(zhèn)化”相反，逆城市化以短期流動為特征，是由養(yǎng)生、養(yǎng)老、商務(wù)、會議等消費需求形成的旅游區(qū)、度假區(qū)、養(yǎng)老區(qū)等，以大批衛(wèi)星城、旅游小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)為中心，人口聚集的規(guī)模非常大。未來，隨著我國收入的整體增長、消費趨勢的變化以及健康老人人群的增長，這種趨勢將更加明顯。

三、市場中生長的新型城鎮(zhèn)化模式：產(chǎn)社城鄉(xiāng)一體化模式

未來造城，首先要依托于產(chǎn)業(yè)和就業(yè)。產(chǎn)社城鄉(xiāng)一體化下生長起來的新型城鎮(zhèn)――“產(chǎn)”是產(chǎn)業(yè)，“社”是社會體制，“城”是城市，“鄉(xiāng)”是鄉(xiāng)村，是以經(jīng)營性地產(chǎn)為核心，由項目帶動所形成的城鎮(zhèn)化延伸。休閑小鎮(zhèn)是其中一個主要模式。

在新型城鎮(zhèn)化的構(gòu)架下，休閑小鎮(zhèn)的發(fā)展架構(gòu)，實際上是由五個部分構(gòu)成：旅游吸引核?休閑聚集區(qū)?居住發(fā)展帶?社區(qū)配套網(wǎng)?產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)。其發(fā)展重點，關(guān)鍵在于要有產(chǎn)業(yè)構(gòu)架的支撐、動力機制的明確、綜合設(shè)施的配置、居住配套的完善和服務(wù)管理的保障。

休閑小鎮(zhèn)打造重點

四、市場化下地產(chǎn)商的機遇與出路

新型房地產(chǎn)市場化下的機遇：1、同城化下城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的機遇；2、生態(tài)改造下土地開發(fā)機遇；3、公共設(shè)施BT與一級開發(fā)機遇；4、公共服務(wù)投資與社區(qū)帶動機遇；5、產(chǎn)城一體化開發(fā)機遇；6、城市綜合開發(fā)及運營的機遇。

市場主導(dǎo)將成為未來新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯，地產(chǎn)開發(fā)商將在其中扮演重要的角色。產(chǎn)城一體化配套開發(fā)，將促使地產(chǎn)商走向產(chǎn)業(yè)開發(fā)的新領(lǐng)域。未來地產(chǎn)商的發(fā)展應(yīng)遵循以下思路：1、開發(fā)綜合化；2、產(chǎn)城一體化；3、產(chǎn)業(yè)服務(wù)化；4、長短收益配置合理化；5、金融服務(wù)運用的合理化；6、企業(yè)聯(lián)合和品牌整合化。

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