休閑剛需催生旅游地產

近年來，伴隨著大眾消費實力的逐步增長，人們愈加注重休閑，自助游、度假游乃至“候鳥型”的遷居，已成為很多人的選擇，而旅游地產則被認為是“休閑剛需”的一種。尤其是“國五條”出臺之后，憑借較為寬松的投資環境，旅游地產吸引了越來越多的房企涉足。甚至有業界人士大膽預測，旅游地產將撐起樓市的“后黃金十年”。

有數據顯示，2012年中國旅游地產項目超過3000個，全年投資總額破萬億元；國內房地產前100強企業都已進入或是準備進入旅游地產開發領域。與此同時，對于旅游地產開發存在一哄而上、低價圈地、生態破壞、空置率高等問題的詬病也未曾減少。旅游地產開發亟須破解“有量無質”的困境，走上一條健康發展之路。此前，國際旅游地產專家評審委員會公布了中國首份旅游地產細分標準。本報記者就此專訪了國際旅游地產專家評審委員會常務副主任、旅游財富網CEO曾曉成。

現狀

各地全面開花

旅游地產最早興起于海南。上世紀90年代中后期，為了盤活當地房地產，海南的開發商提出了“旅游地產”這個概念，“但其實質是打著旅游開發的旗號開發住宅物業?！痹鴷猿山榻B說，時至今日，旅游地產的發展已經呈現出火爆的態勢，全國各地全面開花，重點集中在海南、山東半島、云南、廣西、東北、長三角、珠三角和京津唐等地區。

“2009年旅游產業被確定為新興戰略支柱產業以后，傳統的旅游企業，如港中旅、華僑城、中旅、國旅等開始大規模進入旅游地產開發。2011年房地產限購和限貸調控政策出臺后，萬科、保利、招商地產等大型房地產集團都紛紛進軍旅游地產。此外，傳統產業如汽車制造、石化、能源類大型企業，受2008年全球金融危機的影響，也紛紛謀求發展模式轉型，或多或少地進軍旅游地產開發。”曾曉成說。

“在十八大提出到2020年全面建成小康社會、今年初‘國民旅游休閑綱要’正式出臺的大背景下，兼具‘投資、度假、文化養生’三大基本屬性的旅游地產將廣受市場追捧?！痹鴷猿深A見，未來10年，中產階層在物質豐富的同時，還將追求精神上的富足感，并將與發達國家中產階級生活方式接軌?！岸燃傥荩ㄓ糜谛蓍e、度假、養生）將與投資（財產性收入）和文化品位（養心、運動、娛樂等）一道成為引領未來中產階層品質生活的‘新三大件’。”曾曉成說。

癥結

售后閑置嚴重

如今，旅游產業已成為各地政府加快經濟增長模式轉型、帶動就業、發展經濟的支柱產業之一?！暗胤秸M房地產開發企業開發旅游地產項目，發展旅游經濟本無可厚非，但國內房地產企業已經習慣于低價拿地、高價賣房的住宅開發模式?！痹鴷猿芍毖裕瑖鴥鹊穆糜蔚禺a才剛剛起步，旅游與地產究竟如何結合，才能更好地促進地方旅游經濟的發展，還處在摸索階段。

旅游財富網的調研數據顯示，2009年以前在山東半島和海南地區出售的候鳥式度假項目，實際上絕大部分都是普通住宅物業，由于缺乏相應的度假設施和生活服務配套，許多地區的度假類物業出現嚴重的“售后空置”現象。事實上，這些項目大都地處旅游度假區或旅游景區周邊，旅游度假客源也相對豐富，但由于只是普通的物業管理公司管理，業主物業基本上無法通過經營來獲得收益。在一些地區，即便是旅游旺季，在酒店房價高企、客房爆滿的情況下，旅游地產項目還是存在大量閑置現象，造成了土地利用、資源開發等方面極大的浪費。

出路

確定度假功能

為了提高大眾對旅游地產的認知度，避免在投資置業過程中上當受騙，并促進旅游地產可持續健康發展，國際旅游地產專家評審委員會制定了首份旅游地產細分標準，確定旅游地產項目以投資和度假市場需求為導向，共分為兩大類：投資類旅游地產項目細分為產權酒店、酒店式公寓、服務式公寓；度假類旅游地產項目細分為5＋2生活度假物業、“候鳥型”度假物業、周期性度假物業。

曾曉成介紹說，根據市場預測，按中國現有家庭戶數40151萬戶計算，到2020年，近20%的中產家庭(8030萬戶)將購置旅游地產，以每戶50萬元資產計算，規模將達到40萬億元。在這樣的市場前景下，越來越多的開發商已經清醒地認識到旅游地產開發應該從過去的“概念性旅游地產”轉移到以“旅游為核心、地產為載體”的思路上來。在房地產投機時代，開發商或者營銷策劃公司一般都會使用海景房、山地別墅、溫泉公寓/別墅、養老公寓等概念吸引投資者眼球?！半S著投機潮水的退落，一切概念的東西終歸只是一個空洞的宣傳口號，旅游地產的價值必須體現在投資者的實際需求和消費使用上。”曾曉成說。

“旅游地產項目必須服務于旅游度假的功能定位。為了防止旅游地產項目被房地產綁架，政府應在規劃、建設進度和后續運營模式上嚴格把關。不論是用于候鳥式度假、5＋2生活度假還是各類產權式酒店物業，旅游地產的用途完全區別于傳統的住宅物業。因此，在后續管理服務上，既要考慮購房者度假時的酒店式服務品質，還要考慮業主物業空關時，管理公司能提供經營（租賃）服務。只有高水平的酒店式物業管理才能匹配旅游地產項目的后續運營管理，從而為地方提供多元化的接待設施?！?/P>

曾曉成還強調，旅游地產尤其是度假類的物業只有依托項目所在地優良的環境資源，才能形成足夠吸引力。因此，房地產企業進軍旅游地產開發，不僅要運用最新的科技手段實現在保護中開發，還應運用良好的環境修復技術，對原本遭受破壞的環境，如濕地、森林、荒地等在開發中實施修復和保護。

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