銀發浪潮下養老地產的成長困局

巨大的老年人口增長速度和增長質量讓我國較其他國家提前進入了老齡化社會，養老機構的供需不平衡，為養老產業的發展提供了空間，同時也為企業帶來了新的盈利點，眾多房企開始轉型，將目光投向了養老地產。然而，嚴重的人口老齡化問題，以及“421家庭養老”模式的不堪重負，急需樹立“享老”思維，樹立當代老年人嶄新的生活態度。傳統養老模式依托居住社區、居家養老，而享老模式依托享受型生活社區、全天候享老服務產業。

目前，國內養老地產具有投資額大、開發周期長、低密度、產品類型多樣等特點，多以租售方式為主，包括社區型養老、機構型養老、醫養結合型養老，大部分定位較為高端，主打生態養老。但是由于面臨著資金壓力、產品定位不合理等問題，尚未尋找到最佳的盈利模式和開發模式。本文分析了國內養老地產現狀，通過對發達國家養老地產經驗的總結，為未來國內養老地產發展提出建議。

(1)我國老齡化速度加快

據國家統計局數據顯示，截至2017年末，65歲及以上的人口達到1.58億，約占總人口的11.4%。從2012-2017年數據來看，老齡化人口持續攀升，預計到2050年，中國將到達老齡化峰值，60歲以上的老年人將達到4.4億。

據調查顯示，我國老年人口約占世界老年人口總數的20%，人口老齡化年均增長率約為總人口增長率的5倍，人口出生率遠遠低于老年人口比率。2012年到2017年，全國65歲以上的老年人由1.27億增加到1.58億，老年人口的比重由9.39%增至11.4%。

如此巨大的老年人口增長速度和增長質量讓我國較其他國家提前進入了老齡化社會，養老機構的供需不平衡，為養老產業的發展提供了空間，同時也為企業帶來了新的盈利點。

2017年養老行業市場規模為2.5萬億元，2012-2017年平均增速達26.91%，預計到2021年市場規模將達到6.5萬億元。

因此，眾多房企開始轉型，將目光投向了養老地產。加之2016年雖然房市大漲，銷售速度與去庫存快速增長，但自2017年初國家發布限購限貸令后，樓市逐漸呈現出冰火兩重天狀態。面對嚴峻的政策調控、巨大的資金和庫存壓力，單一的住宅模式顯然無法成為房企唯一的利潤驅動力。因此，推動地產業務多元化勢在必行，而養老地產是其中一個重要的發展方向。

(2)政策促使養老產業有序發展

隨著老齡化速度加快，國家對于養老產業的政策支持力度加大。據觀點指數的不完全統計，2016年共出臺了19條養老相關政策，2017年至今制定發布了十余條養老相關政策，其中6條為財政支持政策。

2017年3月6日國務院發布的《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》提出以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系的主基調仍是未來發展重點。另外，智慧養老等方面也是未來發展的側重點。

隨著一系列政策的落地，養老產業市場發生了變化，如萬科集團開展了醫療業務，并發展社區嵌入式養老中心，復星的養老項目融入了機器人等智能化設施;養老產業的類型和融資手段也日趨創新，2017年12月12日，全國首家共有產權養老住房——恭和家園正式推出，養老產業基金、養老地產REITs等創新金融模式紛紛開展，促使了養老產業市場的多樣化發展。

國內養老地產概述

(1)國內養老地產的現狀

據數據統計，2012-2017年，全國養老機構的床位總數穩步上升，從2012年的416.5萬張，演變成2017年的714.2萬張，每千名65歲及以上的老人擁有床位約45.11張。現階段我國養老地產床位仍有約200萬張的缺口。

國內養老地產具有投資額大、開發周期長、低密度、產品類型多樣等特點，多以租售方式為主，可分為三大類：社區型養老、機構型養老、醫養結合型養老，落點城市主要圍繞在消費水平較高的一二線城市，大部分定位較為高端，主要為中高經濟實力老年群體打造CCRC持續照護服務。有些項目擇址在城區，走在市中心養老的概念，有些項目則擇址在偏遠的郊區，配備完善的設施，主打生態養老。

數據來源：民政部統計公報、觀點指數整理

值得注意的是，三四線城市的消費水平在逐年提升，老齡化問題亦日益嚴重，可見未來養老地產的發展空間仍很大，將會廣泛地布局在全國各地。

(2)國內企業分析

國內上市房企中涉足養老地產的有20余家，入行較早和發展較成熟的企業主要有三家：萬科集團、遠洋集團、復星集團，三家企業所涉項目各有特色。

據統計調查，萬科集團目前已布局10個城市，遠洋集團布局了8個城市，復星集團布局了7個城市。從城市布局來看，三家企業的策略基本一致，布局一二線重點城市。由于大城市的消費水平普遍較高，而人們的消費觀也較為超前，小城市的老人則更傾向于居家養老，故目前國內養老項目布局主要集中在一二線城市。

從項目數量來看，萬科的項目總數多達181個，平均最低收費約4714元/月，遠洋的項目共20個，已開業的為12個，平均最低消費約6221元/月，復星的項目共計37個，平均最低消費約5500元/月。

萬科涵蓋了國內養老地產的三大類：社區型養老、機構型養老、醫養結合型養老，大部分項目實行租售并舉的模式，銷售部分能夠有效快速回籠資金，但因前期投入資金巨大，故現金流轉正需要很長時間;遠洋集團主要開展機構型養老業務，實行只租不售的模式，收取用戶會員費和月服務費用，現平均入住率已滿60%，實現了收支平衡。復星則以社區型養老為主，同時開展一部分養老護理機構，提供床位總數量超過4000張，旗下擁有近30個居家一體化照護中心等社區項目，一般實行只租不售的模式，按月收取服務費用。

國內做養老地產的房企，項目數量不多，尚處于試水階段。隨著市場規模的壯大與規范，項目定位方面逐漸分為三大派，一是以萬科為代表的涵蓋大中小型養老機構，針對不同的人群開發不同等級的項目，這將有利于長遠的發展。二是以復星、遠洋為代表的，主要開發高端養老機構，規模普遍較大，覆蓋了不同年齡段的老人需求。三是小型社區護理中心，這類型機構需要的投資相對較小，風險也較低。

發達國家養老地產借鑒經驗

發達國家的養老地產已發展得十分成熟，從中能找到一些可供國內養老地產借鑒的經驗。

(1)美國的養老地產——成熟的運營模式

美國的養老地產模式建立于上世紀60年代，經過近60年的發展，已經形成了一個運營模式比較成熟、結構比較完善、五大門類的養老地產產業結構與老年住宅體系，其特點是大規模開發，市場化運作，專業化程度高，市場細分清晰。

在美國，養老機構分為盈利性和非盈利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼。

美國的養老地產涉及房地產商、運營商和投資商。房地產商通常根據運營商或投資商的要求為其定制開發養老社區，部分運營商也會自己充當開發商或與房地產商組建合資公司來共同開發。

運營模式主要有凈出租模式、委托運營模式、出租加運營模式。凈出租模式持有者的風險最低，收益最穩健，每年收取固定的租金，而第三方運營商則獲得全部的經營收益并承擔所有的經營風險。委托運營模式指的是養老地產的持有者將物業托管給運營商，運營商每年收取一定比例的管理費，但不承擔經營風險。

出租加運營模式則是養老地產的持有者將物業的部分權益出讓給運營商，并與運營商簽訂委托管理協議，運營商獲得管理收益和與所擁有權益相對應的部分經營收益。

(2)日本的養老地產——適老化設計

日本是世界上老齡化最嚴重的國家之一，比中國步入老齡化社會早29年，在老年福利、社會保障制度等方面都發展得十分完善。

日本養老地產最大的特點是設計十分人性化、注重優質飲食和地理位置，日本養老機構的設計圍繞著老人的生活需求開展，如神戶的千鳥山莊，建筑轉角都有一個倒角，有一個退后的地方，把它設置成矮凳子，因為考慮到老人從活動區域走回房間過程中，如果需要休息就可以隨時坐下來休息。

日本的養老地產類型主要分為五種，大多是養老機構或租賃的老年住宅，以多樣化服務為主，可根據老人的身體狀況選擇不同的項目與服務。

(3)英國的養老地產——以政府為主的社區照顧模式

從20世紀90年代開始，英國便將養老問題納入社區，對老年人采取社區照顧的模式，社會福利十分完善。而社區照顧包括：生活照料、物質支持、心理支持、整體關懷、社會保障五大方面。

社區照顧在財政出資上完全體現了以政府為主的特點，很多服務設施都是由政府資助的，社區、家庭和個人的支出不多。

在英國，養老地產的類型主要有三種：老年公寓、老年人之家、救濟院，老年人的住所一般都是按照特殊的需要而設計建造的，窗戶、樓梯、浴室、衛生間等都有特殊的標準和安全要求，以適應老年人的特點。

養老地產未來發展

(1)國內養老地產的不足

國內養老地產是一個“夕陽紅”里誕生的朝陽行業，人人覬覦這一片“藍海”，事實上，這片“藍海”沒有想象中的美。目前國內養老地產還處于摸索階段，還存在很多亟待解決的問題。

供需不平衡

老年公寓的建設供不應求，這是我國養老地產面臨的一大困境。在國外發達國家，住進老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5%~7%左右。

以2017年末數據計算，2017年末全國養老機構床位數為714.2萬張，而65歲及以上的老年人口為1.58億，約占總人口的11.4%，床位總數除以65歲及以上的老年人口約為4.5%，以5%的標準計算的話，仍有約75.8萬張的床位缺口，隨著人口老齡化的發展，若養老項目跟不上老齡化的速度，未來仍將處于供需不平衡的狀態。

選址布局不盡合理

現代老年人的思想與以往大有不同，很多老年人都希望能夠住在城市里，交通便利、生活方便，還能跟子女在一起享受天倫之樂。而一些養老項目則選址在偏遠郊區，給老年人生活和社會活動造成不便。目前老年公寓和養老機構的建設還沒有列入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，需要制定更加科學合理的規劃。

產品收費價格偏高

收費偏高是目前市場上的盈利性養老機構的普遍特點，萬科集團、遠洋集團、復星集團的養老機構絕大多數的收費區間位于5000-30000元不等，視服務的程度收費，最低的收費標準針對的多是可自理、身體健康的老人，費用只含租金和餐飲等普通服務。有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，收費更是至少達10000元以上，很多老年人只好望洋興嘆?？梢?，在目前我國廣大老年人收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位應該實行差異化建設，既要滿足高收入人群的需求，又要滿足中低收入人群的需求。

金融支持不足

養老地產不同于傳統的住宅和商業項目，能夠實現快周轉，現金流能夠及時得到補充，若計算土地及前期投入的建安成本，一個養老地產的資金回收期可能長達30年。我國養老地產面臨的困境之一便是缺少足夠的金融工具支持，特別是長期的、較低成本的資金支持，由于養老地產盈利模式不清晰，銀行大多不愿意投入養老地產貸款。

但近年來，國家對于養老地產的扶持力度加大，從土地、資金、稅費等方面出臺相關政策，養老地產在資金方面的阻礙將會越來越少。

(2)發展展望

國內養老地產想要持續發展，尋求更好的紅利，需要在優秀案例、國外經驗與中國國情中不斷探索、改進，尋找最優化的開發模式和資金解決路徑。

從上述幾個經典案例中可見，開發模式都有所不同，但究其源頭，都是站在老人心理和需求方面去出發。

圍繞老人需求開發項目

養老地產的核心是服務，而非地產式的銷售，而服務的宗旨是人。養老地產的服務對象是老年人，那么老年人究竟有什么樣的需求?目前我國的老年人都傾向什么樣的消費水平?他們的內心訴求是什么?什么樣的設計更符合他們的行為特?

對老年人的心理需求及行為特征進行調研，對于養老地產的開發具有重大意義，可據此開發適合我國老人的養老產品。其次，差異化養老地產服務也需推行，一座城市中應當既有面對高收入人群的中高端養老機構，也有面對大眾的普通養老機構，滿足絕大多數老人的普通需求。

完善產業鏈建設

一體化的產業鏈對養老地產而言十分重要，尤其是與醫療設施共同建設的養老項目。養老地產不僅僅是房地產開發商的事業，也是基于服務的機構，涵蓋交通、住宅、醫療、護理、養生、娛樂、休閑、運動、購物的產業鏈條。

拓展多元化融資手段

資金是養老地產面臨的最大困境，養老地產普遍具有投資金額大、資金回收期長的特點。綜合性養老設施的運營成本比較高、收益慢，目前我國一部分養老地產開發商迫于資金壓力，把養老地產做成房地產項目，像住宅一樣建好以后馬上就賣掉，讓資金快速回籠，降低了運營質量。

企業可通過拓展多種外源性融資手段來補充資金。公司合作：多家公司共同合作開發項目，能夠更好地整合資源，利于專業化分工。BOT模式：該模式指政府通過契約授予企業有期限專營權，準許企業融資建設公用設施并賺取利潤，期限滿后，公用設施將無償移交給政府。BOT項目的債務不計入企業的資產負債表，企業可借此籌集更多的資金。ABS模式：以項目的資產和未來收益為基礎，通過發行證券募集資金。

養老地產正處于漫長的資金回籠期，尋找更好的紅利方式，還需要多給市場一點耐心和時間。

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