看不見的旅游地產(chǎn)

       成也隧道，敗也隧道

旅游地產(chǎn)是最近幾年房地產(chǎn)市場上最受關注的投資熱點之一。與旅游一樣，旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)和距離感有關，并且距離感形成的正是地產(chǎn)開發(fā)所需要的空間。

任何細分的地產(chǎn)類型都不太容易定義解釋，旅游地產(chǎn)也不例外。不過，旅游地產(chǎn)有具體客觀的定語，即依托于豐富的旅游資源存在，融合旅游、休閑、度假、居住乃至購物需求，此外，經(jīng)濟層面的投資回報亦是旅游地產(chǎn)的重點所在。

像大大小小的社會存在一樣，用中國國情來解釋旅游地產(chǎn)的發(fā)展也不為過。根據(jù)《2013-2017年中國旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》可以確認，“旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)一級城市靠地產(chǎn)，二、三級城市靠資源的發(fā)展態(tài)勢”。一級城市掌握足夠多的社會資源配置，因歷史優(yōu)勢促成的人文景觀不在少數(shù)，滿足了旅游地產(chǎn)的外在形態(tài)，而得利于政治優(yōu)勢的經(jīng)濟發(fā)展又實現(xiàn)了旅游地產(chǎn)的內在核心 。至于二線城市，由于難以獲得相近于一線城市的政治優(yōu)勢，只能依靠資源發(fā)展旅游地產(chǎn)。

旅游城市才有可能發(fā)展旅游地產(chǎn)，青島借地利自然資源之便先過了第一關。地理文化差異所成的陌生感讓每一個地方都有了發(fā)展旅游地產(chǎn)的引子，無論地理方向陌生還是文化傳承陌生，都會產(chǎn)生好奇心，對陌生的好奇和一探究竟的文化渲染都能夠改變一個人，也能夠讓一個城市因此而變。

倘若不追溯開埠百年的歷史遺留資源，位列二線城市的青島想要發(fā)展旅游地產(chǎn)，面朝大海背靠青山是唯一可選的自然資源。把青島放在一個較長較寬的時空背景下，可謂一個極好的旅游地產(chǎn)樣本，自西部團島至東部嶗山腳下，不同年代、不同功能的建筑協(xié)同自然景觀優(yōu)勢完成了旅游、度假、休閑、娛樂、居住以及經(jīng)濟、文化的系統(tǒng)化。

不過，青島仍然是完善成熟的城市屬性，把一個城市包含的功能、特征全部放在空間相對狹窄的旅游地產(chǎn)身上，未免過于“奢侈”，旅游地產(chǎn)終究是一個相對獨立的空間里的規(guī)模適當?shù)牡禺a(chǎn)形態(tài)。

成也隧道，敗也隧道

2003年8月28日上午，青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)被雨霧籠罩，沿江山路南行左轉入長江路，幾乎可以看盡整個開發(fā)區(qū)的建筑風景。

十年后，黃島區(qū)已與膠南市合并成立行政新區(qū)，十年前長江路南側的灘涂已鋪就濱海大道直通膠南。希羅多德說，“我們有生之年成長起來的大城市，在過去那么的微不足道”。雖然現(xiàn)在的黃島新區(qū)還不及百年建設之久的青島市區(qū)，但是與十年前相比，它的經(jīng)濟生活、社會文化已有城市的樣子。

十年間，以房地產(chǎn)為帶動的中國式經(jīng)濟高速運轉，青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)受惠于此，大量建筑項目開工上馬，一時風光無量。其中，安子片區(qū)最有可能成為青島旅游地產(chǎn)的樣板，卻被硬生生的無秩序開發(fā)摧毀了――整個區(qū)域缺乏行政規(guī)范的指向性，青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)政府雖然可能揣著發(fā)展旅游地產(chǎn)的想法，比如劃定了鳳凰島海洋文化旅游休閑娛樂區(qū)、丁家嘴旅游休閑娛樂區(qū)、靈山灣旅游休閑娛樂區(qū)，卻沒有整體而視的格局。

如果以長江東路為北側邊界的安子片區(qū)與漓江路以南至金沙灘的區(qū)域連成一片，以海灘風光為背景，順帶完成薛家島甚至竹岔島的連接，那么，這里可以初步形成青島第一個現(xiàn)實意義的旅游地產(chǎn)片域，這亦是青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)政府所劃定的鳳凰島海洋文化旅游休閑娛樂區(qū)的大致范圍。更理想的可能則是，以開發(fā)區(qū)與膠南合并行政新區(qū)為時機，自濱海大道往西至靈山灣實現(xiàn)旅游地產(chǎn)的全面融合。

然而，安子片區(qū)大量住宅的敗筆已成事實。在整個安子片區(qū)，幾乎看不到一個帶有商業(yè)、休閑、娛樂形態(tài)的地產(chǎn)類型，數(shù)百萬方體量的商品房密密麻麻雜亂地排列在一起。

青島海底隧道開通之前，安子片區(qū)被寄予厚望。雖然起初被數(shù)十個房地產(chǎn)開發(fā)商分割，但是行政層面的宣傳仍然讓人們對這一片區(qū)懷有期許。不過，海底隧道開通后，安子碼頭為安子片區(qū)帶來的交通優(yōu)勢迅速減弱，輪渡停航使得原先交通便利的長江東路瞬間成為交通難以與全城接通的區(qū)域。事實就是，三年前緊鄰長江東路的隸屬于安子片區(qū)的幾個房地產(chǎn)項目現(xiàn)今雖已完工交付，但是它們從物業(yè)管理上卻沒有達到銷售階段所宣傳推廣的水準，與旅游地產(chǎn)所要求的物業(yè)標準更是相去甚遠，更為嚴重的是，交通改道影響了項目與項目相連接的街路建設。

假如說鄰近長江東路的項目受海底隧道開通導致的交通改道所累，那么因海底隧道開通而提升了土地價值的金沙灘以北、漓江東路以南的區(qū)域也沒有合理的區(qū)域規(guī)劃，諸多高層建筑拔地而起，沒有充分綜合地勢坡度、自然景觀的建設顯然無法保證旅游地產(chǎn)的成就。

除配套、物業(yè)這些要素以外，且不談已于2013年7月5日完成公示的由中石化斥資187.9億在黃島興建的年產(chǎn)100萬噸的乙烯化工項目對自然環(huán)境、社會環(huán)境的污染傷害有幾何，單就青島海底隧道附近的北船重工、武船重工以及安子片區(qū)以北的中石油等工業(yè)產(chǎn)業(yè)對旅游地產(chǎn)來說，也不是助力加分的存在。對景觀、自然環(huán)境要求極為苛刻的旅游地產(chǎn)而言，不遠處的工業(yè)企業(yè)勢必破壞旅游地產(chǎn)的大格局。

美國經(jīng)濟學家愛德華?格萊澤在《城市的勝利》一書中有過如下闡釋，“美食和戲劇是城市具有某種優(yōu)勢的兩個方面”，如果把城市的規(guī)模縮小至具體一個旅游區(qū)域，美食和戲劇是旅游地產(chǎn)具有某種優(yōu)勢的兩個方面的結論依然成立。

金沙灘、鳳凰島一直是青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)政府幾年來著力打造的城市旅游度假的突破點，金沙灘旅游節(jié)、音樂節(jié)、文化節(jié)已推出接近十年，原本自然的或人為制造的文化、藝術的存在有助于旅游地產(chǎn)的引導性發(fā)展，可是連續(xù)幾年的文化推廣并沒有為開發(fā)區(qū)帶來人氣，吸引青島市區(qū)的游客都很費力，更遑論外地游客。

并非所有的力量都軟綿綿無力，2009年夏天金沙灘音樂節(jié)還是獲得了一定的吸引力。以搖滾樂、民謠為主要形式的金沙灘音樂節(jié)吸引了全國樂迷趕赴青島，那是一個蕩氣回腸的海灘夜晚。這些符號如果借力得當，其實是很好的旅游地產(chǎn)的推動力量。后來，金沙灘音樂節(jié)都沒有達到第一次的規(guī)模和號召力，文化旅游節(jié)也日漸式微。對區(qū)域性格要求特別明顯的旅游地產(chǎn)而言，這都屬于看不見的傷害。

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