都市休閑聚落研究.

       以LSC為例，看都市休閑聚落未來發(fā)展趨勢(shì)特點(diǎn)

1、LSC（Lifestyle shopping center）定義

國際購物中心委員會(huì)(ICSC)對(duì)LSC有著嚴(yán)格的定義：“位于密度較高的住宅區(qū)域，迎合本商圈中消費(fèi)顧客對(duì)零售的需求及對(duì)休閑方式的追求，具有露天開放及良好環(huán)境的特征。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時(shí)裝為主的百貨主力店，多業(yè)態(tài)集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設(shè)施，通過環(huán)境、建筑及裝飾的風(fēng)格營造出別致的休閑消費(fèi)場所。”

LSC源于美國，在九十年代末蓬勃發(fā)展。它提供給消費(fèi)者的不僅是新穎多樣的購物休閑方式，更有傳統(tǒng)商業(yè)無法比擬的優(yōu)美景觀視野及開放的體驗(yàn)消費(fèi)環(huán)境。在發(fā)達(dá)且匆忙的國際化大都市中，LSC被賦予了更多的城市功能，被稱作City Living Room。

在我國，即將開業(yè)的藍(lán)色港灣項(xiàng)目成為國內(nèi)首個(gè)符合國際標(biāo)準(zhǔn)的LSC，是本篇文章中購物型都市休閑聚落的未來典型代表案例，盡管其代表性尚待考究，但其代表的都市休閑聚落的未來發(fā)展趨勢(shì)特點(diǎn)，確是值得我們深入研究和把握的。

2、藍(lán)色港灣Solana

位于朝陽公園西北角，將是一個(gè)24小時(shí)消費(fèi)的場所，相比于后海酒吧街與三里屯酒吧街的商業(yè)形態(tài)單調(diào)，藍(lán)色港灣Solana最大的優(yōu)勢(shì)是豐富業(yè)態(tài)間的相互支持。其占地面積約13萬平米，建筑面積約為15萬平米，商業(yè)建筑群由19棟地中海風(fēng)格的樓宇環(huán)繞組成。其零售商業(yè)由主力店、品牌街、靚碼頭和迷走碼頭組成。其中匯集了諸多旗艦名店街、時(shí)尚購物廣場、新青年主題店、中西特色餐飲街、湖畔吧街、主題餐吧、精品超市、多廳影院、明星冰場、KTV娛樂中心、SPA健身中心、兒童樂園、別墅酒店等。

Solana從以往以購買實(shí)體商品為目的的商業(yè)經(jīng)營場所，逐步發(fā)展成為以購買實(shí)體商品與購買多樣性服務(wù)相結(jié)合的混合經(jīng)營場所，產(chǎn)生了以休閑性購買為特色的場所。Solana可以看作為商業(yè)與休閑產(chǎn)業(yè)的整合產(chǎn)品。

3、都市休閑聚落發(fā)展趨勢(shì)特點(diǎn)

1）休閑第一：廣義休閑包括餐飲、娛樂等服務(wù)功能，滿足消費(fèi)者在精神層面所追求的“生活方式”，也是都市休閑聚落靈魂所在，將傳統(tǒng)消費(fèi)模式向休閑 “生活方式”傾斜和功能側(cè)重。對(duì)購物型都市休閑聚落，該特點(diǎn)更加明顯。

2）環(huán)境第一：與Shopping mall和傳統(tǒng)商業(yè)街相比，未來都市休閑聚落更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費(fèi)者階層生活品味、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國129家LSC的開發(fā)成本中，用于環(huán)境、景觀方面的成本不少于5-10%。

3）特色突出，名片效應(yīng)更加明顯：從藍(lán)色港灣與維吉奧廣場的項(xiàng)目對(duì)比看，未來都市休閑聚落的特色吸引力，將成為區(qū)分眾多都市休閑聚落的“名片”，應(yīng)成為代表城市特色和文脈的眾多窗口。美國的LSC平均在5-6萬平左右，而國內(nèi)Shopping mall一般是其兩倍，比較而言，LSC從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。

4）業(yè)態(tài)專精，消費(fèi)或購物為重心將不再明顯：Shopping mall、商業(yè)步行街、LSC都是集百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務(wù)等為一體的集合體。但從業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配上，一些明顯的差異形成了其本質(zhì)區(qū)別，LSC將更注重消費(fèi)者對(duì)“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall則更注重于消費(fèi)者基本的實(shí)際性購物需求，兩者附加值的差異也因此形成了消費(fèi)階層的顯著區(qū)分。但LSC根本上還是屬于“購物型”都市休閑聚落。未來都市休閑聚落發(fā)展過程中，購物與消費(fèi)的區(qū)別將愈加不夠分明。

5）消費(fèi)高端：精神層次的需求創(chuàng)造了LSC巨大的附加值。高檔的環(huán)境、高檔的產(chǎn)品和倡導(dǎo)的時(shí)尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進(jìn)了高端消費(fèi)。從消費(fèi)型都市休閑聚落來說，這一點(diǎn)更加明顯。

6）經(jīng)營利潤高：這是吸引業(yè)主的關(guān)鍵。LSC的消費(fèi)層面較窄，但由于總租用成本占經(jīng)營收益的比重較低，且經(jīng)營品項(xiàng)本身即為高消費(fèi)、高利潤率和高附加值的產(chǎn)品，使其業(yè)主的零售凈利潤率平均達(dá)30%以上。

7）發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁：客觀的說，未來都市休閑聚落多樣化是消費(fèi)群細(xì)分、業(yè)態(tài)細(xì)分的必然結(jié)果。雖然中國城市休閑商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程較短，經(jīng)驗(yàn)還不是很成熟，對(duì)國外商業(yè)模式理解不夠，在借鑒上也存在偏差，但LSC在中國的出現(xiàn)和發(fā)展，亦將成為符合市場發(fā)展規(guī)律的必然，掀起都市休閑聚落開發(fā)的新一輪硝煙。