緊扣休閑度假，以旅游帶動(dòng)地產(chǎn)

       溫泉鎮(zhèn)休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

一、 綜述

云南省建設(shè)廳總規(guī)劃師韓先成先生指出，以保護(hù)不可再生資源為前提，通過(guò)商業(yè)化理念運(yùn)作，云南的旅游地產(chǎn)一定會(huì)迎來(lái)一個(gè)高速發(fā)展期。這就是云南旅游第二次創(chuàng)業(yè)的鑰匙之一--以地產(chǎn)撬動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作模式。

旅游房地產(chǎn)，對(duì)于擁有旅游資源的溫泉小鎮(zhèn)建設(shè)而言，意味著巨大的商機(jī)--因?yàn)槁糜畏康禺a(chǎn)的賣家，不是本地居民，而是全國(guó)各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人。以低價(jià)獲取的小鎮(zhèn)土地為依托，面向全國(guó)乃至國(guó)際銷售風(fēng)景旅游地的旅游度假房地產(chǎn)，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。這就是旅游小鎮(zhèn)提供的商機(jī)。下面以云南省安寧市溫泉鎮(zhèn)為例，淺議在進(jìn)行旅游度假區(qū)保護(hù)和利用規(guī)劃過(guò)程中，如何在保護(hù)旅游資源的基礎(chǔ)上，對(duì)旅游房地產(chǎn)進(jìn)行引導(dǎo)性的開發(fā)。

二、 溫泉鎮(zhèn)旅游建設(shè)現(xiàn)狀

溫泉鎮(zhèn)距安寧市區(qū)8公里，距昆明市僅40公里，位于龍山和鳳山之間，螳螂川畔，是昆明著名的游覽休閑勝地，溫泉有“天下第一湯”之譽(yù)。附近有環(huán)云崖摩石刻、曹溪寺、牧羊湖等景點(diǎn)。全鎮(zhèn)森林覆蓋率達(dá)79.24％，被稱為天然的“氧吧”， 云南省首個(gè)國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)，也是云南省建設(shè)旅游小鎮(zhèn)、推進(jìn)旅游“二次創(chuàng)業(yè)”首批12個(gè)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)之一。

早在20世紀(jì)80年代，溫泉鎮(zhèn)旅游事業(yè)就進(jìn)入全面建設(shè)階段，并且形成一定的規(guī)模，但是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)家政策的調(diào)整以及人們消費(fèi)觀念的改變，溫泉鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代生活的需要，存在以下主要問(wèn)題。

1、溫泉鎮(zhèn)由于歷史原因和資源優(yōu)勢(shì)，有各單位、各時(shí)期的各類休療養(yǎng)、培訓(xùn)設(shè)施29家，占據(jù)中心地段，功能單一、土地管理混亂、無(wú)序開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重。

2、受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，導(dǎo)致項(xiàng)目論證不充分，盲目投資造成項(xiàng)目功能不全。各類培訓(xùn)中心由于開發(fā)時(shí)候僅考慮本系統(tǒng)內(nèi)部，致使規(guī)模較小，功能不全，推向市場(chǎng)后難以滿足市場(chǎng)要求，隨之而來(lái)的無(wú)序惡意競(jìng)爭(zhēng)，服務(wù)下降，令多方受傷。

3、溫泉資源與歷史文化資源、宗教資源、生態(tài)資源開發(fā)沒有形成良好的整合。許多人文資源仍在企業(yè)手中、或被臟亂差的民居所包圍。

4、歷史文化挖掘、遺跡開發(fā)、保護(hù)不足。

5、溫泉鎮(zhèn)旅游接待設(shè)施落后。大多數(shù)賓館酒店為各級(jí)行政部門培訓(xùn)和修療養(yǎng)設(shè)施，入住率低、對(duì)外接待能力差。

于諸多因素的影響，溫泉鎮(zhèn)游客量一直處在比較低的水平，由此反映出溫泉鎮(zhèn)現(xiàn)有的旅游產(chǎn)品對(duì)旅客缺乏吸引力。

針對(duì)上述問(wèn)題，我們?cè)谝?guī)劃初期采用游客調(diào)查表的形式對(duì)問(wèn)題進(jìn)行有針對(duì)性的問(wèn)答。共發(fā)放問(wèn)卷2000份，匯總得出結(jié)論：溫泉鎮(zhèn)旅游資源品位絕佳、種類多樣、文化底蘊(yùn)深厚，潛力巨大，完全可以形成以溫泉資源為基礎(chǔ)，特色溫泉文化為核心，包括泛戶外運(yùn)動(dòng)、古鎮(zhèn)休閑、宗教朝覲、康療養(yǎng)生、會(huì)議會(huì)展、鄉(xiāng)村旅游、居住等多種功能為一體的休閑度假名鎮(zhèn)及全國(guó)溫泉休閑度假目的地。發(fā)展緊扣休閑度假，并且與安寧歷史文化、地域特色相結(jié)合的旅游房地產(chǎn)業(yè)，則是其中的關(guān)鍵。

三、 溫泉鎮(zhèn)休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

1、規(guī)劃管理混亂，缺乏對(duì)景區(qū)的保護(hù)和協(xié)調(diào)

宏觀上表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)沒有從更大的旅游地域空間考慮問(wèn)題，各自為政；微觀上表現(xiàn)為景區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)缺少可行性研究，項(xiàng)目開發(fā)主觀隨意性強(qiáng)，選址和規(guī)模的確定缺少依據(jù)，建設(shè)呈無(wú)序狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)和景區(qū)景觀不協(xié)調(diào)。目前溫泉鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)僅僅停留在單位自用的水平，功能陳舊、建筑形式雜亂無(wú)章，完全沒有考慮對(duì)景區(qū)的保護(hù)和協(xié)調(diào)。

2、無(wú)序開發(fā)，生態(tài)破壞現(xiàn)象嚴(yán)重

旅游地產(chǎn)的開發(fā)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理，地塊開發(fā)和建筑形式隨意性較大。一些開發(fā)商在修建房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，缺乏科學(xué)規(guī)劃和論證，大興土木，開山采石，伐木筑路，導(dǎo)致山體破壞，植被減少，生物多樣性受損，水土流失加劇。

3、引導(dǎo)力度不足

對(duì)旅游房地產(chǎn)的引導(dǎo)不夠，導(dǎo)致旅游房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，粗制濫造，重復(fù)建設(shè)，缺乏文化品位。進(jìn)而形成旅游房地產(chǎn)開發(fā)就是對(duì)景區(qū)的破壞這樣一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。

四、溫泉鎮(zhèn)旅游房地產(chǎn)開發(fā)原則

我們認(rèn)為做好溫泉鎮(zhèn)的房地產(chǎn)，必須與旅游景區(qū)建設(shè)相結(jié)合，通過(guò)對(duì)景區(qū)的保護(hù)性開發(fā)和文化資源的挖掘，形成良好的休閑旅游度假環(huán)境。這是發(fā)展旅游房地產(chǎn)的生存基礎(chǔ)；通過(guò)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)又可以盤活資金，進(jìn)而完成對(duì)旅游景區(qū)的保護(hù)。在進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，主要應(yīng)遵循以下原則：

1、統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局
 
規(guī)劃是建設(shè)的龍頭，所有項(xiàng)目必須符合旅游區(qū)規(guī)劃，確保項(xiàng)目布局合理。既著眼當(dāng)前，又立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，防止過(guò)多過(guò)濫和破壞性開發(fā)建設(shè)，使房地產(chǎn)的開發(fā)效益與風(fēng)景區(qū)的生態(tài)環(huán)境保護(hù)、文化生態(tài)優(yōu)化、發(fā)掘旅游資源、打造拳頭品牌相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

2、準(zhǔn)確定位，強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵

找準(zhǔn)旅游房地產(chǎn)在溫泉鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)中擔(dān)當(dāng)?shù)臅r(shí)代性角色，發(fā)揮溫泉生態(tài)旅游度假這一自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，將土地、人口、農(nóng)副特產(chǎn)、民俗、文化、人文、環(huán)境等因素，圍繞所扮角色與功能目標(biāo)，整合到開發(fā)項(xiàng)目中去。文化性主要通過(guò)項(xiàng)目的創(chuàng)意、服務(wù)的功能、承載的內(nèi)容、使用的材料、施工的工藝、歷史的傳承以及建筑的形體語(yǔ)言等環(huán)境與意蘊(yùn)來(lái)展現(xiàn)，在直接使用和間接觀感中反映其格調(diào)與品位，在社會(huì)的逐步認(rèn)同中增強(qiáng)其魅力。

3、精心設(shè)計(jì)，營(yíng)造良好的環(huán)境氛圍

旅游房地產(chǎn)常常是以“第二居所”的功能被市場(chǎng)認(rèn)同，項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)遵循功能完善、設(shè)施齊全、規(guī)劃恰當(dāng)、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服的原則，在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫，力戒貪大求全或零星開發(fā)。

4、依法建設(shè)，保護(hù)環(huán)境

開發(fā)旅游房地產(chǎn)，不能搞“掠奪性開發(fā)”，必須注重旅游景點(diǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過(guò)對(duì)旅游資源的合理利用與開發(fā)，形成滾動(dòng)發(fā)展和良性循環(huán)，以開發(fā)促進(jìn)環(huán)境保護(hù)，以環(huán)境保護(hù)營(yíng)造更引人向往的人間仙境，反過(guò)來(lái)支持開發(fā)更高級(jí)的旅游景點(diǎn)。

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