李洋：旅游地產融資分化明顯

不同于傳統城市“地產開發周期短，資金流轉快”的特點，旅游地產項目的價值需要更長時間的培養過程，且其多選址偏離市區的經濟低洼地，盡管眼前經濟價值不高，卻往往具有較高的升值潛力。

旅游綜合體盛行的背景下，旅游地產相比住宅地產更加需要資金支持，但由于受資金逐利性影響，金融投資機構并不偏愛此類項目，這給旅游地產開發帶來了較大的資金壓力。

近日，北京綠維創景規劃設計院投融資分院院長李洋在接受中國房地產報記者采訪時表示，中國旅游地產開發項目融資狀況分化明顯，很多運作較好的項目未來潛力并未被投資機構發現。李洋鼓勵更多形式的資本進入旅游地產，更期待旅游地產盡快形成一個成熟的投資環境。

中國房地產報：相比傳統住宅地產，旅游地產項目在融資過程中有哪些特殊性？

李洋：由于一個傳統地產項目的價值很容易通過周邊地價、房價、項目客戶定位、管控能力測算出來，因此此類項目在建設之初，開發商便可事先計算出項目的未來市場定價及利潤。而投資機構在投資項目時，風險也是可控的。

相比之下，旅游地產項目在最初階段的未來價值卻很難被提前評估，或常常被低估，因為旅游地產是通過旅游帶動地產，只有經過核心旅游區域的帶動，待景區和商業的人氣做起來之后，才能促使地產價值的提升。相反，在旅游沒有做起來之前，這個地方的價值也是很難被提前看清的。比如北京歡樂谷區域，該區域之前只是一片地價極低的洼地，歡樂谷建成之后，隨著人氣的帶動，周邊的社區價值和地價也均隨之實現了明顯提升。

以上特點決定了旅游地產較之傳統地產存在更大的投資風險，很多類信托地產基金近兩年來甚至不敢染指此類項目，因為大多財務投資者既看不懂，也看不透旅游地產項目背后的深層本質。

中國房地產報：不同的旅游地產開發企業是否同樣面臨著融資困難？現在是否有好的突破方式？

李洋：目前旅游地產開發企業的融資情況呈現出兩極分化的趨勢。一端為大型地產開發商、旅游地產開發商及旅游開發商，這些開發商的融資工具極為豐富，比如華僑城就憑借集團實力及歡樂谷產品在市場上的極高認可度，拿著未來門票收益進行資產證券化，最終與中信證券合作開拓了旅游地產領域的第一單資產證券化產品，這是一般旅游地產企業很難做到的；再如萬達集團能有實力到香港發債，而其他房企卻往往難以企及。另一端為微小的旅游地產企業，此類企業可借助民間私募基金解決融資問題。兩極分化的格局，使處于中端市場的旅游地產開發企業很難融資，即便是房企經常使用的類信托基金，也難以拿到，或者面臨著更高的成本。

旅游地產項目單純做旅游是一件投資大、回報周期長的事，且很難估值。若旅游部分做不起來，整個項目的風險將會持續加大，加之此類項目多屬非剛需產品，缺少創新融資手段，資金流將更加吃緊。

中國房地產報：在與金融機構的交流中，你是否發現此類機構有偏向的旅游項目形態？

李洋：除了證券、基金外，目前很多銀行的中間業務均在關注旅游地產領域，如針對華僑城的資產證券化產品，我國已有幾家券商在進行相關嘗試和報批。此外，投行、中小企業債等金融機構也在逐漸進入。建議金融機構能把更多的錢投到旅游產業中來。

就旅游形態而言，我國至今還未形成像住宅地產項目一樣專業的投資機構，旅游地產投資仍以純財務投資為主。就開發企業而言，目前已形成了具備自身特色的旅游項目投資，旅游地產開發商也正與城市地產開發商一樣，要么專注于一個地域，要么精耕于一類產品。

除去知名度高的萬達、華僑城、華強、中坤等旅游集團，近日頗受業內關注的云南彝人古鎮也是一個典型的例子，該開發商目前已經在全國做了七八個類似的古鎮產品。從投資角度講，由于目前旅游地產尚未形成一個成熟的市場，因此業界至今也未形成純財務投資的力量。

中國房地產報：你曾提出“科學的旅游地產開發應先做旅游，待旅游拉動地產升值后，再依靠地產反哺旅游”的觀點。若按照這樣的開發節奏，旅游地產或將要經歷較長時間的發展過程，那么，傳統融資工具是否與旅游地產的以上特點相匹配？

李洋：正如你所言，以“先發展旅游，待旅游拉動地產升值后，再以地產發哺旅游”的節奏開發旅游地產項目，確實會拉長開發周期。此種情況下，傳統地產融資工具將很難被有效利用。從期限上講，目前與旅游地產更加吻合的資金是保險，遺憾的是，目前此類資金往往更偏向于投資養老地產。

目前旅游綜合體的未來潛力很大，若開發商能形成一個核心的旅游項目，在形成長期收益的基礎上，又形成一定的旅游地產產品，包括度假產品和商業產品，這樣便可快速回現。該模式不失為一種很好的融資形式。與此同時，旅游綜合體在快速回現的基礎上，若能繼續形成一個長期收益結構，便可進一步形成新的融資渠道，比如華僑城推出的資產證券化產品將很有可能為其所用。

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