如何做好旅游局長十講(五):旅游引導的區(qū)域綜合開發(fā)與旅游投資新時代.

       旅游綜合開發(fā)背景和現(xiàn)狀

旅游綜合開發(fā)，已經(jīng)成為旅游投資的主流模式，本文認為，旅游投資的新綜合時代已經(jīng)到來。希望本文可以為政府決策和管理提供有力的支持，也希望我們對這種模式的梳理，能夠引導出良性的商業(yè)模型，使企業(yè)投資人成為真正的區(qū)域運營商。

一、居民消費升級，旅游服務(wù)需求增長，但增速低于旅游名義下的開發(fā)投資增速

中國老百姓可支配收入的增長，帶動了旅游消費需求的較快增長，特別是人均GDP超過2500美元之后，休閑消費增幅加大。2008年后，汽車消費大幅增長，休閑需求同步升級。這些，都對旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了較大的要求。

但2005年之后，旅游項目的投資常常給人以震撼，一不小心，就遇到投資額高達10億、100億、500億之類的項目。開始時，我們拒絕接受：這明顯的不是旅游投資，是區(qū)域開發(fā)、城鎮(zhèn)化投資、房地產(chǎn)開發(fā)。如果把這些項目都納入計算，旅游產(chǎn)業(yè)投資已遠遠超出了這個階段市場的真實需求（我們所謂的旅游市場需求，是作為服務(wù)業(yè)的旅游市場需求，是旅游服務(wù)需求）。

二、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、土地財政與旅游房地產(chǎn)商業(yè)利益合流，推升了旅游開發(fā)新浪潮

實際上，隨著我國城市化的發(fā)展，旅游成為了提升城市化質(zhì)量的重要因素，是城市化中具有產(chǎn)業(yè)、居住支持雙重價值的要素，為其發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支撐。中國的旅游開發(fā)，已經(jīng)與區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程全面結(jié)合，并在產(chǎn)業(yè)上趨于融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)導向下泛旅游產(chǎn)業(yè)聚合的區(qū)域經(jīng)濟與城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)模式，這種以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式，我們稱之為“旅游引導的區(qū)域綜合開發(fā)模式”（Tourism-oriented regional integrated development model，簡稱TORD模式）。

旅游具有引擎效應(yīng)，能夠推進服務(wù)產(chǎn)業(yè)進行聚集發(fā)展、形成新農(nóng)村建設(shè)的全面提升、帶動土地升值、延伸商業(yè)房地產(chǎn)及休閑度假房地產(chǎn)等高利潤項目，實現(xiàn)開發(fā)的快速回報。依托“服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集、土地升值、房地產(chǎn)高回報”這三要素，形成了旅游引導下區(qū)域綜合開發(fā)的模式，并已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流模式。

實際上，傳統(tǒng)旅游項目（以游客為服務(wù)對象，通過服務(wù)，獲取收益的項目）的投入產(chǎn)出比越來越低，特別是在一流觀光資源已經(jīng)全部開發(fā)完成之后，旅游服務(wù)與旅游設(shè)施開發(fā)項目都是“高投資、低回報、長周期”型項目。政府為促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的產(chǎn)業(yè)開發(fā)導向，與投資商在泛地產(chǎn)高通脹時代的高回報率要求，在當今的旅游服務(wù)與旅游設(shè)施產(chǎn)品開發(fā)上，已經(jīng)形成了明顯的矛盾結(jié)構(gòu)。

然而，由于國家房地產(chǎn)調(diào)控，城市房地產(chǎn)開發(fā)受到嚴重打壓，投資商亟需繞過調(diào)控政策，獲得開發(fā)土地。而旅游地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)境相對來說還比較寬松，高額的土地一級開發(fā)利潤和旅游休閑度假房產(chǎn)利潤，可以抵消旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項目開發(fā)的高成本。據(jù)估算，只需要把旅游房地產(chǎn)開發(fā)中盈利的40%，用于開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施，就足以推動整個區(qū)域的綜合開發(fā)了。

 于是，對土地開發(fā)及房地產(chǎn)開發(fā)的共同需要，構(gòu)成了新的旅游與地產(chǎn)的對接模式――旅游區(qū)域綜合開發(fā)：政府出讓土地一級開發(fā)的利潤，引導和要求投資商開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項目；而投資商在開發(fā)旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項目的同時，就會要求政府匹配土地，用于住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)或旅游房地產(chǎn)開發(fā)。政府與投資商找到了各自利益的歸屬，結(jié)合旅游服務(wù)與旅游設(shè)施項目開發(fā)需要，整合形成了旅游區(qū)域開發(fā)、旅游綜合體開發(fā)、旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、休閑農(nóng)業(yè)區(qū)開發(fā)等等，這些以旅游為引擎開發(fā)形成的旅游區(qū)、休閑區(qū)、度假區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)等等，都是在土地開發(fā)紅利與房產(chǎn)紅利的支撐下，形成模式。

從此，面向非城市區(qū)域的旅游區(qū)域開發(fā)，成為新一輪圈地運動的主要方向。大批房地產(chǎn)商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開發(fā)，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產(chǎn)、旅游演藝等行業(yè)，投資項目也逐漸呈現(xiàn)出大規(guī)模、高檔次的特點。

旅游開發(fā)熱就此成為旅游開發(fā)大潮。

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