休閑地產(chǎn)的開發(fā)關(guān)鍵與經(jīng)典模式研究

       休閑地產(chǎn)項目的開發(fā)關(guān)鍵

 
綜合以上關(guān)于分布特征與核心困局的分析，結(jié)合項目實踐的經(jīng)驗，我們提出休閑地產(chǎn)項目的開發(fā)關(guān)鍵如下：

         休閑地產(chǎn)的開發(fā)關(guān)鍵

1、以贏利最優(yōu)化的眼光，透析項目本質(zhì)，認清其實質(zhì)

要清晰看到，任何休閑地產(chǎn)項目，均是由“旅游休閑+休閑地產(chǎn)”兩大板塊構(gòu)成的綜合性土地開發(fā)，其實質(zhì)是要實現(xiàn)贏利最優(yōu)化。

一般說來，既要有地產(chǎn)板塊銷售的快速回收，還要有休閑板塊經(jīng)營的持續(xù)收入。其實現(xiàn)的途徑，就是要把項目打造成為一個具有強大吸引力的休閑綜合體或休閑目的地，這就要求首先要創(chuàng)造一個特色休閑平臺，繼而帶動休閑家園建設(shè)，并且讓兩大板塊在布局與經(jīng)營上實現(xiàn)很好的融合與互動。如在騰沖某大型休閑地產(chǎn)項目策劃規(guī)劃中，我們提出以兩大主題高爾夫球場、一個精品度假酒店、一個高端商務(wù)酒店、一個主題休閑小鎮(zhèn)、一個野奢溫泉SPA五大項目來構(gòu)建中國西南地區(qū)高端政務(wù)商務(wù)休閑交流平臺，繼而帶動高爾夫地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)的開發(fā)，最終實現(xiàn)生態(tài)休閑目的地的目標。

2、以區(qū)域一體化的眼光，挖掘比較優(yōu)勢，明確其角色

在經(jīng)濟全球化與區(qū)域一體化的今天，休閑地產(chǎn)開發(fā)特別是在同質(zhì)化問題突出的集群式開發(fā)中，必須跳出地塊，研究區(qū)域旅游休閑與城鎮(zhèn)化的發(fā)展格局來明確自身的角色，這是融入?yún)^(qū)域大格局的前提。

 通過挖掘自身的比較優(yōu)勢，發(fā)現(xiàn)區(qū)域格局中最大的功能空白，從而明確自身的功能角色定位――是門戶、客廳、臥室或花園，這是休閑地產(chǎn)項目特別是后發(fā)者提高戰(zhàn)略定位、破解同質(zhì)化困局的關(guān)鍵之道。如在陽宗海某大型休閑地產(chǎn)項目的前期咨詢中，我們提出，要跳出六大項目“高爾夫+酒店+地產(chǎn)+溫泉”（三菜一湯）的同質(zhì)化模式，利用自身作為“陽宗海門戶”的區(qū)位優(yōu)勢，通過開放式的浪漫花卉公園、異域主題休閑小鎮(zhèn)、區(qū)域休閑集散中心等項目的建設(shè)，打造陽宗海的休閑客廳――成為區(qū)域休閑消費中心（超級出發(fā)臺與超級回歸臺），從而占據(jù)制高點獲得后發(fā)優(yōu)勢，使其他項目成為自己的配套。

3、以體驗差異化的眼光，構(gòu)建獨特主題，突出其特色

對于休閑項目來說，競爭力形成的關(guān)鍵，主要依賴于差異化的體驗，必須通過構(gòu)建一個具有強大感召力的獨特主題――將整個項目統(tǒng)領(lǐng)起來的靈魂主線、核心概念、總體定位，這對于休閑地產(chǎn)項目來說，至關(guān)重要。

獨特主題的構(gòu)建，需要將資源基礎(chǔ)與特色文化整合起來，可以是本土文化，也可以是外來文化，關(guān)鍵是要對市場形成強勁的吸引力，能夠為旅游休閑板塊與休閑地產(chǎn)板塊創(chuàng)造出特色的意境，極大地提升其文化內(nèi)涵與附加值，并最終促進項目市場競爭力的提升。如在浙江縉云縣某溫泉休閑地產(chǎn)項目的開發(fā)中，我們提出以黃帝文化與道家《內(nèi)經(jīng)圖》文化與溫泉及地產(chǎn)開發(fā)相融合，用“黃帝溫泉谷?養(yǎng)生內(nèi)經(jīng)圖”的主題來統(tǒng)領(lǐng)整個項目，打造“中華養(yǎng)生第一泉”，從而實現(xiàn)與臨近的浙江武義縣歐式溫泉的差異化發(fā)展。

4、以市場特定化的眼光，打造核心項目，鑄就其引擎

休閑地產(chǎn)項目的開發(fā)，需要有一個或多個核心項目，即區(qū)域發(fā)展的引擎來帶動。引擎的打造，主要有“特色景區(qū)、主題公園、主題活動（實景劇、音樂會、電影節(jié)、民俗文化活動等）、特色休閑項目（包括溫泉SPA中心、高爾夫球場、主題度假酒店、主題小鎮(zhèn)）及多個項目組合”五種。

核心項目的選擇，需要立足資源本底，研究核心市場，根據(jù)市場的特定化主流需求來選擇打造。如在西安高陵縣城東南某休閑地產(chǎn)開發(fā)項目中，我們提出，針對由近10個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)（基地）構(gòu)成的“渭北產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”在休閑、購物、娛樂、餐飲等方面的巨大需求，打造一個特色化的“城市休閑商業(yè)綜合體”（融合購物中心、酒吧街、電影院、休閑廣場等于一體）――“渭北幸福港灣”，以此來帶動整個片區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)。

5、以運營科學化的眼光，創(chuàng)新操作模式，突破其發(fā)展

運營操作的創(chuàng)新，關(guān)系項目的發(fā)展升級，主要形成以下經(jīng)驗：

（1）項目運營

一是先做休閑平臺，再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺主要指運動平臺、養(yǎng)生平臺、會議平臺、文化休閑平臺，通過休閑平臺的打造，來帶動休閑地產(chǎn)的開發(fā)，是休閑地產(chǎn)項目開發(fā)的商業(yè)模式實質(zhì)。

二是先做項目品質(zhì)，后做銷售面積。在開始先注重項目品質(zhì)，為的是創(chuàng)造品牌效應(yīng)，在土地充分升值后做大銷售面積（追求合理容積率），是為了更大程度的獲取增值回報。

三是銷售型物業(yè)與經(jīng)營型物業(yè)相結(jié)合的運營模式。一般來說，除了主題園區(qū)、會所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內(nèi)的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的手法先售后租，通過會議經(jīng)營實現(xiàn)回租后的有效使用。

四是以會員卡的模式，實行捆綁銷售，增加項目附加值。如高爾夫地產(chǎn)可以與高爾夫會員捆綁銷售，溫泉地產(chǎn)可以與溫泉泡浴年卡捆綁，同一家企業(yè)的若干個項目則可以通過會員卡實現(xiàn)組合權(quán)益大聯(lián)動。

（2）企業(yè)運營

從“項目開發(fā)商”到“區(qū)域運營商”，做“一級半”開發(fā)。在企業(yè)運營上，從“項目開發(fā)商”到“區(qū)域運營商”，以“一級土地開發(fā)與二級土地開發(fā)相結(jié)合”（即一級半開發(fā)）的方式，部分重點項目引進戰(zhàn)略合作伙伴共同進行開發(fā)，如度假酒店、溫泉SPA、養(yǎng)生項目、商業(yè)休閑街等，可分別引進國際著名的酒店管理集團、著名SPA、國家級中醫(yī)理療機構(gòu)、休閑商業(yè)街各類業(yè)態(tài)品牌店來合作開發(fā)，最終推動整個項目的大發(fā)展，而開發(fā)商將在降低開發(fā)風險的同時，在土地增值與經(jīng)營分成中獲得巨大收益。

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