鳳凰網房產：綠維創景林峰院長談旅游地產發展.

在2014年5月7日―8日舉辦的“第三屆國際旅游財富峰會暨國際旅游地產專評委年會”上，到場的政府代表、企業代表和專家學者共話旅游地產的現狀與未來。會后，北京綠維創景規劃設計院院長林峰博士接受了媒體采訪，解答了有關旅游地產存在的空置率高、售后服務問題頻出等問題。

旅游地產一半是海水、一半是火焰

“旅游地產一半是海水、一半是火焰。”林峰院長如此形容。

一半是火焰，意思是說旅游地產現在很火。大型企業大規模拿地、大規模造城、大規模造景、大手筆運作，現在在世界上產生的效應都是非常強的。所以說旅游地產現在非常火。比如萬達的文化旅游城。

另一半是海水，比較冰冷。鬼樓、鬼城、鬼鎮、鬼社區，特別是對于以前在氣候影響比較大的北方，形成的一些濱海地區的樓群，比較明顯，山東沿海幾千萬的旅游地產，基本上都屬于空置率極高的地產。這種現象是在中國早期，只要買房子就一定會漲，只要拿著房子就一定會有收益的房地產短缺條件下形成的畸形增長。出現這種現象最主要原因有兩個：一,地產與旅游分離。地產開發商不去注重旅游的服務功能和旅游價值,不去注重旅游地產本身的服務價值,而注重我把房子買給你之后能不能升值；二，旅游地產與城市分離，很多旅游地產的盤在景區和海邊，相對距離城市比較遠，沒有打造城市配套、管理、交通、業態等。 

山東仙境海岸打造提供了借鑒

綠維創景在山東“仙境海岸”的品牌策劃上投入了非常多的精力，作為《仙境海岸品牌打造與營銷策劃方案》的負責人，林峰院長認為，山東省打造的仙境海岸，將地產的所有權和使用權分離，把居住服務、休閑服務引入社區，引入樓盤和客房管理結構，把物業管理轉化為帶著酒店經營和旅居服務的社區管理，做到了給中國旅游地產糾正軌道，進行結構調整和產品提升。

其主要手法是借助于度假、養生、養老市場巨大的發展機會和前景，把鬼樓等空置率極高的投資型旅游地產產品調整成可旅居交換的、可具有旅游服務功能的、具有旅游服務物業管理和酒店式管理結構的仙居產品。為此，依托于仙居產品，要配套觀光旅游產品、休閑旅游產品、養生型的產品，要配套修學養生服務和道家文化產品，這樣，通過仙境海岸的產品梳理打造和升級，把膠東半島的旅游地產轉換成面向未來的、面向度假生活方式的新的旅游地產產品，把旅游和城鎮的關系落到旅游小城鎮、旅游休閑小鎮上去整合。所以，山東半島的仙境海岸也是個城市群，是一個城鎮化結合、城鎮村相結合的城鎮群的提升結構。 

旅游地產發展前景仍然利好

中國已經進入到休閑度假時代，林峰院長將之稱作“一個休閑、四個度假”的大型市場結構，一個休閑指周末為主導的，在2個小時范圍內的休閑需求；四個度假市場，分別指黃金周、學生假期市場、銀發度假市場、帶薪休假市場。旅游地產很大一部分是要圍繞這樣的市場來開發的。而產權和使用權分離的產品是未來度假地產最大的產品和最受歡迎的產品。除了那些選址不當的樓盤,大部分樓盤都會被這個市場消化掉,這些樓盤都會通過提升產品的互動性和參與性的途徑,通過提升物業可交換的價值來消化庫存。而一批新的度假旅游產品，新的物業業態、新的旅游功能的旅游度假產品會更加豐富地發展。

另外一個觀點是旅游引導的城市化。這種模式是將來會在中國大量發生的新型城鎮化的模型，對于落后地區、生態保護地區和相對于遠離工業化發展的地區是非常好的城市發展手段。因此，旅游地產和以旅游導向的新型城鎮化發展就成為中國旅游產業帶動區域經濟發展最好的模型，而地產投資商應該從原來的樓盤開發商轉化成把旅游與地產結合起來，開發具有功能和服務價值的旅游地產，并進一步不僅僅做旅游地產，還要把城市配套結合起來，打造旅游休閑小城鎮，從而實現帶動區域經濟綜合發展的運營，我稱之為旅游綜合運營開發商。如何實現上述轉化，我提出了一個“2326”模型，通過開發建設、招商引資、房屋銷售、有效經營四個方面的結合，來進行綜合開發。 

這樣,未來，通過糾偏、有效消化和發展，一種更加健康的產城鄉一體的、產業融合和城市化建設相結合的旅游地產和區域綜合發展將會成為中國整個經濟發展中特別有價值和有效的生長模式。

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