綠城、眾安等介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)――民營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)為何外熱內(nèi)冷？

10月14日國(guó)務(wù)院印發(fā)文件出臺(tái)多項(xiàng)舉措加快發(fā)展健康服務(wù)業(yè)。業(yè)內(nèi)人士稱，這為養(yǎng)老與健康地產(chǎn)業(yè)提供了潛在發(fā)展機(jī)會(huì)。目前，國(guó)內(nèi)已有多加大型開發(fā)商開始建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，他們的項(xiàng)目近況如何？養(yǎng)老地產(chǎn)究竟應(yīng)當(dāng)如何盈利？
   
去年夏天，本報(bào)曾做過杭州養(yǎng)老地產(chǎn)的專題報(bào)道，現(xiàn)狀是，一邊“一床難求”， 一邊“入不敷出”，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遭遇成長(zhǎng)困局。一年之后，杭州的養(yǎng)老版圖有何進(jìn)展？看上去很美好的老年生活藍(lán)圖幾年后是否能真的兌現(xiàn)？之前制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾大障礙是否已排除？近日，記者又做了一番走訪。
   
如果說那會(huì)兒杭州養(yǎng)老地產(chǎn)還處于“蹣跚起步”的階段，如今杭州養(yǎng)老地產(chǎn)看上去已經(jīng)進(jìn)入“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”：杭州市最大的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、市第三福利院（杭州江干區(qū)北秀景區(qū)皋城村虎山南麓）開放在即；最早試水養(yǎng)老地產(chǎn)的杭州金色年華項(xiàng)目（富陽）二期規(guī)劃已經(jīng)完成，明年即將動(dòng)工；今年4月底，眾安房產(chǎn)宣布與浙江醫(yī)院正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)老年社區(qū)和小城鎮(zhèn)綜合配套醫(yī)院；綠城集團(tuán)在烏鎮(zhèn)打造的雅園養(yǎng)老社區(qū)7月底開始銷售……每一家都想做出個(gè)成功案例，然后復(fù)制到全國(guó)各地。
   
在資金與項(xiàng)目蜂擁而至的背后，記者卻發(fā)現(xiàn)，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)至今還未有人跨過盈利的那條楚河漢界。

樣本1
   
金色年華：
   
運(yùn)營(yíng)五年，如何扭虧還在摸索
   
前期投入收不回 后期維護(hù)成本高

在杭州，說起養(yǎng)老公寓，最有名的莫過于由云天房產(chǎn)打造的金色年華。
   
與電影《桃姐》里的情景一樣，每年重陽前后都是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最忙碌的時(shí)候。今年也不例外。胡燕萍，杭州金色年華金家?guī)X退休生活中心客服部經(jīng)理，這周的日程表都是滿的。

幾天前她又接待了兩個(gè)團(tuán)隊(duì)，一個(gè)來自東北，一個(gè)來自深圳。今年來參觀的團(tuán)隊(duì)中又有了變化，常常是民政部門的領(lǐng)導(dǎo)帶著幾個(gè)民企的老板。胡燕萍知道，接下來看重養(yǎng)老這塊的民企會(huì)更多，大家都想借著國(guó)務(wù)院的東風(fēng)分享養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盛宴。

坊間有傳聞?wù)f，金色年華的老板不想做養(yǎng)老了，二期用地準(zhǔn)備改成其他用途。胡燕萍一聽就搖頭，“我們（金色年華）做這塊，有個(gè)小十年了。2000年內(nèi)部就在研究，2003年省發(fā)改委立項(xiàng)，2006年開始動(dòng)工，2008年完工，到今天算起來有5年多了。二期肯定要做的，現(xiàn)在規(guī)劃都好了，明年就要?jiǎng)庸ち?。我們一期入住老人的孩子老早就在等我們二期了，怎么?huì)放棄呢？”

但是，真正經(jīng)營(yíng)一個(gè)老年公寓和經(jīng)營(yíng)一個(gè)樓盤，差別很大。一位金色年華的工作人員告訴記者，“這里不少老人不是沒地方住，他們自己在城里也有很好的房子，兒女家條件也不錯(cuò)。現(xiàn)在一些樓盤的服務(wù)也很到位了。他們選擇異地養(yǎng)老，是看重我們這里的環(huán)境、設(shè)施和服務(wù)。老年人需要人陪護(hù)，他們的需求也是各式各樣的：比如有的喜歡熱鬧，也有人歡喜安靜，提出吃飯要送到房間，有老人提出要護(hù)士到房間里給掛鹽水……”5年運(yùn)作下來，金色年華的護(hù)理經(jīng)驗(yàn)足夠出一本教材了。

要提供讓老人滿意的服務(wù)，要維護(hù)好雅致的環(huán)境，對(duì)于金色年華這樣的民營(yíng)機(jī)構(gòu)不是件容易的事。胡燕萍給記者大致算了一筆賬：一期投入3億多元，這筆錢就是純自籌，收不回來的；金色年華的綠化覆蓋率40%以上，每年光養(yǎng)護(hù)費(fèi)就不是筆小錢；還有人工費(fèi)用，現(xiàn)在入住的老人有600多人，配備的工作人員就有100多人，人員流失也不少……如何扭虧為盈一直是他們未解的題。

前期宣傳

和入住后配套有矛盾
   
記者看了下金色年華的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，精裝修的養(yǎng)生公寓如果選的是朝南的雙人間，半年起住的需繳納保證金10萬元，床位費(fèi)在2500元/月-2700元/月之間；如果是朝北的單人間，保證金5萬元，床位費(fèi)2000元/月-2100元/月。而金色年華二期依舊不會(huì)采用出售產(chǎn)權(quán)的模式，和一期變化不大。

胡燕萍告訴記者，作為杭州最早試水的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，（金色年華）這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于中等偏實(shí)惠的，所以其他民辦機(jī)構(gòu)擔(dān)心的入住率，這點(diǎn)他們是不用愁的。

既然入住率不愁，為何還無法實(shí)現(xiàn)盈利呢？有人認(rèn)為，民營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的前期宣傳和入住后的配套情況有著很大反差，而這種反差導(dǎo)致入住的人越來越少，從而形成惡性循環(huán)。

在對(duì)金色年華采訪中，部分老人反映養(yǎng)老公寓的醫(yī)療措施方面跟當(dāng)初宣傳的有差距，充其量只能掛掛鹽水。對(duì)此，養(yǎng)老中心的工作人員也倒出苦水：目前民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多是兩種方式，要么和知名醫(yī)院合作，要么自己開門診部。金色年華一期是和省人民醫(yī)院合作的，因?yàn)槭呛献?，有很多約束，入住老人難免會(huì)感覺不便，有不理解。所以投資方在二期希望能自己建一個(gè)門診部，最理想的是將社區(qū)醫(yī)院放在金色年華里。他們向有關(guān)部分提出申請(qǐng)能否特批，這樣可以既方便老年公寓的住戶，也為附近村民解決就醫(yī)問題。

形成這種反差的其中一個(gè)關(guān)鍵原因，是這個(gè)行業(yè)內(nèi)目前投資客過多，養(yǎng)老只是目的之一，更多的是為投資，導(dǎo)致很多配套的營(yíng)運(yùn)跟不上。胡燕萍也承認(rèn)說，現(xiàn)在有不少打著養(yǎng)老地產(chǎn)名義的樓盤，可能是變相賣房子。

樣本2

綠城雅園：項(xiàng)目剛開始推，試銷售形勢(shì)不錯(cuò)

如何優(yōu)雅地老去？

凡看過綠城烏鎮(zhèn)雅園介紹的人無不對(duì)那種田園式的養(yǎng)老生活充滿憧憬。而這個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目的樓書也好，沙盤也好，也處處顯現(xiàn)出宋衛(wèi)平的理想主義色彩：

記者從綠城的PPT里看到，規(guī)劃中除了常規(guī)的項(xiàng)目，還有一座醫(yī)療公園，由康復(fù)醫(yī)院、體檢中心和老年門診組成，床位350張，引進(jìn)的是德國(guó)的管理團(tuán)隊(duì)和技術(shù)。

相對(duì)于其他民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)捉襟見肘的資金困境，綠城在這方面顯得從容得多。因?yàn)樗鼈冏龅氖卿N售，70年產(chǎn)權(quán)的。產(chǎn)權(quán)銷售的好處就在于來錢快，賣掉一套，綠城就有幾十萬上百萬元的進(jìn)賬。而更大的動(dòng)力來于后方：綠城集團(tuán)的董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平很早就對(duì)養(yǎng)老事業(yè)情有獨(dú)鐘。在公司內(nèi)部，這塊業(yè)務(wù)宋衛(wèi)平不允許叫養(yǎng)老地產(chǎn)，稱其為養(yǎng)老事業(yè)。有關(guān)養(yǎng)老事業(yè)的重點(diǎn)評(píng)審，老宋一定參加；服務(wù)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)上有困難，集團(tuán)支持。

來買養(yǎng)老地產(chǎn)的都是哪些人？綠城烏鎮(zhèn)雅園營(yíng)銷部的洪偉說，客戶多是從45歲到60歲之間有養(yǎng)老規(guī)劃的人群。從7月底開盤以來，已經(jīng)賣出340套房子了，來烏鎮(zhèn)實(shí)地看樣板房的一天有100人。這些意向客戶最關(guān)心的是食堂、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、老年大學(xué)的課程，對(duì)房間里的床墊、沙發(fā)的硬度都要試過，看一套樣板房要看半個(gè)鐘頭，仔細(xì)點(diǎn)的要花一個(gè)鐘頭。

困境

客戶是來投資，而不是來養(yǎng)老？

在走訪中，記者發(fā)現(xiàn)很多關(guān)注民營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目的人，都是帶著投資的目標(biāo)，而并非真正沖著養(yǎng)老而來。如果是全產(chǎn)權(quán)的銷售，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一種情況，很多人置了業(yè)卻沒來住，幾年后園區(qū)入住率不高導(dǎo)致后面的配套措施跟不上？

負(fù)責(zé)綠城雅園項(xiàng)目的浙江雅達(dá)置業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理朱浩義回應(yīng)說，他們目前沒有限制性措施，對(duì)買方不存在年齡限制，但在銷售政策上鼓勵(lì)長(zhǎng)者購(gòu)買和入住。投資客，肯定有，但更多的是買來為自己將來養(yǎng)老或給父母住、有投資概念的中年人。從目前購(gòu)買的業(yè)主情況來看，純粹炒房的非常少，因?yàn)槎唐诒├哪Ｊ經(jīng)]有，只能說房?jī)r(jià)會(huì)往上走，物產(chǎn)放著不會(huì)貶值。

“買這個(gè)房大老遠(yuǎn)的不來住？不會(huì)啦。我們做過客戶分析，60%是養(yǎng)老自住人群。而且很多還是找好了朋友一起來買的。有個(gè)上?？蛻簦瑤Я?0個(gè)朋友組團(tuán)來買的，就等著老了一起在湖邊散步，一起搓麻將的，未來空城的可能性不大。”洪偉篤定地說。

而記者擔(dān)憂的因?yàn)槿胱÷什桓邔?dǎo)致園區(qū)配套難以跟上的問題，朱浩義表示并不擔(dān)心，“引入的合作方自己存活的能力都挺強(qiáng)的。比如那家醫(yī)院公園，不光是為了綠城烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目開的。這是一家面向長(zhǎng)三角的高端康復(fù)醫(yī)院，向全社會(huì)開放。商業(yè)也是，幾百畝的商業(yè)區(qū)內(nèi)店家也都是開放的。”

出路

建議批地有限制，租售要面向適用人群

浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬在接受記者采訪時(shí)說，養(yǎng)老地產(chǎn)總體上處于起步階段，還遠(yuǎn)沒有成熟，大家都是摸著石頭過河。它的獨(dú)特不在開發(fā)，后面還有服務(wù)和管理。從產(chǎn)業(yè)鏈講，后道還沒有明晰的經(jīng)營(yíng)模式，相關(guān)的人才不足、標(biāo)準(zhǔn)都沒有。

現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)的融資成本高，開發(fā)商建了就要急著賣。目標(biāo)客戶里有一些投機(jī)性的，買了不住，導(dǎo)致園區(qū)人氣不高，營(yíng)業(yè)收入上不去，這些都不是杞人憂天，杭州就有過先例。如何破解？虞曉芬提出，是否可以在地價(jià)上破題：政府在批地的時(shí)候只允許做產(chǎn)業(yè)用地，而不是批住宅開發(fā)用地；租售時(shí)面向適用人群，比如規(guī)定年齡在55歲-65歲的老年人。如果這些都尚未成立那就要想辦法建立流轉(zhuǎn)（讓不住的房子出租）。

記者注意到，負(fù)責(zé)綠城烏鎮(zhèn)雅園項(xiàng)目的朱浩義，名片上的公司名稱是浙江雅達(dá)置業(yè)有限公司。這家雅達(dá)國(guó)際總部在北京，是一家專注于康復(fù)醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的大型投資公司，背后的投資者包括和諧基金、IDG資本、紅杉中國(guó)以及云峰基金。與此同時(shí)，全國(guó)社保基金首次通過烏鎮(zhèn)國(guó)際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園進(jìn)入健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。在虞曉芬看來，適合運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的恰恰就是這樣大規(guī)模的、長(zhǎng)期揣著錢、資金成本很低的財(cái)主，比如保險(xiǎn)公司。

本文關(guān)鍵字：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 養(yǎng)老地產(chǎn) 查看更多