保利三亞開創(chuàng)“復合鏈條式”旅游地產(chǎn)新理念

繼陽江、成都和東莞之后，保利地產(chǎn)的第4個旅游地產(chǎn)項目于近日揭開神秘面紗?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者近日獲悉，總投資30億元的保利海棠灣“三亞財經(jīng)論壇中心”項目日前奠基，這也是剛剛跨入“千億俱樂部”的保利地產(chǎn)首次進入三亞。

“三亞財經(jīng)論壇中心”項目集高端會議中心、可租售的產(chǎn)權(quán)酒店、商務酒店以及度假別墅為一體，實則是一個規(guī)模龐大的旅游綜合體項目。主流房企不斷加碼旅游地產(chǎn)，投資額節(jié)節(jié)攀升一度引發(fā)業(yè)界關(guān)于“投資過熱”和“房地產(chǎn)綁架旅游”的質(zhì)疑，但相關(guān)分析認為，憑借在商業(yè)會展領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，保利此次將論壇、會展與旅游相結(jié)合，實則開創(chuàng)了一個“復合鏈條式”旅游地產(chǎn)的新理念，對業(yè)界具有積極的借鑒意義。

保利地產(chǎn)首進三亞

憑借獨特的海景資源和政策優(yōu)勢，三亞在近年來已經(jīng)成為眾多房企競相爭奪的風水寶地，行業(yè)龍頭保利地產(chǎn)的“缺席”似乎有些出乎意料，但保利海棠灣 “三亞財經(jīng)論壇中心”項目 (以下簡稱三亞財經(jīng)論壇中心)的亮相則打消了外界的疑慮。

日前，這一項目在三亞海棠灣舉行奠基儀式，這是保利地產(chǎn)進入三亞的首個項目，同時也是繼陽江、成都和東莞之后，保利地產(chǎn)的第4個旅游地產(chǎn)項目。

資料顯示，“三亞財經(jīng)論壇中心”項目位于海南三亞海棠灣濱海一線酒店帶內(nèi)，其東側(cè)隔海正對三亞著名的旅游景點蜈支洲島，南側(cè)則與海棠灣廣場相鄰，區(qū)域優(yōu)勢十分明顯。據(jù)悉，該項目用地面積約250畝，建筑面積約13萬平方米，其總投資達到30億元(人民幣，下同)，建設周期3~5年。

風景旖旎的三亞海棠灣可被稱為是三亞五大著名灣區(qū)中生態(tài)環(huán)境保留得最好的灣區(qū)。記者了解到，海棠灣區(qū)域被定義為“國家海岸”，早在海南建省初期的三亞城市發(fā)展總體規(guī)劃中，海棠灣就已經(jīng)被列為一個獨立的組團，因而在亞龍灣、大東海灣等其他灣區(qū)因為規(guī)劃上的相對無序被業(yè)界詬病的同時，海棠灣的獨特優(yōu)勢卻被外界一致看好。

有業(yè)內(nèi)人士稱，在三亞遲遲沒動靜的保利此次可謂“選對了地方”。據(jù)悉，該項目規(guī)劃功能包括高端會議及多功能中心、可租售的產(chǎn)權(quán)酒店、高端商務酒店和濱海度假別墅等，將被打造成為一個世界級的會議及展覽中心，同時也是一個世界一流的商務場所。此外，該項目的設計概念取材于三亞的“奇石”和海岸標志的導航“燈塔”，建成后將成為海棠灣的地標式建筑。

告別傳統(tǒng)開發(fā)模式

2008年，保利地產(chǎn)首個旅游地產(chǎn)項目保利銀灘在廣東陽江的海陵島落地。保利首次試水旅游地產(chǎn)就投入了超過50個億，該項目的總建筑面積也高達100萬平方米。

此后，保利地產(chǎn)先后進駐成都和東莞，成都石象湖和東莞生態(tài)城也均是建筑面積達百萬平方米以上的大型旅游地產(chǎn)項目。

2012年，除一如既往地在住宅和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域取得穩(wěn)定業(yè)績以外，保利地產(chǎn)在旅游地產(chǎn)市場上也迎來了收獲。

2011年6月25日，保利銀灘首度面世，超過千人到場搶購，一日銷售5億。數(shù)據(jù)顯示，2012年，保利銀灘年銷售額已達15億元，保利石象湖開售至今已銷售5.5億元。

陽江與成都，一個沿海城市一個內(nèi)陸城市，上述兩大項目的成功給了首次試水旅游地產(chǎn)的保利不小的信心。保利方面表示，保利地產(chǎn)很看好旅游地產(chǎn)近幾年的發(fā)展前景，這基于一個很樸素的理由：中國居民消費水平提高，邊際消費能力傾向增強，度假旅游已經(jīng)成為居民生活質(zhì)量提高的重要標志，也是為大眾創(chuàng)造幸福指數(shù)的重要動力。

但無論從項目選址還是從開發(fā)理念來看，“三亞財經(jīng)論壇中心”項目或許會給業(yè)界更多期待。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，保利地產(chǎn)的這個項目將告別傳統(tǒng)的“別墅+度假洋房+酒店”的模式，以“規(guī)?；搲?會展”的模式，為旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供一種新的可能。

而相關(guān)分析認為，保利地產(chǎn)是業(yè)內(nèi)少有的能打造和自主經(jīng)營商業(yè)會展的公司，在積累了豐富的商業(yè)會展運作經(jīng)驗的基礎上，“規(guī)模化論壇+會展”的模式也是保利地產(chǎn)結(jié)合優(yōu)勢資源的一次有益嘗試。

旅游地產(chǎn)的新思考

房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控，讓諸多房企像當初進入商業(yè)地產(chǎn)一樣，開始了在旅游地產(chǎn)市場的爭奪。

旅游地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)新的樂土，同時帶來了資金的大量涌入。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項目就有近70個，總規(guī)模逾2600億元，預計全年旅游地產(chǎn)計劃投資總額將超萬億元。

在尚未找到成熟的開發(fā)運營模式的情況下，旅游地產(chǎn)市場其實一直被業(yè)界質(zhì)疑 “投資過熱”，同時，大多正處在 “度假別墅”、“度假洋房”加上一個酒店或者會所的階段，很多項目“畸形發(fā)展”，“房地產(chǎn)綁架旅游”的現(xiàn)象也比比皆是。

在旅游地產(chǎn)最為興盛的三亞，這種“綁架”也并不少見，大量的旅游住宅與普通住宅形不成本質(zhì)區(qū)別，這使得一些項目在開盤熱銷后，往往難以為繼。

但有業(yè)內(nèi)人士則指出，從陽江、成都、東莞再到三亞，結(jié)合保利地產(chǎn)“規(guī)?；搲?會展”模式的新嘗試，不難看出，保利地產(chǎn)其實一直實踐著對旅游地產(chǎn)的思考路徑。

保利地產(chǎn)更為重視旅游資源的保護，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，成都石象湖項目就計劃花費近千萬自建污水處理廠，確保不破壞石象湖的自然屬性。

同時，保利地產(chǎn)更擅長結(jié)合優(yōu)質(zhì)的自然資源，打造全新的旅游目的地。在成都保利石象湖風景區(qū)，公司就依托得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，將生態(tài)休閑旅游巧妙融合，全力打造春季郁金香、夏季向日葵、秋季百合花三季特色旅游節(jié)，每年接待游客已達50萬人。據(jù)記者了解，該景區(qū)目前已經(jīng)實現(xiàn)了盈利。

同時，從目前幾大旅游地產(chǎn)項目的內(nèi)在共同性來看，保利在項目選址上也有著自己的思考。如首要選擇旅游目的地，除三亞之外，保利目前還進入了西藏林芝;重點進入北上廣及西南核心城市具有旅游輻射能力的資源景區(qū);謹慎進入二三線城市。

“復合鏈條式”新理念

與商業(yè)地產(chǎn)相比，旅游度假項目跨行業(yè)和專業(yè)門類多，復合性更高，投資金額大、周期長、見效慢，前期開發(fā)與后期的經(jīng)營對企業(yè)都是嚴峻考驗。這意味著打造旅游地產(chǎn)除資金外，更重要的是對資源的整合和把控能力。

而商業(yè)地產(chǎn)上的資源和經(jīng)驗，成為進軍旅游地產(chǎn)的必要武裝。眾所周知的是，無論是商業(yè)會展還是商業(yè)地產(chǎn)的運營，保利地產(chǎn)其實早已深諳其中奧秘。

正如前文所提及的，保利地產(chǎn)是業(yè)界為數(shù)不多的能打造和自主經(jīng)營商業(yè)會展的公司。保利地產(chǎn)在廣交會所在地琶洲擁有自己的會展商業(yè)保利世界貿(mào)易中心，并擁有自己的展會團隊。二者在2012年為保利地產(chǎn)貢獻了超過3億元的經(jīng)營收益，這是許多一線城市五星級酒店兩年收益的總和。

除會展公司外，保利地產(chǎn)還擁有自己的商業(yè)公司、物業(yè)管理公司、設計院和代理公司。相關(guān)分析認為，保利地產(chǎn)擁有覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)上下游的完整產(chǎn)業(yè)鏈條，這是對旅游地產(chǎn)開發(fā)和運營的支撐與保障。

而與此同時，旅游地產(chǎn)也為保利地產(chǎn)的商業(yè)版圖擴展提供了新的疆域。在陽江、石象湖和三亞這三個旅游地產(chǎn)項目，都將有屬于保利地產(chǎn)的五星級酒店投入運營。除此之外，隨著旅游目的地的達成，旅游紀念等附屬產(chǎn)業(yè)也成為旅游地產(chǎn)的另一個增長點。

保利地產(chǎn)認為，在充分借助自然景觀優(yōu)勢的同時，旅游地產(chǎn)項目應該注重提供多元化的度假感受，在項目銷售完畢后，仍然可以通過經(jīng)營性物業(yè)，實現(xiàn)可持續(xù)的運營管理。以旅游用途的地產(chǎn)為載體，輔以系統(tǒng)性的硬、軟件配套，打造復合旅游產(chǎn)業(yè)鏈集群，為市場提供一種全新的休閑生活方式，才是旅游地產(chǎn)的內(nèi)核。

相關(guān)分析則指出，保利地產(chǎn)踐行的其實是一種新的“復合鏈條式”旅游地產(chǎn)開發(fā)理念，其完整的產(chǎn)業(yè)鏈條和多年開發(fā)經(jīng)驗在培育旅游地產(chǎn)的同時，也獲得了這些項目的反哺。對于保利地產(chǎn)而言，旅游地產(chǎn)不僅僅意味著擴大業(yè)態(tài)模式、實現(xiàn)產(chǎn)品多元化、增強抗風險能力，更促進著這個企業(yè)整合能力的提升和整體的不斷成長。這種成長不僅是經(jīng)營數(shù)字上的，更是質(zhì)量上的成長。

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