綠城、眾安等介入養老產業――民營養老地產為何外熱內冷？

10月14日國務院印發文件出臺多項舉措加快發展健康服務業。業內人士稱，這為養老與健康地產業提供了潛在發展機會。目前，國內已有多加大型開發商開始建設養老地產項目，他們的項目近況如何？養老地產究竟應當如何盈利？
   
去年夏天，本報曾做過杭州養老地產的專題報道，現狀是，一邊“一床難求”， 一邊“入不敷出”，民營養老機構遭遇成長困局。一年之后，杭州的養老版圖有何進展？看上去很美好的老年生活藍圖幾年后是否能真的兌現？之前制約產業發展的幾大障礙是否已排除？近日，記者又做了一番走訪。
   
如果說那會兒杭州養老地產還處于“蹣跚起步”的階段，如今杭州養老地產看上去已經進入“戰國時代”：杭州市最大的公辦養老機構、市第三福利院（杭州江干區北秀景區皋城村虎山南麓）開放在即；最早試水養老地產的杭州金色年華項目（富陽）二期規劃已經完成，明年即將動工；今年4月底，眾安房產宣布與浙江醫院正式簽署戰略合作協議，合作建設高標準老年社區和小城鎮綜合配套醫院；綠城集團在烏鎮打造的雅園養老社區7月底開始銷售……每一家都想做出個成功案例，然后復制到全國各地。
   
在資金與項目蜂擁而至的背后，記者卻發現，民營養老機構至今還未有人跨過盈利的那條楚河漢界。

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金色年華：
   
運營五年，如何扭虧還在摸索
   
前期投入收不回 后期維護成本高

在杭州，說起養老公寓，最有名的莫過于由云天房產打造的金色年華。
   
與電影《桃姐》里的情景一樣，每年重陽前后都是養老機構最忙碌的時候。今年也不例外。胡燕萍，杭州金色年華金家嶺退休生活中心客服部經理，這周的日程表都是滿的。

幾天前她又接待了兩個團隊，一個來自東北，一個來自深圳。今年來參觀的團隊中又有了變化，常常是民政部門的領導帶著幾個民企的老板。胡燕萍知道，接下來看重養老這塊的民企會更多，大家都想借著國務院的東風分享養老產業的盛宴。

坊間有傳聞說，金色年華的老板不想做養老了，二期用地準備改成其他用途。胡燕萍一聽就搖頭，“我們（金色年華）做這塊，有個小十年了。2000年內部就在研究，2003年省發改委立項，2006年開始動工，2008年完工，到今天算起來有5年多了。二期肯定要做的，現在規劃都好了，明年就要動工了。我們一期入住老人的孩子老早就在等我們二期了，怎么會放棄呢？”

但是，真正經營一個老年公寓和經營一個樓盤，差別很大。一位金色年華的工作人員告訴記者，“這里不少老人不是沒地方住，他們自己在城里也有很好的房子，兒女家條件也不錯?，F在一些樓盤的服務也很到位了。他們選擇異地養老，是看重我們這里的環境、設施和服務。老年人需要人陪護，他們的需求也是各式各樣的：比如有的喜歡熱鬧，也有人歡喜安靜，提出吃飯要送到房間，有老人提出要護士到房間里給掛鹽水……”5年運作下來，金色年華的護理經驗足夠出一本教材了。

要提供讓老人滿意的服務，要維護好雅致的環境，對于金色年華這樣的民營機構不是件容易的事。胡燕萍給記者大致算了一筆賬：一期投入3億多元，這筆錢就是純自籌，收不回來的；金色年華的綠化覆蓋率40%以上，每年光養護費就不是筆小錢；還有人工費用，現在入住的老人有600多人，配備的工作人員就有100多人，人員流失也不少……如何扭虧為盈一直是他們未解的題。

前期宣傳

和入住后配套有矛盾
   
記者看了下金色年華的收費標準，精裝修的養生公寓如果選的是朝南的雙人間，半年起住的需繳納保證金10萬元，床位費在2500元/月-2700元/月之間；如果是朝北的單人間，保證金5萬元，床位費2000元/月-2100元/月。而金色年華二期依舊不會采用出售產權的模式，和一期變化不大。

胡燕萍告訴記者，作為杭州最早試水的民辦養老機構，（金色年華）這樣的收費標準屬于中等偏實惠的，所以其他民辦機構擔心的入住率，這點他們是不用愁的。

既然入住率不愁，為何還無法實現盈利呢？有人認為，民營養老地產的前期宣傳和入住后的配套情況有著很大反差，而這種反差導致入住的人越來越少，從而形成惡性循環。

在對金色年華采訪中，部分老人反映養老公寓的醫療措施方面跟當初宣傳的有差距，充其量只能掛掛鹽水。對此，養老中心的工作人員也倒出苦水：目前民辦養老機構多是兩種方式，要么和知名醫院合作，要么自己開門診部。金色年華一期是和省人民醫院合作的，因為是合作，有很多約束，入住老人難免會感覺不便，有不理解。所以投資方在二期希望能自己建一個門診部，最理想的是將社區醫院放在金色年華里。他們向有關部分提出申請能否特批，這樣可以既方便老年公寓的住戶，也為附近村民解決就醫問題。

形成這種反差的其中一個關鍵原因，是這個行業內目前投資客過多，養老只是目的之一，更多的是為投資，導致很多配套的營運跟不上。胡燕萍也承認說，現在有不少打著養老地產名義的樓盤，可能是變相賣房子。

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綠城雅園：項目剛開始推，試銷售形勢不錯

如何優雅地老去？

凡看過綠城烏鎮雅園介紹的人無不對那種田園式的養老生活充滿憧憬。而這個養老項目的樓書也好，沙盤也好，也處處顯現出宋衛平的理想主義色彩：

記者從綠城的PPT里看到，規劃中除了常規的項目，還有一座醫療公園，由康復醫院、體檢中心和老年門診組成，床位350張，引進的是德國的管理團隊和技術。

相對于其他民辦養老機構捉襟見肘的資金困境，綠城在這方面顯得從容得多。因為它們做的是銷售，70年產權的。產權銷售的好處就在于來錢快，賣掉一套，綠城就有幾十萬上百萬元的進賬。而更大的動力來于后方：綠城集團的董事長宋衛平很早就對養老事業情有獨鐘。在公司內部，這塊業務宋衛平不允許叫養老地產，稱其為養老事業。有關養老事業的重點評審，老宋一定參加；服務團隊運營上有困難，集團支持。

來買養老地產的都是哪些人？綠城烏鎮雅園營銷部的洪偉說，客戶多是從45歲到60歲之間有養老規劃的人群。從7月底開盤以來，已經賣出340套房子了，來烏鎮實地看樣板房的一天有100人。這些意向客戶最關心的是食堂、運動場所、老年大學的課程，對房間里的床墊、沙發的硬度都要試過，看一套樣板房要看半個鐘頭，仔細點的要花一個鐘頭。

困境

客戶是來投資，而不是來養老？

在走訪中，記者發現很多關注民營養老項目的人，都是帶著投資的目標，而并非真正沖著養老而來。如果是全產權的銷售，會不會出現一種情況，很多人置了業卻沒來住，幾年后園區入住率不高導致后面的配套措施跟不上？

負責綠城雅園項目的浙江雅達置業有限公司執行總經理朱浩義回應說，他們目前沒有限制性措施，對買方不存在年齡限制，但在銷售政策上鼓勵長者購買和入住。投資客，肯定有，但更多的是買來為自己將來養老或給父母住、有投資概念的中年人。從目前購買的業主情況來看，純粹炒房的非常少，因為短期暴利的模式沒有，只能說房價會往上走，物產放著不會貶值。

“買這個房大老遠的不來?。坎粫?。我們做過客戶分析，60%是養老自住人群。而且很多還是找好了朋友一起來買的。有個上?？蛻?，帶了10個朋友組團來買的，就等著老了一起在湖邊散步，一起搓麻將的，未來空城的可能性不大?！焙閭ズV定地說。

而記者擔憂的因為入住率不高導致園區配套難以跟上的問題，朱浩義表示并不擔心，“引入的合作方自己存活的能力都挺強的。比如那家醫院公園，不光是為了綠城烏鎮雅園項目開的。這是一家面向長三角的高端康復醫院，向全社會開放。商業也是，幾百畝的商業區內店家也都是開放的。”

出路

建議批地有限制，租售要面向適用人群

浙江工業大學經貿管理學院院長、房地產研究所所長虞曉芬在接受記者采訪時說，養老地產總體上處于起步階段，還遠沒有成熟，大家都是摸著石頭過河。它的獨特不在開發，后面還有服務和管理。從產業鏈講，后道還沒有明晰的經營模式，相關的人才不足、標準都沒有。

現在養老地產的融資成本高，開發商建了就要急著賣。目標客戶里有一些投機性的，買了不住，導致園區人氣不高，營業收入上不去，這些都不是杞人憂天，杭州就有過先例。如何破解？虞曉芬提出，是否可以在地價上破題：政府在批地的時候只允許做產業用地，而不是批住宅開發用地；租售時面向適用人群，比如規定年齡在55歲-65歲的老年人。如果這些都尚未成立那就要想辦法建立流轉（讓不住的房子出租）。

記者注意到，負責綠城烏鎮雅園項目的朱浩義，名片上的公司名稱是浙江雅達置業有限公司。這家雅達國際總部在北京，是一家專注于康復醫療和養老產業的大型投資公司，背后的投資者包括和諧基金、IDG資本、紅杉中國以及云峰基金。與此同時，全國社?；鹗状瓮ㄟ^烏鎮國際健康生態產業園進入健康養老產業。在虞曉芬看來，適合運營養老地產的恰恰就是這樣大規模的、長期揣著錢、資金成本很低的財主，比如保險公司。

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