新型城鎮(zhèn)化架構(gòu)下的房地產(chǎn)創(chuàng)新。

導(dǎo)讀：為進(jìn)一步推動(dòng)行業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新的商業(yè)模式，由全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)（簡(jiǎn)稱：全經(jīng)聯(lián)）主辦的“首屆中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新模式大會(huì)”于2013年10月26日-10月27日在北京四季酒店隆重召開。我院林峰院長(zhǎng)受邀出席大會(huì)并發(fā)表題為“新型城鎮(zhèn)化架構(gòu)下的房地產(chǎn)創(chuàng)新”的演講，受到與會(huì)人員的廣泛關(guān)注。以下為精彩觀點(diǎn)摘錄。

城鎮(zhèn)化的核心是人的聚集

新型城鎮(zhèn)化對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)新的開啟抑或是一個(gè)轉(zhuǎn)折？新型城鎮(zhèn)化是對(duì)舊的城鎮(zhèn)化的反思，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，實(shí)際上早已享受了城鎮(zhèn)化的盛宴。新型城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)發(fā)展，需要全新的結(jié)構(gòu)和模式創(chuàng)新，而以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)方向，考慮創(chuàng)新發(fā)展的手段和方法是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。城鎮(zhèn)化的核心是人的聚集，以前城鎮(zhèn)化考慮更多的是以居住和生活為中心的戶籍人口聚集，實(shí)際上還存在著一大部分流動(dòng)性、短期性的人口聚集，特別是以旅游、休閑、度假、養(yǎng)老、會(huì)議、培訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)等方式形成的聚集，這一聚集模式與長(zhǎng)期人口居住聚集有很大差別。在新型城鎮(zhèn)化中，人的聚集模式?jīng)Q定了城市發(fā)展的結(jié)構(gòu)和新型城鎮(zhèn)化之間城市化本身形成的結(jié)構(gòu)。

人的聚集方向?qū)ξ磥沓鞘械陌l(fā)展結(jié)構(gòu)具有重要影響

人的聚集趨勢(shì)和聚集模式是研究中國(guó)未來新型城鎮(zhèn)化發(fā)展空間布局結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵要素。人通過什么樣的方式，向何處進(jìn)行聚集？我認(rèn)為有兩個(gè)方向：一是以中心城市為目標(biāo)進(jìn)行大規(guī)模聚集。一方面，大型城市群，已經(jīng)成為人口聚集最重要、最核心的板塊，如京津唐、珠三角、長(zhǎng)三角地區(qū)形成的聚集。另一方面是在省會(huì)級(jí)別城市形成的聚集，如長(zhǎng)株潭、武漢等。最近山東提出省會(huì)城市群的概念，實(shí)際上就是以省會(huì)濟(jì)南為中心與一些中型城市共同構(gòu)建的城市群結(jié)構(gòu)。綠維創(chuàng)景所做的昆玉旅游產(chǎn)業(yè)帶上的城市群整合，其主要結(jié)構(gòu)也是圍繞同城化進(jìn)行城市聚集、人口聚集，在發(fā)展中形成中心城市，并促進(jìn)城市群中心化、中心集聚化，由此形成未來城市化發(fā)展方向。二是與第一種聚集趨勢(shì)相反的非高密度城市化區(qū)域的疏散結(jié)構(gòu)。這種聚集是逆向的人群聚集，可以是旅游、度假、休閑、養(yǎng)老、會(huì)議、托管培訓(xùn)等形成的中短期活動(dòng)結(jié)構(gòu)，也可以是兩到三個(gè)月的度假化和養(yǎng)老化的逆向人群聚集結(jié)構(gòu)。以上兩個(gè)趨勢(shì)形成了兩個(gè)方向的人流聚集結(jié)構(gòu)，并由此產(chǎn)生不同的產(chǎn)業(yè)聚集、城市化聚集方向。

消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)形成城市良性循環(huán)結(jié)構(gòu)

新型城鎮(zhèn)化要求以人為本，解決好農(nóng)民工進(jìn)城后的身份問題，以及由此涉及的教育、戶口等問題，這需要政府投資一筆巨大的資金。中國(guó)持續(xù)發(fā)展的前提是土地紅利、房地產(chǎn)紅利等，如果沒有這些紅利，很難有今天的財(cái)富增長(zhǎng)效益。通貨膨脹使人民幣對(duì)外一直在增值，財(cái)富大幅度增長(zhǎng)的背后是固定不動(dòng)產(chǎn)大幅增值帶來的農(nóng)民的補(bǔ)償收益、政府的財(cái)政收益、有房者的財(cái)產(chǎn)升值收益等，這些收益加上居民收入大幅度增長(zhǎng)、工資上漲、財(cái)產(chǎn)增長(zhǎng)等形成了消費(fèi)升級(jí)，進(jìn)而消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)形成城市的良性循環(huán)發(fā)展結(jié)構(gòu)。如果這種循環(huán)被斷掉，整個(gè)依托于土地開發(fā)形成的良性循環(huán)財(cái)富鏈將斷掉，將會(huì)對(duì)中國(guó)已經(jīng)形成的經(jīng)濟(jì)發(fā)展邏輯造成實(shí)質(zhì)性的障礙。因此相對(duì)高水平消費(fèi)人群的增長(zhǎng)，就成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展必須要依托的基礎(chǔ)，包括土地制度、財(cái)政制度、改革等在內(nèi)的這一實(shí)質(zhì)性的結(jié)構(gòu)在未來10-20年都難以打破。土地和人之間的關(guān)系、土地和福利之間的關(guān)系、土地和消費(fèi)之間的關(guān)系、土地和產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系等，實(shí)際上已經(jīng)形成了一個(gè)支撐未來城鎮(zhèn)化發(fā)展要點(diǎn)的邏輯結(jié)構(gòu)。從過去的產(chǎn)城分離到產(chǎn)城融合，從傳統(tǒng)的引擎到新型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力，從城鄉(xiāng)二元到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，從污染、粗放的發(fā)展到生態(tài)集約的發(fā)展都是城鎮(zhèn)體系的合理化要點(diǎn)。

產(chǎn)城一體化發(fā)展進(jìn)程

城、鎮(zhèn)、村三級(jí)城市化管理模式和城市規(guī)劃模式已完全沒有辦法支撐未來新型城鎮(zhèn)化的創(chuàng)新結(jié)構(gòu)。因?yàn)槲磥淼闹袊?guó)將會(huì)形成大量的既不是城也不是鎮(zhèn)或村，而是達(dá)到城鎮(zhèn)化生活水平的綜合發(fā)展區(qū)域、綜合型發(fā)展小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)發(fā)展的城市組團(tuán)。這種產(chǎn)城融合下的組團(tuán)化發(fā)展區(qū)域不一定是中心鎮(zhèn)，也不會(huì)是大型城市攤大餅的元素，在未來中國(guó)新型城鎮(zhèn)化中將會(huì)成為最重要、最主導(dǎo)的發(fā)展模式，這也恰恰是綜合發(fā)展過程中地產(chǎn)開發(fā)商尋找自己的產(chǎn)品線、獨(dú)特發(fā)展模式最好的空間和最好的商業(yè)創(chuàng)新機(jī)會(huì)。在中國(guó)早期城市化模式中，城市依托于工業(yè)一體化發(fā)展，80年代出現(xiàn)鄉(xiāng)村和工業(yè)融為一體發(fā)展。第二個(gè)階段工業(yè)園區(qū)大量興起，形成了工業(yè)和城市之間的分離，兩條線同時(shí)并進(jìn)，形成睡城、居住城與沒有足夠休閑、消費(fèi)、文化及第三產(chǎn)業(yè)支撐的城市、以工業(yè)化為主導(dǎo)的工業(yè)園區(qū)，這兩條線的持續(xù)進(jìn)行，形成了空城、鬼城與工產(chǎn)業(yè)園區(qū)同時(shí)并存，這是房地產(chǎn)業(yè)最大的困境，也是現(xiàn)在整個(gè)中國(guó)發(fā)展面臨的一個(gè)問題。未來的城鎮(zhèn)化，產(chǎn)城融合模式將是主體，無論是純工業(yè)化的配套關(guān)系還是以第三服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，高端產(chǎn)業(yè)與城市之間結(jié)合，包括休閑、旅游、度假、養(yǎng)老等等產(chǎn)業(yè)推動(dòng)下的流動(dòng)人口的新型城鎮(zhèn)發(fā)展，都會(huì)產(chǎn)生融合結(jié)果。

內(nèi)需拉動(dòng)將是未來城市發(fā)展的最大動(dòng)力結(jié)構(gòu)

現(xiàn)在的空城現(xiàn)象最重要的原因是沒有產(chǎn)業(yè)支撐。選擇什么產(chǎn)業(yè)支撐和扶持一個(gè)城市化的進(jìn)程對(duì)未來整個(gè)新型城鎮(zhèn)化具有重要的意義。完全靠高科技、出口產(chǎn)業(yè)、加工型產(chǎn)業(yè)、重化工產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了很多問題，新的產(chǎn)業(yè)選擇中，服務(wù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)下以休閑消費(fèi)、內(nèi)需型消費(fèi)為主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化比重在未來會(huì)越來越大，通過內(nèi)需的消化、吸收并帶動(dòng)城市的消費(fèi)形成城市生活水平與城市發(fā)展是未來最大的動(dòng)力結(jié)構(gòu)。

旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化將會(huì)大規(guī)模的發(fā)展

旅游是“人的搬運(yùn)”，通過旅游把人從中心城市“搬運(yùn)”到目的地，從城市的核心區(qū)“搬運(yùn)”到郊區(qū)，以“人的搬運(yùn)”為主導(dǎo)而形成人員的流動(dòng)和休閑聚集。旅游通過吸引力與吸引核形成的“搬運(yùn)”基礎(chǔ)，如果沒有吸引力不可能形成旅游需求。旅游搬運(yùn)的不僅僅是人，最重要的是消費(fèi)能力。經(jīng)濟(jì)學(xué)看到的是鈔票，人的搬運(yùn)實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)聚集即鈔票的聚集，通過旅游休閑形成了消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的聚集和遷移。對(duì)于旅游目的地而言，通過消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的遷移，形成了消費(fèi)型產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和產(chǎn)業(yè)聚集結(jié)構(gòu)，由此形成了以服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集為目標(biāo)，通過游客消費(fèi)特別是多天住宿，甚至一個(gè)星期的長(zhǎng)期停留帶來的除了門票以外的吃喝玩樂、教育、培訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生、養(yǎng)老等，構(gòu)成了旅游目的地的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)需要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、大規(guī)模的土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)功能、服務(wù)產(chǎn)業(yè)本身的產(chǎn)業(yè)開發(fā)等。產(chǎn)業(yè)開發(fā)帶動(dòng)下的基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展同時(shí)非常適合于居住，可以形成就業(yè)（包括農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)）、服務(wù)人口在這個(gè)區(qū)域的就業(yè)聚集、城市居住需求和城市發(fā)展配套需求，由此旅游引導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)聚集帶動(dòng)就業(yè)、就業(yè)帶動(dòng)城市配套，城市配套和產(chǎn)業(yè)共享發(fā)展形成旅游城鎮(zhèn)化，這是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的基本邏輯。這個(gè)基本邏輯不僅僅針對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)，對(duì)休閑產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等大量的服務(wù)產(chǎn)業(yè)均適合。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施要求、就業(yè)人員的居住要求和流動(dòng)性聚集與永久性居住聚集相互配合形成了這種聚集結(jié)構(gòu)的城市化，這在中國(guó)將會(huì)形成較大規(guī)模的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

旅游產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)下新型城鎮(zhèn)化的主要模式

第一是對(duì)中心城市，特別是對(duì)大型城市和城市群中的衛(wèi)星城具有重大作用。比如說北京和天津周邊至少有30―50個(gè)衛(wèi)星城，這些衛(wèi)星城最大的作用是要讓京津的中心城市人群，通過長(zhǎng)中短期的流動(dòng)聚集和相對(duì)長(zhǎng)期的居住聚集結(jié)合起來發(fā)展，并把北京和天津的部分產(chǎn)業(yè)通過引導(dǎo)形成往外流動(dòng)的一種發(fā)散性發(fā)展結(jié)構(gòu)，這種發(fā)展結(jié)構(gòu)的未來空間比攤大餅式的發(fā)展空間要大得多。第二是中型城市。比如義烏，會(huì)議、會(huì)展、休閑居住成為其城市休閑化的一種發(fā)展。第三是旅游小城的建設(shè)。有多少人就會(huì)形成多大的城，三十萬、十萬和一百萬、一千萬的游客量將會(huì)形成不同的聚集。十萬人的聚集可以帶動(dòng)商業(yè)街，三十萬人的聚集可以帶動(dòng)一個(gè)小鎮(zhèn)，達(dá)到三百萬以上的游客量能形成城市，千萬級(jí)以上能構(gòu)成城市群的發(fā)展。第四是旅游小鎮(zhèn)?！耙绘?zhèn)一品”的旅游小鎮(zhèn)在未來新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中具有特別重要的意義。最有特色的經(jīng)典案例是涿州，全市720平方公里，通過將村并成鎮(zhèn)后節(jié)約土地，部分土地用于村里的建設(shè)，部分土地用于風(fēng)情小鎮(zhèn)的發(fā)展，部分土地用于集中發(fā)展，通過風(fēng)情小鎮(zhèn)結(jié)合花園城市打造休閑、旅游、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)等等。整個(gè)市域形成一個(gè)中心區(qū)、五個(gè)組團(tuán)和49個(gè)風(fēng)情小鎮(zhèn)，并按照一鎮(zhèn)一品的手法形成了自己的發(fā)展模式。拆遷費(fèi)用不到100萬，拍賣的土地費(fèi)用達(dá)到200―400萬，土地拍賣與拆遷費(fèi)的價(jià)差使每個(gè)中心小鎮(zhèn)能夠形成20億左右的收益，通過土地價(jià)差收益不僅能把農(nóng)村的中心小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)化推動(dòng)，而且能夠通過城區(qū)房地產(chǎn)和城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)中心城區(qū)和組團(tuán)區(qū)快速發(fā)展。這是中國(guó)的城鎮(zhèn)化在全域城鎮(zhèn)化的創(chuàng)新，涉及到體制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新，因?yàn)檫@種風(fēng)情小鎮(zhèn)不是靠建制鎮(zhèn)、政府的管理，規(guī)劃系統(tǒng)先有的城、鎮(zhèn)、村的三級(jí)結(jié)構(gòu)無法輻射到這種管理結(jié)構(gòu)，從土地管理、城鎮(zhèn)統(tǒng)籌、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，都需要在制度上進(jìn)行改革創(chuàng)新和配套。

因此新型城鎮(zhèn)化無論在一個(gè)縣域結(jié)構(gòu)中，還是大型城市群的創(chuàng)新結(jié)構(gòu)中，或者在通過旅游目的地和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)生融合的聚集結(jié)構(gòu)中，都面對(duì)大量制度需要?jiǎng)?chuàng)新，特別是城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律、法制和城市管理結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新。其中以產(chǎn)業(yè)為依托形成的綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)是未來新型城鎮(zhèn)的主要模式。萬達(dá)從商業(yè)綜合體到旅游、休閑、度假的綜合化發(fā)展，形成了土地一級(jí)開發(fā)到二級(jí)房產(chǎn)產(chǎn)品、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品和各種各樣的商業(yè)型、商用型地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，再到產(chǎn)業(yè)本身的扶持和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，特別是第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)。通過地產(chǎn)利潤(rùn)、房產(chǎn)利潤(rùn)來推動(dòng)這樣一種綜合發(fā)展，成為今天房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)必須要去面對(duì)的發(fā)展現(xiàn)實(shí)。

區(qū)域運(yùn)營(yíng)商成為房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展方向

以區(qū)域綜合開發(fā)為依托，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)為己任，已經(jīng)成為今天房地產(chǎn)商最重要的發(fā)展方向和使命。不管是“美麗中國(guó)夢(mèng)”還是未來新型城鎮(zhèn)化的重要支持，都來自于依托土地、房產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶動(dòng)下的經(jīng)濟(jì)邏輯，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)將思維轉(zhuǎn)向地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、與城市運(yùn)營(yíng)有效結(jié)合上來，從而發(fā)展成為最重要的中國(guó)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力量。

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