養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與運營模式分析

       養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析

通過對中外養(yǎng)老地產(chǎn)的模式進行分析和總結(jié)可以發(fā)現(xiàn)，其分類多是以功能和運營方式展開，有較多模式存在重復交叉，綠維創(chuàng)景認為可以從養(yǎng)老地產(chǎn)的生長發(fā)展模式進行分類，如下圖，共分為五大類，15種模式。

（一）專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)的模式

（二）建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團模式

（三）普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品模式

（四）成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施模式

（五）與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施模式

（六）養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)模式

養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。

（七）與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓模式

與大學等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學習、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養(yǎng)老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅在于硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營造，還應(yīng)從老人的精神和價值需求方面進行考慮，使老人能夠“老有所學”、“老有所為”，實現(xiàn)自我價值。

（八）在旅游風景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品模式

（九）與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開發(fā)老年公寓模式

（十）引入外資，建設(shè)世界型連鎖老年設(shè)施模式

目前一些國際養(yǎng)老機構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。對于我國而言，能夠借此機會引入外資，并學習國外先進的護理、管理經(jīng)驗，同時也能在一定程度上促進就業(yè)、帶動消費。

（十一）與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式

引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。

（十二）與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)

目前保險資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活

經(jīng)營。未來保險業(yè)可能會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。

（十三）與護理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)

在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務(wù)開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗和客戶群是其項目成功的關(guān)鍵因素。

（十四）利用自身獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

以酒店行業(yè)為代表，這類公司具有自身獨特的資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試利用舊酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。

（十五）將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施

可將一些閑置的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建。

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