證券時報:旅游地產(chǎn)空置率居高不下亟待盤活.
近幾年,海南、云南、山東等旅游資源豐富的地區(qū),都被旅游地產(chǎn)的熱潮席卷而過。而從去年開始,很多旅游地產(chǎn)項目的“高空置率”問題開始受到關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,純粹的住宅式旅游地產(chǎn)已經(jīng)走到了盡頭,改造現(xiàn)有的旅游地產(chǎn),使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合,采用分時租賃、電商渠道等也是較為可行的方式。
傳統(tǒng)模式走到盡頭
自2008年以來,中旅、國旅等傳統(tǒng)旅游企業(yè),以及萬科、保利等大型房企,都紛紛進(jìn)軍與文化、養(yǎng)生養(yǎng)老相關(guān)的旅游地產(chǎn)開發(fā)。然而,國際旅游地產(chǎn)專家評審委員會調(diào)查報告顯示,目前國內(nèi)絕大部分旅游地產(chǎn)項目,都是以旅游開發(fā)為名義,大肆圈地建造“高端住宅”,不僅使旅游景區(qū)的生態(tài)環(huán)境遭到破壞,而且出現(xiàn)了“空城”、“鬼城”的情況。相關(guān)問題逐漸暴露在人們眼前。
上述專家委員會認(rèn)為,空置率居高不下的原因,主要是由于項目前期定位偏差、缺乏與所在地的產(chǎn)業(yè)結(jié)合、度假服務(wù)配套不完善,以及沿襲傳統(tǒng)住宅營銷模式、缺乏產(chǎn)業(yè)營銷通道等多方面因素共同導(dǎo)致。
同時,業(yè)內(nèi)對旅游地產(chǎn)的認(rèn)識和定義也在逐漸發(fā)生變化。對此,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示:“前期,不少開發(fā)企業(yè)認(rèn)為,在宜居、宜游的地方蓋房子,就是旅游地產(chǎn),但旅游地產(chǎn)絕不僅僅如此。我覺得,旅游地產(chǎn)應(yīng)該是為旅游服務(wù)的地產(chǎn),由旅游來主導(dǎo),地產(chǎn)為載體,要考慮到能夠為旅游提供各個方面的軟件服務(wù)。”據(jù)專家分析,未來旅游地產(chǎn)的盈利模式,或?qū)⒂梢淮涡越ǔ射N售,轉(zhuǎn)向以長期經(jīng)營為主。但這種模式因為初期投入成本巨大,且項目回報周期延長,將會對開發(fā)商造成更大的資金壓力。
國際旅游地產(chǎn)專評委副主任林峰認(rèn)為,純粹的住宅式旅游地產(chǎn)已經(jīng)走到了盡頭。要解決目前的高空置率問題,必須將旅游地產(chǎn)功能化,使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合。據(jù)林峰分析,未來旅游地產(chǎn)發(fā)展有幾個主要的趨勢和方向,一是開發(fā)綜合化,區(qū)域綜合開發(fā)、綜合體開發(fā)和特色小城鎮(zhèn)開發(fā)將成為主流;二是產(chǎn)城一體化,產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)深入結(jié)合,把各種消費(fèi)業(yè)態(tài)做足,形成消費(fèi)聚集;三是產(chǎn)品服務(wù)化,即功能性服務(wù)結(jié)構(gòu)導(dǎo)入;四是場館收益配置的合理化,由短期收益轉(zhuǎn)向長期收益,快速回報或只占30%~40%,因此長短結(jié)合的投資配置結(jié)構(gòu),以及金融服務(wù)利用的合理化非常重要。
開始嘗試新方式
最近頗受關(guān)注的山東“仙境海岸”旅游概念,著力探索一種新的地產(chǎn)整合思路。據(jù)了解,“仙境海岸”是山東省繼“好客山東”后著力打造的第二個大型旅游品牌,以度假酒店為整合系列產(chǎn)品的核心,首推70余個組合產(chǎn)品,均為“著名景區(qū)景點(diǎn)+酒店”模式,采取價格總包,即游客購買產(chǎn)品后,基本不需要再支付額外費(fèi)用,就能實現(xiàn)2~7天的度假。
據(jù)山東省旅游局局長于沖介紹,該項目的發(fā)展思路,立足于提升、改造現(xiàn)有的旅游地產(chǎn),盤活閑置項目。“‘仙境海岸’并不是新建一批項目,而是將現(xiàn)有閑置的旅游地產(chǎn),在原有硬件上,加以配套要素的概念和軟件服務(wù)的概念,讓其完善功能、提升品質(zhì)、加強(qiáng)服務(wù),真正具備旅游的功能。”于沖再三強(qiáng)調(diào)以旅游服務(wù)功能來對當(dāng)?shù)刭Y源進(jìn)行整合,而山東自古傳承的“道”、“仙”文化,被視為項目整合的文化凝聚核心。
此外,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,分時租賃是目前解決高空置率問題較為可行的方式。據(jù)了解,隨著分時度假和房屋短租的逐漸升溫,一些熱門旅游景區(qū)的分時租賃業(yè)務(wù)開始趨于成熟。分時租賃是一種介于房地產(chǎn)和酒店產(chǎn)品之間的中間產(chǎn)品,分時度假公寓即加入了分時度假交換體系的“時權(quán)酒店”。分時租賃產(chǎn)業(yè)鏈較為復(fù)雜,需要涉及多方主體,包括擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商、作為銷售代表向公眾銷售分時度假產(chǎn)品的銷售商、負(fù)責(zé)管理和維護(hù)分時度假房產(chǎn)的管理公司,以及負(fù)責(zé)提供不同地區(qū)之間產(chǎn)品交換業(yè)務(wù)的分時度假交換公司等等。專家表示,這一模式在國外非常流行,但在國內(nèi)目前還沒有完全成熟,各方主體仍在探索更為有效的商業(yè)合作模式,保證每個參與方都能有所獲益。
值得一提的是,相關(guān)企業(yè)也在積極尋找電商渠道,促使旅游地產(chǎn)項目“活”起來。以旅游財富網(wǎng)為例,公司通過打造“O2O2O”電商平臺――即從線上預(yù)訂,到線下旅行社提供服務(wù),再到線上實現(xiàn)旅居交換,形成一個閉合的消費(fèi)模式。“我們對全國旅行社進(jìn)行布局,打通旅游地產(chǎn)項目與度假旅游終端消費(fèi)市場的通道,提供旅居交換的平臺和系統(tǒng),讓業(yè)主之間相互匹配,并提供交換的游戲規(guī)則。這些都可以在網(wǎng)站上實現(xiàn)。”旅游財富網(wǎng)CEO曾曉成對該模式信心十足。
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