度假型養(yǎng)老模式六大規(guī)劃要點(diǎn)

       度假型養(yǎng)老概念的提出

――老齡時(shí)代遭遇度假時(shí)代催生度假型養(yǎng)老

（一）2億人、上萬(wàn)億元的大蛋糕

依據(jù)聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上老年人口占總?cè)丝诘?0%，或65歲以上老年人口占總?cè)丝诘?%，即視為進(jìn)入老齡化社會(huì)。到21世紀(jì)中期，我國(guó)老年人口(60歲以上)將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8%。2010-2040年是中國(guó)人口老齡化速度最快的時(shí)期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%。

圖1：中國(guó)老齡化進(jìn)程

中國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)呈現(xiàn)三個(gè)主要特點(diǎn)：（1）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)上萬(wàn)億元的市場(chǎng)大蛋糕，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)消費(fèi)群體人氣超旺，已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中的一大熱點(diǎn)投資領(lǐng)域；（2）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵豐富，是龍頭產(chǎn)業(yè)，它的繁榮能帶動(dòng)九大類80多個(gè)行業(yè)發(fā)展。例如護(hù)理、餐飲、醫(yī)藥、老年用品、金融、旅游、教育，還包括各種保險(xiǎn)、基金會(huì)、健康管理機(jī)構(gòu)等產(chǎn)業(yè)；（3）養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的明顯特征之一，包括專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)咨詢公司、就業(yè)中介公司等。

（二）新時(shí)期養(yǎng)老的四大趨勢(shì)

1、流動(dòng)化：從消費(fèi)者角度看養(yǎng)老

通過(guò)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的老年人希望去生態(tài)環(huán)境更好、服務(wù)更為完善的旅游區(qū)進(jìn)行度假式養(yǎng)老。候鳥(niǎo)式養(yǎng)老和第②居所式養(yǎng)老的風(fēng)起云涌就是鮮明的例證。2014年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近幾年僅在海南三亞，全國(guó)各地每年前往過(guò)冬的老人就已超過(guò)40萬(wàn)人。

北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6% 以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無(wú)論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求。

在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租賃市場(chǎng)上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。

圖2：老年人養(yǎng)老調(diào)查

2、生態(tài)化：從開(kāi)發(fā)個(gè)體看養(yǎng)老

隨著消費(fèi)水平的水漲船高，中老年人對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的生態(tài)環(huán)境比以往更加看重，這也就迫使很多養(yǎng)老社區(qū)加大養(yǎng)老社區(qū)的生態(tài)化治理進(jìn)程，但因?yàn)閷I(yè)限制，很多養(yǎng)老社區(qū)還停留在“綠化”和“景觀”的初級(jí)階段，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的需要，既浪費(fèi)了資源，又無(wú)疑使養(yǎng)老社區(qū)的品質(zhì)大打折扣。

3、產(chǎn)業(yè)化：從商業(yè)模式角度看養(yǎng)老

國(guó)內(nèi)的很多養(yǎng)老社區(qū)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)規(guī)模大，迫于市場(chǎng)壓力，開(kāi)始有意識(shí)的向產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型，主動(dòng)尋求和社會(huì)高端時(shí)尚文化圈的對(duì)接。

4、高端化：從消費(fèi)層級(jí)看養(yǎng)老

中國(guó)的養(yǎng)老模式區(qū)別于歐美的福利型養(yǎng)老，目前市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)主體仍然是以企業(yè)為主，而企業(yè)為了可持續(xù)發(fā)展，必然將核心目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定在中高端。

圖3：新時(shí)期養(yǎng)老的四大趨勢(shì)

（三）當(dāng)養(yǎng)老需求邂逅度假時(shí)代

上述養(yǎng)老時(shí)代新特征的出現(xiàn)不是偶然，而是時(shí)代發(fā)展的必然反映，是度假時(shí)代的一個(gè)縮影。第三次旅游浪潮開(kāi)啟了一個(gè)集“觀光+休閑+體驗(yàn)”三位一體的“大旅游”時(shí)代。中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)始逐步進(jìn)入“度假”階段，度假時(shí)代區(qū)別于旅游時(shí)代的特征主要有5高和5低――“5高”指的是高素質(zhì)（度假市場(chǎng)面對(duì)的是50歲以上有錢有閑的人群）、高品質(zhì)、高消費(fèi)、高自主、高文化。“5低”指的是低密度（低密度的度假別墅，個(gè)性化的服務(wù)）、低強(qiáng)度、低輾轉(zhuǎn)、低刺激、低插手。無(wú)論從養(yǎng)老群體的流動(dòng)特征還是養(yǎng)老開(kāi)發(fā)的模式來(lái)看，養(yǎng)老時(shí)代正在經(jīng)歷和度假時(shí)代的耦合發(fā)酵過(guò)程。

度假時(shí)代下，以休閑式養(yǎng)老、候鳥(niǎo)式養(yǎng)老、第②居所式養(yǎng)老為主要形式的度假型養(yǎng)老將成為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)中國(guó)養(yǎng)生養(yǎng)老的主流形態(tài)。

據(jù)此，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院站在專業(yè)度假的視角，通過(guò)整合養(yǎng)老、地產(chǎn)、旅游三大模塊，提出了“度假型養(yǎng)老”模式概念。常規(guī)的養(yǎng)老模塊的構(gòu)成大致分為五心――居住中心、服務(wù)管理中心、健康護(hù)理中心、文化教育中心、商業(yè)娛樂(lè)中心。常規(guī)的度假模塊的構(gòu)成大致分為七區(qū)――主題餐飲區(qū)、主題地產(chǎn)區(qū)、主題景觀區(qū)、主題娛樂(lè)區(qū)、特色購(gòu)物區(qū)、主題會(huì)議區(qū)、主題療養(yǎng)區(qū)。度假型養(yǎng)老模式是取其二者的核心部分，并通過(guò)專業(yè)化打造、產(chǎn)業(yè)化融合在傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了突破性變革――讓配套成為“主套”、讓配套自我造血、讓消費(fèi)拓展延伸、讓商業(yè)模式優(yōu)化、讓開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低，進(jìn)而形成一個(gè)高尚生活空間、一個(gè)高端生活區(qū)、一個(gè)文化聚集區(qū)、一個(gè)局部的商業(yè)聚集區(qū)。度假型養(yǎng)老模式總結(jié)起來(lái)就是“2+X+Y”模式。“2”指的是養(yǎng)老核心產(chǎn)品和度假核心產(chǎn)品，主要是適合中老年消費(fèi)者的主題地產(chǎn)和核心的軟件服務(wù)體系如藍(lán)卡等；“X”是度假配套，如主題餐飲街區(qū)、主題商業(yè)街區(qū)、主題論壇等；“Y”是養(yǎng)老配套，如老年大學(xué)等。

圖4：度假養(yǎng)老的“2+X+Y”模式

度假型養(yǎng)老模式迎合了養(yǎng)老時(shí)代的個(gè)性化需求和度假時(shí)代的高端時(shí)尚需求，是著眼當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的種種難題而量身定制的一攬子戰(zhàn)略框架，為政府、市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商的養(yǎng)老開(kāi)發(fā)提供了更有市場(chǎng)意義的綜合化解決方案。

（四）度假型養(yǎng)老模式的意義

度假型養(yǎng)老模式的提出，解決了五大問(wèn)題：

一個(gè)平臺(tái)――搭建了高端養(yǎng)老群體的生活平臺(tái)。很多養(yǎng)老模式一直在倡導(dǎo)為中老年人打造一個(gè)“從搖籃到天堂”的“老窩”，為這些高端中老年消費(fèi)者營(yíng)造出一個(gè)相對(duì)獨(dú)立、相對(duì)高端的“世外桃源”，泰康就是其中的杰出代表。泰康模式的借鑒價(jià)值就是“由單純賣房轉(zhuǎn)向賣幸福的后半生”、“賣的不是房，而是盡善盡美的服務(wù)”、“生活就是度假”。泰康的突破就是顛覆了傳統(tǒng)“賣房”的概念，“消費(fèi)者不是來(lái)買房，買的是隨時(shí)可以來(lái)、隨時(shí)可以走的度假第②居所”。但從上述度假型養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，這些模式仍然有很大的提升空間，尤其是中國(guó)傳統(tǒng)的“家”的概念的整合和更為專業(yè)的休閑配套板塊的打造。

一個(gè)市場(chǎng)――度假型養(yǎng)老成為高端度假區(qū)的又一重要機(jī)會(huì)市場(chǎng)。度假型養(yǎng)老概念既不是一個(gè)單純的旅游概念，也不是一個(gè)單純的養(yǎng)老概念，又不是一個(gè)純粹的地產(chǎn)概念。這個(gè)概念的價(jià)值就是在旅游、養(yǎng)老、地產(chǎn)三個(gè)市場(chǎng)客戶群中，成功的聚合并切分出了一部分高端市場(chǎng)，既迎合了政策導(dǎo)向，又滿足了養(yǎng)老市場(chǎng)，同時(shí)又兼顧了開(kāi)發(fā)商的利益。所以成為高端度假區(qū)可以輕松切入的一個(gè)盈利模塊。

一個(gè)“港”――度假型養(yǎng)老社區(qū)成為都市人快、忙、亂生活中“離塵不離城”的“避風(fēng)港”。在第四代養(yǎng)老模式中，養(yǎng)老，無(wú)法成為企業(yè)主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心營(yíng)銷概念，站在企業(yè)開(kāi)發(fā)角度，“養(yǎng)老”的全稱應(yīng)該是“養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”，應(yīng)該是“養(yǎng)老、養(yǎng)生、養(yǎng)心”的三維組合，應(yīng)該是相對(duì)外向型的產(chǎn)業(yè)綜合體，一句話總結(jié)就是在喧囂的都市中營(yíng)造出一個(gè)“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”的高端生態(tài)循環(huán)型社區(qū)。北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院就是以經(jīng)典的創(chuàng)意和專業(yè)的視角“在都市中做度假區(qū)”，使度假型養(yǎng)老社區(qū)成為都市人的“避風(fēng)港”。

一道曙光――度假型養(yǎng)老模式讓“鬼城”迎來(lái)新曙光。鬼城的問(wèn)題各不相同，但關(guān)鍵原因大同小異――無(wú)差異、無(wú)配套、無(wú)新?tīng)I(yíng)銷模式、無(wú)視社會(huì)中更廣泛的養(yǎng)老需求、無(wú)（活力）產(chǎn)業(yè)鏈。所謂的活力產(chǎn)業(yè)鏈，指的是這個(gè)鬼城未必要有強(qiáng)有力的主導(dǎo)實(shí)業(yè)（當(dāng)然，有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)更好），但一定要有富有活力的時(shí)尚業(yè)態(tài)和更有活力的時(shí)尚人群，從而在局部形成時(shí)尚人氣商圈。度假型養(yǎng)老的價(jià)值就是給鬼城提供了一個(gè)“活力產(chǎn)業(yè)鏈”和更多的“活力人群”，從而讓鬼城集聚人氣，形成商氣，帶動(dòng)地氣。在新?tīng)I(yíng)銷模式上，泰康給了我們很多啟示（盡管泰康模式無(wú)法復(fù)制），但泰康的“賣服務(wù)”、“跳出地產(chǎn)買房子”、“變急功近利短期套現(xiàn)型為短期套現(xiàn)型和度假預(yù)支長(zhǎng)期套現(xiàn)型相結(jié)合的長(zhǎng)短結(jié)合”模式，值得諸多鬼城借鑒。

一扇門――度假型養(yǎng)老模式為地產(chǎn)銷售開(kāi)啟了另外一扇“阿里巴巴”之門。度假型養(yǎng)老模式不僅僅是相對(duì)高端和相對(duì)時(shí)尚的多種業(yè)態(tài)組合，更是讓傳統(tǒng)的城市地產(chǎn)開(kāi)始向功能化、綜合化、時(shí)尚化、藝術(shù)化、國(guó)際化、產(chǎn)業(yè)化的“都市旅游地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。藍(lán)卡模式的植入等軟性服務(wù)只是北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院倡導(dǎo)的第四代養(yǎng)老模式其中的一部分，綠維創(chuàng)景更主要的工作是通過(guò)創(chuàng)新的金融業(yè)態(tài)、互聯(lián)網(wǎng)智能化技術(shù)導(dǎo)入、主題景觀、主題文化、主題商業(yè)、主題俱樂(lè)部、主題養(yǎng)生、主題論壇等模塊的植入和再造，為傳統(tǒng)地產(chǎn)賦予更多的主題功能，從而吸引和網(wǎng)聚更多的目標(biāo)客戶群。所以第四代養(yǎng)老模式的目標(biāo)客戶群開(kāi)始變得更廣泛――不但吸引了高端中老年消費(fèi)群，更對(duì)社會(huì)頂層和更加富有活力的中產(chǎn)階級(jí)產(chǎn)生了莫大的吸引力。至此，度假型養(yǎng)老模式讓傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)始跳出狹隘的地域概念，走向區(qū)域整合的國(guó)際化文化營(yíng)銷之路。

圖5：度假養(yǎng)老解決的五大問(wèn)題

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