四川旅游地產(chǎn)拓展融資新渠道探討分析

保利地產(chǎn)與信?；饠y手進(jìn)軍四川旅游地產(chǎn)，專家表示，比起銀行資金風(fēng)控體系全抵押、全擔(dān)保的嚴(yán)格、繁瑣，私募股權(quán)基金的資金很好運(yùn)用，既不用抵押，又不用擔(dān)保。保利應(yīng)該是想借助信?；疬@個(gè)窗口，打造一個(gè)私募股權(quán)基金的融資平臺(tái)，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道缺乏的情況下，尋求更多的發(fā)展資金。
　　
聯(lián)手私募基金拿地、拓展項(xiàng)目，并在開發(fā)前期就引入基金，這種過(guò)去并不多見的方式，近期頻繁出現(xiàn)在保利地產(chǎn)的運(yùn)作中。10月30日，保利成都公司、信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司、四川遂寧市河?xùn)|新區(qū)管委會(huì)三方簽署合作協(xié)議，擬在遂寧市打造中華養(yǎng)生谷生態(tài)國(guó)際度假區(qū)。資料顯示，該項(xiàng)目總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規(guī)劃有森林濕地運(yùn)動(dòng)休閑基地、五星級(jí)度假會(huì)所、特色風(fēng)情小鎮(zhèn)等。
　　
攜手信?；?BR>　　
在此次進(jìn)軍四川旅游地產(chǎn)之前，保利地產(chǎn)與信保基金就曾有過(guò)一次高調(diào)亮相。
　　
10月初的上海土拍會(huì)，保利地產(chǎn)聯(lián)手信?；鹆喝A潤(rùn)、中海、綠地等，以45億元拿下上海徐匯區(qū)濱江地塊，并一舉創(chuàng)造今年上海新的總價(jià)地王。
　　
而在今年3月份，保利地產(chǎn)亦曾與信?；鸷献饕?8.7億元拿下佛山新城一幅地塊，該地塊其中的一部分還曾經(jīng)是富力的“地王”部分。
　　
對(duì)于雙方的具體分工，保利地產(chǎn)董秘黃海曾表示，在合作過(guò)程中，基金公司扮演的是財(cái)務(wù)投資人角色，并不直接參與項(xiàng)目具體開發(fā)管理。
　　
黃海還透露，信?；鹜顿Y的絕大多數(shù)項(xiàng)目都是和保利地產(chǎn)合作的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)上，保利與信?；鸬暮献髟瓌t是對(duì)等投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
　　
這一點(diǎn)在相關(guān)分析師看來(lái)，卻與一般地產(chǎn)基金純粹追求收益的本質(zhì)不符，因?yàn)橐话愕牡禺a(chǎn)基金很少在項(xiàng)目未啟動(dòng)時(shí)就介入，這類基金只做債權(quán)投資，基本上不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
　　
“其實(shí)真正的地產(chǎn)私募基金應(yīng)該是股權(quán)投資，投資人和開發(fā)商，共同分擔(dān)和控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，保利與信保的合作，似乎有這個(gè)趨勢(shì)?！狈治稣J(rèn)為。
　　
其實(shí)，從信保基金成立的背景看，上述分析完全有可能。
　　
2010年，保利地產(chǎn)作為發(fā)起人，聯(lián)合國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)成立了專注于房地產(chǎn)業(yè)投資的基金管理機(jī)構(gòu)--信保(天津)股權(quán)投資基金。
　　
成立初期，信保基金的注冊(cè)資本為3000萬(wàn)元，保利地產(chǎn)持有40%的股權(quán)，2011年，信保基金增資到1億元，保利地產(chǎn)的投資成本增至4000萬(wàn)元，持股比例依然是40%。
　　
一位接近保利地產(chǎn)的相關(guān)人士曾透露，信?；鸪闪⒊跗诘摹皣?guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)”實(shí)際上指的是中信證券，但信?；鸬闹鲗?dǎo)權(quán)其實(shí)是在保利地產(chǎn)而不是中信證券手中，該基金屬于地產(chǎn)商主導(dǎo)的基金，不同于金融主導(dǎo)基金。
　　
另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公開資料得知，目前信?；鸬膶?shí)際負(fù)責(zé)人是保利地產(chǎn)前董事會(huì)秘書岳勇堅(jiān)。
　　
對(duì)此，一位分析師向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，信保基金在很大程度上與一般的房地產(chǎn)基金不同，因?yàn)樾疟；鸪l(fā)起人是保利地產(chǎn)外，其認(rèn)購(gòu)人也主要以保利地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部人士為主，所以從資金的募集到投資回報(bào)期限，信?；鸲几邚椥?。
　　
“從根本上將，信?；鸷捅＠禺a(chǎn)的利益其實(shí)是一致的，這就不同于一般市場(chǎng)上的主動(dòng)管理型基金，保利地產(chǎn)對(duì)投資的項(xiàng)目會(huì)擁有完全主導(dǎo)權(quán)?！鄙鲜龇治鰩煼Q。基金融資平臺(tái)
　　
正是由于信?；鸷捅＠禺a(chǎn)不同尋常的關(guān)系，所以在外界眼中，對(duì)保利地產(chǎn)而言，看重的并非信?；饚?lái)的收益，而在于其帶來(lái)的財(cái)務(wù)杠桿。
　　
對(duì)于成立信?；鸬哪康?，保利地產(chǎn)曾坦言，這是公司認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)金融，對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的意義和影響之后作出的決定，信?；鸬某晒υO(shè)立，正是保利探索房地產(chǎn)金融發(fā)展的舉措之一。
　　
另外從規(guī)模來(lái)看，信?；鹩诔闪?dāng)年，就成功募集超過(guò)24億元的資金規(guī)模，2011年底，信?；鸸芾硪?guī)模突破60億元，而截至目前，信保基金的募集總額已達(dá)到100億元，在國(guó)內(nèi)已屬規(guī)模比較大的基金管理公司。
　　
在募集到一定資金后，信?；痖_始投資具體項(xiàng)目，目前其絕大多數(shù)資金都投向了保利地產(chǎn)自身的開發(fā)項(xiàng)目。
　　
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2010年成立初期，信?；鹁驮群笙虮＠禺a(chǎn)旗下的南京保利紫晶山、武漢保利中央公館、沈陽(yáng)保利香檳花園等項(xiàng)目投入20.08億元。
　　
而在近期與保利地產(chǎn)聯(lián)合拿下的上海地王項(xiàng)目中，有消息稱信保基金占股為40%，粗略計(jì)算，信?；鹜度氲馁Y金在18億元左右，如果在計(jì)算此前的佛山地塊與此次遂寧旅游項(xiàng)目，信?；鹜度氲馁Y金更不在少數(shù)。
　　
由此可知，保利地產(chǎn)對(duì)信?；鹩邢薜淖①Y，引來(lái)了更多的資金活水，而這還不是全部，今后累計(jì)發(fā)生的數(shù)額可能更大。
　　
對(duì)于保利地產(chǎn)此舉，相關(guān)分析就認(rèn)為，其之所以頻繁選擇和信?；鸷献髂玫睾烷_發(fā)項(xiàng)目，是因?yàn)楸＠旧淼呢?cái)務(wù)杠桿率比較高，除銀行貸款外，在信托暫停的情況下，選擇基金就成了為數(shù)不多的融資方式，歸根到底，這還是保利的一種融資手段。
　　
“保利應(yīng)該是想借助信?；疬@個(gè)窗口，打造一個(gè)私募股權(quán)基金的融資平臺(tái)，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道缺乏的情況下，尋求更多的發(fā)展資金。”
　　
保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊亦曾坦言，相比銀行資金風(fēng)控體系全抵押、全擔(dān)保的嚴(yán)格、繁瑣，私募股權(quán)基金的資金很好運(yùn)用，既不用抵押，又不用擔(dān)保。

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