告別野蠻生長(zhǎng) 開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型突圍旅游地產(chǎn)

自10月1日起，歷經(jīng)30年醞釀，三次審議，備受關(guān)注的《中華人民共和國(guó)旅游法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《旅游法》）開(kāi)始正式實(shí)施。這給國(guó)內(nèi)的旅游市場(chǎng)帶來(lái)了不少變化。《旅游法》自1982年開(kāi)始起草，最終于今年4月召開(kāi)的第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第二次會(huì)議上表決通過(guò)，全法共計(jì)10章，112條。其中對(duì)旅游者、旅游經(jīng)營(yíng)、旅游服務(wù)合同、旅游資源等做了詳細(xì)規(guī)定。對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論稱(chēng)，此次出臺(tái)的《旅游法》很好地解決了旅游市場(chǎng)規(guī)則缺位的問(wèn)題，傳統(tǒng)旅游行業(yè)魚(yú)龍混雜、無(wú)法可依的局面有望得到改善，整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)面臨重新洗牌。此外，《旅游法》也必將給與旅游資源密切關(guān)聯(lián)的旅游地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)觸動(dòng)。

旅游地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)路將結(jié)束

過(guò)去十年間，中國(guó)旅游地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長(zhǎng)狀態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商敏銳嗅出中國(guó)休閑度假時(shí)代到來(lái)后帶來(lái)的商機(jī)，引發(fā)了一場(chǎng)大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。

2009年，國(guó)務(wù)院相繼提出把旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，自此圍繞旅游度假、生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老需求的旅游地產(chǎn)更成為了開(kāi)發(fā)商追捧的投資熱點(diǎn)，加之國(guó)家對(duì)商品住宅市場(chǎng)的嚴(yán)格調(diào)控，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年中國(guó)旅游地產(chǎn)投資總額破萬(wàn)億元，旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)3000個(gè)。在萬(wàn)科、華僑城、中信、華潤(rùn)、海航、萬(wàn)達(dá)、恒大、龍湖、中坤等房地產(chǎn)行業(yè)排名前100名的房企中，至少有三分之一的房企介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

然而，面對(duì)中國(guó)式休閑度假旅游市場(chǎng)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)旅游行業(yè)準(zhǔn)備不足，甚至出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)研究嚴(yán)重落后于市場(chǎng)的現(xiàn)象。由于缺少來(lái)自旅游行業(yè)的專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)，地方政府和開(kāi)發(fā)商在此類(lèi)旅游項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、整體規(guī)劃、功能配套、項(xiàng)目建設(shè)、商業(yè)模式制定和運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)上，普遍存在嚴(yán)重缺陷。

長(zhǎng)期大規(guī)模“跑馬圈地”，使得旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)畸形發(fā)展態(tài)勢(shì)，嚴(yán)重滯銷(xiāo)下空置率普遍達(dá)到70%以上。對(duì)此復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民(博客,微博)公開(kāi)表示，旅游地產(chǎn)和溫州民間投資一樣，最后大半都會(huì)死去。

《旅游法》第十八、十九條要求，旅游發(fā)展規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包含對(duì)旅游資源的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)與土地、城鄉(xiāng)建設(shè)、環(huán)境以及人文等資源的保護(hù)和利用規(guī)劃相銜接。這意味著旅游資源將變得更加稀缺，旅游地產(chǎn)必須告別過(guò)去野蠻生長(zhǎng)的模式，更多考慮對(duì)自然資源的合理開(kāi)發(fā)與利用。

鑒于過(guò)去地方政府把旅游地產(chǎn)作為吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)而帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)的做法，此次《旅游法》的出臺(tái)使開(kāi)發(fā)商以開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)名義拿地的優(yōu)勢(shì)變得蕩然無(wú)存，這在一定程度上削減了開(kāi)發(fā)商低價(jià)圈地的熱情。《旅游法》對(duì)土地、城鄉(xiāng)建設(shè)、環(huán)境及人文資源規(guī)劃相銜接的要求，也會(huì)促使旅游地產(chǎn)規(guī)劃回歸理性，有望改善旅游地產(chǎn)產(chǎn)品單一、缺少配套、地域偏遠(yuǎn)的尷尬境地。

亦有地產(chǎn)專(zhuān)家指出，《旅游法》對(duì)旅游資源開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、避免重復(fù)建設(shè)等都做出了明確規(guī)定，旅游資源變得更加稀缺，這意味著旅游地產(chǎn)行業(yè)必須結(jié)束以往野蠻成長(zhǎng)模式。

旅游地產(chǎn)迎來(lái)新時(shí)代

記者通過(guò)多方采訪了解到，在“十二五”期間，各級(jí)政府將重點(diǎn)發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，旅游地產(chǎn)也將由過(guò)去的單打獨(dú)斗，變身為支柱性產(chǎn)業(yè)中的重要一環(huán)。各級(jí)政府將通過(guò)行業(yè)融合共同帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

此外，廣大地產(chǎn)商也已深刻意識(shí)到旅游地產(chǎn)市場(chǎng)格局的改變。今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全表示，他已明顯感覺(jué)到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生的巨大變化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處于下行軌道，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)很快就要被打回原型。

但開(kāi)發(fā)商也在積極尋求破解旅游地產(chǎn)演變?yōu)椤俺聊Y產(chǎn)”的突圍之路，《旅游法》的及時(shí)出臺(tái)，恰恰對(duì)這一思潮的崛起起到了推動(dòng)作用。比如《旅游法》中對(duì)“低團(tuán)費(fèi)”、“零付團(tuán)費(fèi)”的打擊或?qū)⒋龠M(jìn)旅游地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的升級(jí)。

由于《旅游法》中嚴(yán)格規(guī)定取消“購(gòu)物”、“自費(fèi)”項(xiàng)目，各旅行社團(tuán)費(fèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格一路攀升，這在一定程度上促進(jìn)了散客數(shù)量的增加。

中國(guó)社科院旅游研究中心秘書(shū)長(zhǎng)金準(zhǔn)在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，散客、自駕行在當(dāng)?shù)赝Ａ舻臅r(shí)間通常會(huì)更長(zhǎng)，這有助于盤(pán)活當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的發(fā)展。但如果一方旅游業(yè)單純依靠旅行社來(lái)帶動(dòng)，那么此地的土地價(jià)值增值將很有限。雖然各地過(guò)多依賴(lài)旅行社會(huì)帶來(lái)一定的人氣，但缺少旅游產(chǎn)業(yè)鏈終將減慢當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)升值的速度。

金準(zhǔn)建議旅游地產(chǎn)商及時(shí)改變思路，盡快推出差異化服務(wù)內(nèi)容，并根據(jù)自由行慢游客戶的需求制定相關(guān)配套產(chǎn)品。

中房協(xié)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云也表示，精細(xì)化將成為旅游地產(chǎn)的大勢(shì)所趨，“由于旅游資源的稀缺，以往造成過(guò)度浪費(fèi)的粗放型開(kāi)發(fā)模式將被市場(chǎng)摒棄，未來(lái)開(kāi)發(fā)商將更加珍惜自然資源，他們會(huì)通過(guò)自身的精耕細(xì)作，使整個(gè)行業(yè)走上持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展之路。

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