旅游地產(chǎn)成敗不在地產(chǎn) 容易產(chǎn)生泡沫

在涉足旅游地產(chǎn)的企業(yè)中，既有華僑城、迪士尼這樣的先驅(qū)，也有萬達(dá)、華潤(rùn)這樣的后來者，更有越來越多的中小房企，甚至投資企業(yè)也涌入這一領(lǐng)域。然而，受困于旅游地產(chǎn)投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目上投資失敗的案例越來越多。同時(shí)，在“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)模式下，目前支撐旅游地產(chǎn)發(fā)展的仍是地產(chǎn)，而非旅游產(chǎn)業(yè)。在業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的發(fā)展模式并不可持續(xù)。那么，決定旅游地產(chǎn)未來成敗的關(guān)鍵是什么？對(duì)此，中國房地產(chǎn)報(bào)邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)資深專家進(jìn)行了探討。

中國房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在，很多房企、文化企業(yè)、旅游公司都已進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，說明這一領(lǐng)域前景可期，但令人遺憾的是，這些企業(yè)的發(fā)展模式幾乎類似，是以地產(chǎn)為主的開發(fā)模式。對(duì)于這一發(fā)展模式，你們認(rèn)為出現(xiàn)的原因是什么？又會(huì)產(chǎn)生什么樣的不良后果？

韓云峰：在宏觀調(diào)控政策的影響下，很多房地產(chǎn)企業(yè)都進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，但如你所問，它們進(jìn)入后的發(fā)展模式仍是銷售地產(chǎn)的套路。這樣的發(fā)展套路很容易導(dǎo)致旅游地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

以云南省為例，萬達(dá)、世紀(jì)金源等很多房地產(chǎn)企業(yè)在那邊運(yùn)作旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，但做得更多的是成片的地產(chǎn)開發(fā)。這樣的模式會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)問題，一是破壞了當(dāng)?shù)氐?a href=http://www.copantips.com/topic/jq2015/ target=_blank class=infotextkey>景區(qū)資源，生態(tài)環(huán)境是非常脆弱的；二是并沒有對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來推動(dòng)，很多房子賣出去后都空在了那里，很可惜。

因此，我想說，在做旅游地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一定要做好前期規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位，制訂好經(jīng)濟(jì)模式，控制好體量，同時(shí)，不能以利益為先，應(yīng)以自然生態(tài)環(huán)境為先，否則發(fā)展會(huì)很危險(xiǎn)。

北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院專家李洋認(rèn)為，房企進(jìn)入旅游地產(chǎn)有4方面原因：政策、市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和資源。比如，從政策層面來講，一邊是傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)受到擠壓，另一邊是旅游產(chǎn)業(yè)的寬松，房企自然會(huì)不斷進(jìn)入；且以旅游名義可以圈占大量土地，這是在住宅市場(chǎng)領(lǐng)域不能獲得的資源。幾個(gè)綜合因素致使開發(fā)商紛紛進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。

提到風(fēng)險(xiǎn)，在我看來現(xiàn)在還看不到很大風(fēng)險(xiǎn)，旅游地產(chǎn)是依托于土地經(jīng)濟(jì)的，只要有土地做后盾風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)很大。從2013年一季度上市公司的收益情況來看，旅游 行業(yè)的上市公司普遍好于其他企業(yè)。并且還有一個(gè)好的現(xiàn)象我們應(yīng)該注意到，以前的旅游地產(chǎn)90 %以上不關(guān)注旅游產(chǎn)品本身，現(xiàn)在不一樣了，房企開始更多地注意到旅游產(chǎn)品在旅游地產(chǎn)中的核心帶動(dòng)作用。

另外，現(xiàn)在市場(chǎng)層面確實(shí)也有一些失敗案例，導(dǎo)致這一狀況出現(xiàn)的原因很多，更多的還是因?yàn)樗鼈兪前凑盏禺a(chǎn)開發(fā)的模式去做，這樣一種發(fā)展模式肯定有問題。但旅游地產(chǎn)發(fā)展的整體面是向好的，不能以偏概全。

中國房地產(chǎn)報(bào)：隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大，其開發(fā)成本也越來越高，百億級(jí)的項(xiàng)目并不罕見，那么，這樣大的資本投入是否會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？

李洋：現(xiàn)在，房企融資的渠道非常多，有自有資金，也有社會(huì)資金，比如信托和基金。并且旅游地產(chǎn)投資收益還是有一定保障的。雖然旅游地產(chǎn)項(xiàng)目體量大，但多是通過滾動(dòng)開發(fā)完成，因此風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)很大。

中國房地產(chǎn)報(bào)：真正的旅游地產(chǎn)應(yīng)該怎樣開發(fā)？什么樣的旅游地產(chǎn)才算成功？

韓云峰：旅游地產(chǎn)應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐奶厣臀幕瘉碜?，不?yīng)該一味地模仿。但可惜的是，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是速生的，缺少文化底蘊(yùn)，這是很危險(xiǎn)的。我常說一句話，如果把房地產(chǎn)做成景區(qū)，那就是成功的旅游地產(chǎn)，如果把景區(qū)做成房地產(chǎn)那就是失敗的。

李洋：一個(gè)良好的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式應(yīng)該是通過地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游，通過旅游項(xiàng)目的成功帶動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)。如果開發(fā)商沒有把這件事做好就會(huì)失敗。
   
下一步，我認(rèn)為房企在投資旅游地產(chǎn)時(shí)在產(chǎn)品戰(zhàn)略上會(huì)發(fā)生改變，會(huì)從之前的關(guān)注地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向關(guān)注旅游產(chǎn)品本身。原因是，在未來發(fā)展中，旅游產(chǎn)品將會(huì)決定旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞，而不再是地產(chǎn)項(xiàng)目。

本文關(guān)鍵字：旅游地產(chǎn) 查看更多