資本涌入城市綜合體 空置率存經濟隱憂

近些年來，大型購物中心shopping mall以餐飲、休閑、娛樂、購物、商務辦公樓等功能于一體的城市綜合體在過去幾年高速發展。資料顯示，2012年全國新設面積在3.5萬平方米以上的購物中心就達到50多家。2012年中國購物中心總量達到3000家，商業建筑面積2億平方米，伴隨著城鎮化進程的加快，預計購物中心在2015年將達到4000家。

《中國產經新聞》記者在商務部流通業發展司發布的《2012年度零售業發展報告（下稱報告）》中看到，雖然一些功能性的購物中心在一定程度上改變提升了傳統商業格局，也能較好地滿足了消費者綜合性服務需要，但是，局部地區出現了購物中心投資過熱、過于集中的苗頭。

該報告進一步指出，由于城鎮化進程加快，一些地區商業網點規劃落實不到位等原因，造成了商業網店在城鄉之間、城市區域之間以及業態之間發展不均衡。一是城鄉之間發展不夠均衡，一些一線城市和新興城市大型商業設計發展過快，個別地區存在重復建設現象，甚至出現了招商不足、商鋪閑置的情況。二是城市中個區域間發展不平衡，在熱點商業地段往往存在多家大型零售企業，同質化惡性競爭嚴重。三是各零售業業態發展不平衡，在大型商業業態如購物中心、百貨店、奧特萊斯、城市增合同等建設速度過快。

近日，商務部召開的零售和批發行業促進經濟發展專題會上，中國連鎖經營協會會長郭戈平發出預警，城市綜合體發展局部不均勻，競爭同質化問題突出，預計幾年后局部地區將出現過剩。

在中商情報網產業研究院地產行業研究員郭芳看來，城市綜合體作為城市形態發展到一定程度的必然產物。在隨著城市化進程的加劇、經濟發展以及人們對消費、配套需求的提升無疑都是促使綜合體急速擴張的原因。

郭芳在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，城市綜合體不能過度擴張，在城市綜合體超速發展的背后，是越來越多房企對綜合體的投入增加。

然而，在利益誘惑沖動下，各路資本紛紛涌入投資城市綜合體項目。以華潤集團為例，華潤集團在陜西啟動其在內地最大的都市綜合體（Hopsca），總建筑面積達到160萬平方米，投資將達到80億元，包括購物中心、高檔寫字樓、商業街等。據悉，華潤在陜西的項目是目前在建的西北地區最大的商業購物中心。

另外，雨潤集團也計劃將大力發展城市綜合體戰略，重塑商業格局，到2015年開發城市綜合體項目100個。

一方面，一些企業“一路高歌猛進”在二三線城市一擲千金建設城市綜合體；另一方面，早些年建設的城市綜合體已經暴露出了不少隱憂。據咨詢公司紐約高緯環球在跟蹤了中國多個城市后認為，青島、杭州、程度等二線城市或將在2014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

值得一提的是，城市綜合體存在潛在的供給過剩以至引發空置率較高，并不是一個新話題。早在11年前就有業內人士表示出了擔憂，并且用國際通行的人均1.2來做佐證。然而，業內人士的擔憂并沒有影響投資者對城市綜合體的“崇拜”。

那么，在城市綜合體空置率逐年增多，其背后又隱藏著哪些經濟隱憂呢？博覽財經研究員游龍在接受《中國產經新聞》記者采訪時認為，空置率增多，將對經濟發展帶來不少負面影響。例如這些綜合體負債率過高，而商鋪銷售情況不理想，開發商資金回籠不暢，很可能造成對銀行體系的壓力。除了銀行體系外，開發商還可能拖欠上游例如水泥、鋼鐵等供貨商的貨款，形成新一輪的三角債。

郭芳則認為，城市綜合體本身順應了現代人快節奏生活的需求，但如果不根據各地的發展實情，盲目地大搞大型城市綜合體建設，將可能會引起商業體過剩的泡沫?？罩寐什粩嘣黾樱菍ι虡I體過剩的警示。一旦泡沫形成，輕則將成為地方經濟發展的拖累，嚴重的話能對全國的經濟產生巨大的不良影響，甚至可能會導致金融危機，經濟不景氣，失業率上升等情況。

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