綠維創(chuàng)景李洋：旅游地產(chǎn)成敗不在地產(chǎn)

在涉足旅游地產(chǎn)的企業(yè)中，既有華僑城、迪士尼這樣的先驅(qū)，也有萬達、華潤這樣的后來者，更有越來越多的中小房企，甚至投資企業(yè)也涌入這一領域。然而，受困于旅游地產(chǎn)投資規(guī)模大、回收周期長的產(chǎn)業(yè)特點，在旅游地產(chǎn)項目上投資失敗的案例越來越多。同時，在“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)模式下，目前支撐旅游地產(chǎn)發(fā)展的仍是地產(chǎn)，而非旅游產(chǎn)業(yè)。在業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的發(fā)展模式并不可持續(xù)。那么，決定旅游地產(chǎn)未來成敗的關鍵是什么？對此，中國房地產(chǎn)報邀請業(yè)內(nèi)資深專家進行了探討。

中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)在，很多房企、文化企業(yè)、旅游公司都已進入旅游地產(chǎn)領域，說明這一領域前景可期，但令人遺憾的是，這些企業(yè)的發(fā)展模式幾乎類似，是以地產(chǎn)為主的開發(fā)模式。對于這一發(fā)展模式，你們認為出現(xiàn)的原因是什么？又會產(chǎn)生什么樣的不良后果？

韓云峰：在宏觀調(diào)控政策的影響下，很多房地產(chǎn)企業(yè)都進入旅游地產(chǎn)領域，但如你所問，它們進入后的發(fā)展模式仍是銷售地產(chǎn)的套路。這樣的發(fā)展套路很容易導致旅游地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

以云南省為例，萬達、世紀金源等很多房地產(chǎn)企業(yè)在那邊運作旅游地產(chǎn)項目，但做得更多的是成片的地產(chǎn)開發(fā)。這樣的模式會產(chǎn)生兩個問題，一是破壞了當?shù)氐?a href=http://www.copantips.com/topic/jq2015/ target=_blank class=infotextkey>景區(qū)資源，生態(tài)環(huán)境是非常脆弱的；二是并沒有對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展帶來推動，很多房子賣出去后都空在了那里，很可惜。

因此，我想說，在做旅游地產(chǎn)項目時，一定要做好前期規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位，制訂好經(jīng)濟模式，控制好體量，同時，不能以利益為先，應以自然生態(tài)環(huán)境為先，否則發(fā)展會很危險。

李洋：房企進入旅游地產(chǎn)有4方面原因：政策、市場、競爭和資源。比如，從政策層面來講，一邊是傳統(tǒng)住宅市場受到擠壓，另一邊是旅游產(chǎn)業(yè)的寬松，房企自然會不斷進入；且以旅游名義可以圈占大量土地，這是在住宅市場領域不能獲得的資源。幾個綜合因素致使開發(fā)商紛紛進入旅游地產(chǎn)領域。

提到風險，在我看來現(xiàn)在還看不到很大風險，旅游地產(chǎn)是依托于土地經(jīng)濟的，只要有土地做后盾風險就不會很大。從2013年一季度上市公司的收益情況來看，旅游 行業(yè)的上市公司普遍好于其他企業(yè)。并且還有一個好的現(xiàn)象我們應該注意到，以前的旅游地產(chǎn)90 %以上不關注旅游產(chǎn)品本身，現(xiàn)在不一樣了，房企開始更多地注意到旅游產(chǎn)品在旅游地產(chǎn)中的核心帶動作用。

另外，現(xiàn)在市場層面確實也有一些失敗案例，導致這一狀況出現(xiàn)的原因很多，更多的還是因為它們是按照地產(chǎn)開發(fā)的模式去做，這樣一種發(fā)展模式肯定有問題。但旅游地產(chǎn)發(fā)展的整體面是向好的，不能以偏概全。

中國房地產(chǎn)報：隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大，其開發(fā)成本也越來越高，百億級的項目并不罕見，那么，這樣大的資本投入是否會有風險？

李洋：現(xiàn)在，房企融資的渠道非常多，有自有資金，也有社會資金，比如信托和基金。并且旅游地產(chǎn)投資收益還是有一定保障的。雖然旅游地產(chǎn)項目體量大，但多是通過滾動開發(fā)完成，因此風險并不會很大。

中國房地產(chǎn)報：真正的旅游地產(chǎn)應該怎樣開發(fā)？什么樣的旅游地產(chǎn)才算成功？

韓云峰：旅游地產(chǎn)應該根據(jù)當?shù)氐奶厣臀幕瘉碜?，不應該一味地模仿。但可惜的是，很多旅游地產(chǎn)項目都是速生的，缺少文化底蘊，這是很危險的。我常說一句話，如果把房地產(chǎn)做成景區(qū)，那就是成功的旅游地產(chǎn)，如果把景區(qū)做成房地產(chǎn)那就是失敗的。

李洋：一個良好的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式應該是通過地產(chǎn)開發(fā)反哺旅游，通過旅游項目的成功帶動地產(chǎn)開發(fā)。如果開發(fā)商沒有把這件事做好就會失敗。

下一步，我認為房企在投資旅游地產(chǎn)時在產(chǎn)品戰(zhàn)略上會發(fā)生改變，會從之前的關注地產(chǎn)業(yè)務轉(zhuǎn)向關注旅游產(chǎn)品本身。原因是，在未來發(fā)展中，旅游產(chǎn)品將會決定旅游地產(chǎn)經(jīng)營的好壞，而不再是地產(chǎn)項目。

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