銀發(fā)浪潮下養(yǎng)老地產(chǎn)的成長困局

巨大的老年人口增長速度和增長質(zhì)量讓我國較其他國家提前進(jìn)入了老齡化社會，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供需不平衡，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了空間，同時也為企業(yè)帶來了新的盈利點(diǎn)，眾多房企開始轉(zhuǎn)型，將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)。然而，嚴(yán)重的人口老齡化問題，以及“421家庭養(yǎng)老”模式的不堪重負(fù)，急需樹立“享老”思維，樹立當(dāng)代老年人嶄新的生活態(tài)度。傳統(tǒng)養(yǎng)老模式依托居住社區(qū)、居家養(yǎng)老，而享老模式依托享受型生活社區(qū)、全天候享老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

目前，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)具有投資額大、開發(fā)周期長、低密度、產(chǎn)品類型多樣等特點(diǎn)，多以租售方式為主，包括社區(qū)型養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老，大部分定位較為高端，主打生態(tài)養(yǎng)老。但是由于面臨著資金壓力、產(chǎn)品定位不合理等問題，尚未尋找到最佳的盈利模式和開發(fā)模式。本文分析了國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀，通過對發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，為未來國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提出建議。

(1)我國老齡化速度加快

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2017年末，65歲及以上的人口達(dá)到1.58億，約占總?cè)丝诘?1.4%。從2012-2017年數(shù)據(jù)來看，老齡化人口持續(xù)攀升，預(yù)計(jì)到2050年，中國將到達(dá)老齡化峰值，60歲以上的老年人將達(dá)到4.4億。

據(jù)調(diào)查顯示，我國老年人口約占世界老年人口總數(shù)的20%，人口老齡化年均增長率約為總?cè)丝谠鲩L率的5倍，人口出生率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于老年人口比率。2012年到2017年，全國65歲以上的老年人由1.27億增加到1.58億，老年人口的比重由9.39%增至11.4%。

如此巨大的老年人口增長速度和增長質(zhì)量讓我國較其他國家提前進(jìn)入了老齡化社會，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的供需不平衡，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了空間，同時也為企業(yè)帶來了新的盈利點(diǎn)。

2017年養(yǎng)老行業(yè)市場規(guī)模為2.5萬億元，2012-2017年平均增速達(dá)26.91%，預(yù)計(jì)到2021年市場規(guī)模將達(dá)到6.5萬億元。

因此，眾多房企開始轉(zhuǎn)型，將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)。加之2016年雖然房市大漲，銷售速度與去庫存快速增長，但自2017年初國家發(fā)布限購限貸令后，樓市逐漸呈現(xiàn)出冰火兩重天狀態(tài)。面對嚴(yán)峻的政策調(diào)控、巨大的資金和庫存壓力，單一的住宅模式顯然無法成為房企唯一的利潤驅(qū)動力。因此，推動地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元化勢在必行，而養(yǎng)老地產(chǎn)是其中一個重要的發(fā)展方向。

(2)政策促使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展

隨著老齡化速度加快，國家對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持力度加大。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)的不完全統(tǒng)計(jì)，2016年共出臺了19條養(yǎng)老相關(guān)政策，2017年至今制定發(fā)布了十余條養(yǎng)老相關(guān)政策，其中6條為財(cái)政支持政策。

2017年3月6日國務(wù)院發(fā)布的《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》提出以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系的主基調(diào)仍是未來發(fā)展重點(diǎn)。另外，智慧養(yǎng)老等方面也是未來發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)。

隨著一系列政策的落地，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場發(fā)生了變化，如萬科集團(tuán)開展了醫(yī)療業(yè)務(wù)，并發(fā)展社區(qū)嵌入式養(yǎng)老中心，復(fù)星的養(yǎng)老項(xiàng)目融入了機(jī)器人等智能化設(shè)施;養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的類型和融資手段也日趨創(chuàng)新，2017年12月12日，全國首家共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老住房——恭和家園正式推出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金、養(yǎng)老地產(chǎn)REITs等創(chuàng)新金融模式紛紛開展，促使了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的多樣化發(fā)展。

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)概述

(1)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012-2017年，全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位總數(shù)穩(wěn)步上升，從2012年的416.5萬張，演變成2017年的714.2萬張，每千名65歲及以上的老人擁有床位約45.11張?，F(xiàn)階段我國養(yǎng)老地產(chǎn)床位仍有約200萬張的缺口。

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)具有投資額大、開發(fā)周期長、低密度、產(chǎn)品類型多樣等特點(diǎn)，多以租售方式為主，可分為三大類：社區(qū)型養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老，落點(diǎn)城市主要圍繞在消費(fèi)水平較高的一二線城市，大部分定位較為高端，主要為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年群體打造CCRC持續(xù)照護(hù)服務(wù)。有些項(xiàng)目擇址在城區(qū)，走在市中心養(yǎng)老的概念，有些項(xiàng)目則擇址在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，配備完善的設(shè)施，主打生態(tài)養(yǎng)老。

數(shù)據(jù)來源：民政部統(tǒng)計(jì)公報、觀點(diǎn)指數(shù)整理

值得注意的是，三四線城市的消費(fèi)水平在逐年提升，老齡化問題亦日益嚴(yán)重，可見未來養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展空間仍很大，將會廣泛地布局在全國各地。

(2)國內(nèi)企業(yè)分析

國內(nèi)上市房企中涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的有20余家，入行較早和發(fā)展較成熟的企業(yè)主要有三家：萬科集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)，三家企業(yè)所涉項(xiàng)目各有特色。

據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，萬科集團(tuán)目前已布局10個城市，遠(yuǎn)洋集團(tuán)布局了8個城市，復(fù)星集團(tuán)布局了7個城市。從城市布局來看，三家企業(yè)的策略基本一致，布局一二線重點(diǎn)城市。由于大城市的消費(fèi)水平普遍較高，而人們的消費(fèi)觀也較為超前，小城市的老人則更傾向于居家養(yǎng)老，故目前國內(nèi)養(yǎng)老項(xiàng)目布局主要集中在一二線城市。

從項(xiàng)目數(shù)量來看，萬科的項(xiàng)目總數(shù)多達(dá)181個，平均最低收費(fèi)約4714元/月，遠(yuǎn)洋的項(xiàng)目共20個，已開業(yè)的為12個，平均最低消費(fèi)約6221元/月，復(fù)星的項(xiàng)目共計(jì)37個，平均最低消費(fèi)約5500元/月。

萬科涵蓋了國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的三大類：社區(qū)型養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老，大部分項(xiàng)目實(shí)行租售并舉的模式，銷售部分能夠有效快速回籠資金，但因前期投入資金巨大，故現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正需要很長時間;遠(yuǎn)洋集團(tuán)主要開展機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老業(yè)務(wù)，實(shí)行只租不售的模式，收取用戶會員費(fèi)和月服務(wù)費(fèi)用，現(xiàn)平均入住率已滿60%，實(shí)現(xiàn)了收支平衡。復(fù)星則以社區(qū)型養(yǎng)老為主，同時開展一部分養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)，提供床位總數(shù)量超過4000張，旗下?lián)碛薪?0個居家一體化照護(hù)中心等社區(qū)項(xiàng)目，一般實(shí)行只租不售的模式，按月收取服務(wù)費(fèi)用。

國內(nèi)做養(yǎng)老地產(chǎn)的房企，項(xiàng)目數(shù)量不多，尚處于試水階段。隨著市場規(guī)模的壯大與規(guī)范，項(xiàng)目定位方面逐漸分為三大派，一是以萬科為代表的涵蓋大中小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，針對不同的人群開發(fā)不同等級的項(xiàng)目，這將有利于長遠(yuǎn)的發(fā)展。二是以復(fù)星、遠(yuǎn)洋為代表的，主要開發(fā)高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，規(guī)模普遍較大，覆蓋了不同年齡段的老人需求。三是小型社區(qū)護(hù)理中心，這類型機(jī)構(gòu)需要的投資相對較小，風(fēng)險也較低。

發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)借鑒經(jīng)驗(yàn)

發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老地產(chǎn)已發(fā)展得十分成熟，從中能找到一些可供國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

(1)美國的養(yǎng)老地產(chǎn)——成熟的運(yùn)營模式

美國的養(yǎng)老地產(chǎn)模式建立于上世紀(jì)60年代，經(jīng)過近60年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一個運(yùn)營模式比較成熟、結(jié)構(gòu)比較完善、五大門類的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與老年住宅體系，其特點(diǎn)是大規(guī)模開發(fā)，市場化運(yùn)作，專業(yè)化程度高，市場細(xì)分清晰。

在美國，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分為盈利性和非盈利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼。

美國的養(yǎng)老地產(chǎn)涉及房地產(chǎn)商、運(yùn)營商和投資商。房地產(chǎn)商通常根據(jù)運(yùn)營商或投資商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，部分運(yùn)營商也會自己充當(dāng)開發(fā)商或與房地產(chǎn)商組建合資公司來共同開發(fā)。

運(yùn)營模式主要有凈出租模式、委托運(yùn)營模式、出租加運(yùn)營模式。凈出租模式持有者的風(fēng)險最低，收益最穩(wěn)健，每年收取固定的租金，而第三方運(yùn)營商則獲得全部的經(jīng)營收益并承擔(dān)所有的經(jīng)營風(fēng)險。委托運(yùn)營模式指的是養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者將物業(yè)托管給運(yùn)營商，運(yùn)營商每年收取一定比例的管理費(fèi)，但不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。

出租加運(yùn)營模式則是養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者將物業(yè)的部分權(quán)益出讓給運(yùn)營商，并與運(yùn)營商簽訂委托管理協(xié)議，運(yùn)營商獲得管理收益和與所擁有權(quán)益相對應(yīng)的部分經(jīng)營收益。

(2)日本的養(yǎng)老地產(chǎn)——適老化設(shè)計(jì)

日本是世界上老齡化最嚴(yán)重的國家之一，比中國步入老齡化社會早29年，在老年福利、社會保障制度等方面都發(fā)展得十分完善。

日本養(yǎng)老地產(chǎn)最大的特點(diǎn)是設(shè)計(jì)十分人性化、注重優(yōu)質(zhì)飲食和地理位置，日本養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)圍繞著老人的生活需求開展，如神戶的千鳥山莊，建筑轉(zhuǎn)角都有一個倒角，有一個退后的地方，把它設(shè)置成矮凳子，因?yàn)榭紤]到老人從活動區(qū)域走回房間過程中，如果需要休息就可以隨時坐下來休息。

日本的養(yǎng)老地產(chǎn)類型主要分為五種，大多是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或租賃的老年住宅，以多樣化服務(wù)為主，可根據(jù)老人的身體狀況選擇不同的項(xiàng)目與服務(wù)。

(3)英國的養(yǎng)老地產(chǎn)——以政府為主的社區(qū)照顧模式

從20世紀(jì)90年代開始，英國便將養(yǎng)老問題納入社區(qū)，對老年人采取社區(qū)照顧的模式，社會福利十分完善。而社區(qū)照顧包括：生活照料、物質(zhì)支持、心理支持、整體關(guān)懷、社會保障五大方面。

社區(qū)照顧在財(cái)政出資上完全體現(xiàn)了以政府為主的特點(diǎn)，很多服務(wù)設(shè)施都是由政府資助的，社區(qū)、家庭和個人的支出不多。

在英國，養(yǎng)老地產(chǎn)的類型主要有三種：老年公寓、老年人之家、救濟(jì)院，老年人的住所一般都是按照特殊的需要而設(shè)計(jì)建造的，窗戶、樓梯、浴室、衛(wèi)生間等都有特殊的標(biāo)準(zhǔn)和安全要求，以適應(yīng)老年人的特點(diǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展

(1)國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的不足

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)是一個“夕陽紅”里誕生的朝陽行業(yè)，人人覬覦這一片“藍(lán)海”，事實(shí)上，這片“藍(lán)海”沒有想象中的美。目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)還處于摸索階段，還存在很多亟待解決的問題。

供需不平衡

老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求，這是我國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的一大困境。在國外發(fā)達(dá)國家，住進(jìn)老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5%~7%左右。

以2017年末數(shù)據(jù)計(jì)算，2017年末全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)為714.2萬張，而65歲及以上的老年人口為1.58億，約占總?cè)丝诘?1.4%，床位總數(shù)除以65歲及以上的老年人口約為4.5%，以5%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的話，仍有約75.8萬張的床位缺口，隨著人口老齡化的發(fā)展，若養(yǎng)老項(xiàng)目跟不上老齡化的速度，未來仍將處于供需不平衡的狀態(tài)。

選址布局不盡合理

現(xiàn)代老年人的思想與以往大有不同，很多老年人都希望能夠住在城市里，交通便利、生活方便，還能跟子女在一起享受天倫之樂。而一些養(yǎng)老項(xiàng)目則選址在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，給老年人生活和社會活動造成不便。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有列入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，需要制定更加科學(xué)合理的規(guī)劃。

產(chǎn)品收費(fèi)價格偏高

收費(fèi)偏高是目前市場上的盈利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的普遍特點(diǎn)，萬科集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)的收費(fèi)區(qū)間位于5000-30000元不等，視服務(wù)的程度收費(fèi)，最低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)針對的多是可自理、身體健康的老人，費(fèi)用只含租金和餐飲等普通服務(wù)。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，收費(fèi)更是至少達(dá)10000元以上，很多老年人只好望洋興嘆?？梢姡谀壳拔覈鴱V大老年人收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位應(yīng)該實(shí)行差異化建設(shè)，既要滿足高收入人群的需求，又要滿足中低收入人群的需求。

金融支持不足

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)項(xiàng)目，能夠?qū)崿F(xiàn)快周轉(zhuǎn)，現(xiàn)金流能夠及時得到補(bǔ)充，若計(jì)算土地及前期投入的建安成本，一個養(yǎng)老地產(chǎn)的資金回收期可能長達(dá)30年。我國養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困境之一便是缺少足夠的金融工具支持，特別是長期的、較低成本的資金支持，由于養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式不清晰，銀行大多不愿意投入養(yǎng)老地產(chǎn)貸款。

但近年來，國家對于養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持力度加大，從土地、資金、稅費(fèi)等方面出臺相關(guān)政策，養(yǎng)老地產(chǎn)在資金方面的阻礙將會越來越少。

(2)發(fā)展展望

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)想要持續(xù)發(fā)展，尋求更好的紅利，需要在優(yōu)秀案例、國外經(jīng)驗(yàn)與中國國情中不斷探索、改進(jìn)，尋找最優(yōu)化的開發(fā)模式和資金解決路徑。

從上述幾個經(jīng)典案例中可見，開發(fā)模式都有所不同，但究其源頭，都是站在老人心理和需求方面去出發(fā)。

圍繞老人需求開發(fā)項(xiàng)目

養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是服務(wù)，而非地產(chǎn)式的銷售，而服務(wù)的宗旨是人。養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)對象是老年人，那么老年人究竟有什么樣的需求?目前我國的老年人都傾向什么樣的消費(fèi)水平?他們的內(nèi)心訴求是什么?什么樣的設(shè)計(jì)更符合他們的行為特?

對老年人的心理需求及行為特征進(jìn)行調(diào)研，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)具有重大意義，可據(jù)此開發(fā)適合我國老人的養(yǎng)老產(chǎn)品。其次，差異化養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)也需推行，一座城市中應(yīng)當(dāng)既有面對高收入人群的中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也有面對大眾的普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，滿足絕大多數(shù)老人的普通需求。

完善產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)

一體化的產(chǎn)業(yè)鏈對養(yǎng)老地產(chǎn)而言十分重要，尤其是與醫(yī)療設(shè)施共同建設(shè)的養(yǎng)老項(xiàng)目。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商的事業(yè)，也是基于服務(wù)的機(jī)構(gòu)，涵蓋交通、住宅、醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)生、娛樂、休閑、運(yùn)動、購物的產(chǎn)業(yè)鏈條。

拓展多元化融資手段

資金是養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最大困境，養(yǎng)老地產(chǎn)普遍具有投資金額大、資金回收期長的特點(diǎn)。綜合性養(yǎng)老設(shè)施的運(yùn)營成本比較高、收益慢，目前我國一部分養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商迫于資金壓力，把養(yǎng)老地產(chǎn)做成房地產(chǎn)項(xiàng)目，像住宅一樣建好以后馬上就賣掉，讓資金快速回籠，降低了運(yùn)營質(zhì)量。

企業(yè)可通過拓展多種外源性融資手段來補(bǔ)充資金。公司合作：多家公司共同合作開發(fā)項(xiàng)目，能夠更好地整合資源，利于專業(yè)化分工。BOT模式：該模式指政府通過契約授予企業(yè)有期限專營權(quán)，準(zhǔn)許企業(yè)融資建設(shè)公用設(shè)施并賺取利潤，期限滿后，公用設(shè)施將無償移交給政府。BOT項(xiàng)目的債務(wù)不計(jì)入企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，企業(yè)可借此籌集更多的資金。ABS模式：以項(xiàng)目的資產(chǎn)和未來收益為基礎(chǔ)，通過發(fā)行證券募集資金。

養(yǎng)老地產(chǎn)正處于漫長的資金回籠期，尋找更好的紅利方式，還需要多給市場一點(diǎn)耐心和時間。

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