觀點時評：養老地產發展應反思和避免的問題

9月13日，中央人民政府網站發布《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見國發〔2013〕35號》，指出大力加強養老機構建設。在資本金、場地、人員等方面，進一步降低社會力量舉辦養老機構的門檻，簡化手續、規范程序、公開信息，行政許可和登記機關要核定其經營和活動范圍，為社會力量舉辦養老機構提供便捷服務。意見提出，到2020年養老業擬提供1000萬個崗位。

此前，8月16日國務院常務會議提出，要深化改革加快發展養老服務業的政策措施，激發市場活力，使企業逐步成為養老服務的主角，在這樣背景下，更激發了房地產企業大舉進攻養老產業的決心。粗略統計，目前包括萬科、保利、招商、金地在內的30多家房企，已經在全國范圍內大力開發養老地產。

究竟未來的養老地產市場有多大？統計數據顯示，預計2015年全國城市商業化養老機構的潛在需求為自理老人床位數174萬～185萬張左右，需要護理老人床位數30萬～32萬張左右。按照一個項目最優化床位數為400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目的建設。

此外，2013年3月民政部副部長竇玉沛就“保障基本民生、發展社會服務”的相關問題回答記者提問時重點提出：“到2015年，養老床位要達到每千名老人30張，城市社區為老服務覆蓋率要達到100%，農村達到50%。”

從目前來看，各地無論是單列養老地產用地、配建改建養老社區，還是鼓勵民間資本參與、強化政府建設床位的工作目標責任制，一些經濟發展好的城市已經在嘗試推進床位達到每千名老人30張的目標的實現。這是值得我們肯定的。

但是，由于短期內各地新增床位目標量大，當中涉及的不單單是房地產項目開發、改建等問題，還與政府政策、開發商運營服務經驗、周邊配套、養老服務相關產業等有眾多關系，同時，各個地方政府的財力也不一樣，因此，未來養老床位建設過程中勢必會出現各種各樣的問題，有可能導致養老地產進入粗放式增長的怪圈，這些問題也值得我們去反思和避免。筆者認為：

第一、養老床位短期內趕鴨子上架湊數與市場需求不匹配需避免。

其實，養老地產市場最需要的是醫療配套型的養老地產項目，而并不是隨便在一個地段、隨便一個項目就拉郎配，新建、配建或改建養老地產項目，短期內趕鴨子上架湊數，快速增加養老床位僅僅供老人居住。

第二、政府推出養老用地為將來增加床位，仍然要堅持防范以養老之名只開發地產，防止開發商把養老地產作為“拿地模式”，而不去做運營，這也是值得我們反思的地方。

第三、在由舊廠房、住宅或其他類型物業改建轉作養老地產，新增床位使用時，應切實考慮養老地產周邊配套、老年群體無障礙設施等相關問題，避免配套服務與養老項目脫節的現象，避免因公眾認可度不足，設計、配套和服務等難以滿足老年人的需求，地段過于偏遠等因素，使現有改造完成的機構養老項目床位陷入“空置”的窘境。

第四、鼓勵政策力度不夠，缺乏統一的、公開的標準化的政策支持也一定程度上會阻礙養老床位目標的推進，政策層面需要更加公開化、透明化、標準化的支持養老地產的發展。

某咨詢機構總監張宏偉認為，對于養老產業的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段，實際落地可執行的政策比較少。這對于急速增長的床位需求及養老產業發展來說，政策支持的還是缺乏的，從拿地、建設與經營階段，起碼想進入這個領域的開發建設企業或運營企業都是一頭霧水。即使有一些補貼政策，也是針對個別企業量身定做而來，并沒有統一的、公開的標準化的政策支持這些養老地產項目的推進，這對于養老床位的新增以及增加以后運營服務都增加了變數。

第五，和所有商業地產項目一樣，新增加養老的床位項目最艱難的還是在經營階段，如何保證床位有效使用，保證床位建成以后的運營收益成為大家普遍關心的問題。

第六、對于民間資本進入養老地產目前尚還有一定的門檻。

當前，養老地產及相關產業在政策層面仍然屬于“非盈利機構”的范疇，這樣基本上就把民間資本進入養老產業，開發養老地產，增加床位這條渠道封死。其實當前養老地產市場應該引入競爭機制，鼓勵民間資本進入養老地產及養老服務相關產業，引導行業走向充分競爭和成熟，這樣，也有利于整體養老產業的成熟和市場需求的滿足。

從現階段政策層面來看，已經有切實的政策鼓勵民間資本進入養老產業領域，這是值得肯定的一件事情。至此，我們也期待民間資本可以真正發揮它的市場作用，為中國的養老產業、養老地產的發展做出自己的貢獻。

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