旅游地產(chǎn) "泡沫" 解讀

       泡沫源起

目前旅游地產(chǎn)正處于由“一向二”跨步，“去偽存真”的階段：

第一階段是依托自然資源（山、海、湖等）或自行打造人文景觀（城市公園、民族風(fēng)情、體育娛樂等）資源，以滿足大眾“第一居所”為主的住宅房地產(chǎn)開發(fā)，例如東部華僑城等。另外，90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅后，有開發(fā)商提出旅游地產(chǎn)概念，正是基于中國未來將進(jìn)入全民休閑度假時(shí)代，使海南概念性旅游地產(chǎn)逐漸被大眾接受。隨著2008年海南國際旅游島規(guī)劃方案的出臺，中國人均GDP超過3000美金，國內(nèi)旅游度假需求強(qiáng)勁，眾多開發(fā)商借旅游資源開發(fā)之名，大肆開發(fā)概念性旅游住宅地產(chǎn)。某專業(yè)酒店管理公司負(fù)責(zé)人說：“大眾對于旅游地產(chǎn)的認(rèn)知大多基于這個(gè)階段，某新近上線的度假公寓托管公司的出現(xiàn)正是解決了該階段，所謂概念性旅游住宅地產(chǎn)項(xiàng)目遺留的空置率高的問題”。

第二階段是隨著時(shí)代發(fā)展，以及房企轉(zhuǎn)型需要，由IHRE制定了中國第一個(gè)旅游地產(chǎn)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，并定義“旅游地產(chǎn)是指圍繞以滿足傳統(tǒng)旅游五要素（食、住、游、購、娛）的旅游商業(yè)（商務(wù)）地產(chǎn)，以及包括旅居、運(yùn)動、生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老等，提升中產(chǎn)階層“高品質(zhì)生活”升級需要為主體的房地產(chǎn)開發(fā)模式”。事實(shí)上，越來越多的專家學(xué)者和開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)同“旅游地產(chǎn)應(yīng)該從服務(wù)傳統(tǒng)旅游功能，和中產(chǎn)階層品質(zhì)生活雙重需求來定位”。旅游地產(chǎn)正逐漸由“以傳統(tǒng)住宅為核心”轉(zhuǎn)向“以地產(chǎn)為載體，旅游為核心功能”的第二階段開發(fā)模式上來。

曾曉成表示：“蔡老師講的旅游地產(chǎn)泡沫其實(shí)就指的是旅游地產(chǎn)第一階段中出現(xiàn)的問題，也是業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱的那些“概念性旅游地產(chǎn)”，“假旅游地產(chǎn)”項(xiàng)目”。

“旅游地產(chǎn)才開始，不存在"泡沫"一說”就是針對旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)階段而言的，目前越來越多正在開發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，試圖擺脫傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式，從項(xiàng)目選址開始，就引入專業(yè)的規(guī)劃公司，合理布局完善的旅游休閑、運(yùn)動和多功能度假住宿等配套設(shè)施，并引入專業(yè)酒店運(yùn)營管理、旅居交換、分時(shí)度假等商業(yè)運(yùn)營模式，滿足消費(fèi)者的投資和度假需求”曾曉成還說道。

早在2010年，曾曉成先生接受證券時(shí)報(bào)采訪的《旅游地產(chǎn)將成旅游產(chǎn)業(yè)重要發(fā)展方向》文章中提出：“中國住宅房地產(chǎn)的開發(fā)和投資模式，已經(jīng)不利于社會的穩(wěn)定和諧發(fā)展，已經(jīng)成為中國形成以中產(chǎn)階層為主流的橄欖型社會結(jié)構(gòu)的重大障礙，旅游地產(chǎn)承載了投資、度假、養(yǎng)生等多重屬性，將是引導(dǎo)富裕階層從住宅地產(chǎn)投資和投機(jī)，轉(zhuǎn)向理性理財(cái)和消費(fèi)并重，化解住宅地產(chǎn)泡沫的策略之一，將有助于旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，拉動內(nèi)需，加快經(jīng)濟(jì)增長模式轉(zhuǎn)型”。

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