讓旅游綜合體成為旅游綜合改革創(chuàng)新的戰(zhàn)略抓手-旅游綜合體開發(fā)模式研究

       何為“旅游綜合體”？

12月9日，旅游綜合改革試點城市工作座談會在京召開，確定成都、張家界、秦皇島、舟山四個城市為首批旅游綜合改革試點。這標志著我國旅游業(yè)綜合改革試點工作正式啟動。國家旅游局局長邵琪偉提出了旅游綜合改革的工作思路和重要原則，明確將從“與一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展上、在推動旅游業(yè)建成現(xiàn)代服務業(yè)上、在體制機制改革創(chuàng)新上、在建設生態(tài)文明和實現(xiàn)旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展上、在落實41號文件（《國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》）精神上等五個領域先行先試。

這是中國旅游發(fā)展又一輪嶄新的機遇！那么，要有序推進旅游綜合改革創(chuàng)新，必須有一個合適的載體和抓手，我們認為，作為未來旅游開發(fā)的主流創(chuàng)新模式，“旅游綜合體”無疑將成為旅游綜合改革創(chuàng)新的核心抓手！

作為中國旅游運營與休閑地產(chǎn)開發(fā)的腦庫，綠維創(chuàng)景近幾年來所接觸的絕大多數(shù)課題，幾乎都是各類旅游綜合體項目，這也從側面反應了“旅游綜合體”實際上已經(jīng)成為各地探索旅游改革創(chuàng)新（特別是旅游開發(fā)方面）的聚焦點所在，以杭州、黃山為代表的旅游城市，以華僑城、港中旅、海昌為代表的大型旅游企業(yè)，以萬達、雨潤、恒大為代表的地產(chǎn)集團，都把旅游綜合體作為未來旅游休閑產(chǎn)業(yè)升級或土地綜合開發(fā)創(chuàng)新的戰(zhàn)略抓手，目前已經(jīng)形成了多個成功典型，且釋放出來的巨大效應正在顯現(xiàn)。

因此，我們認為，在全國啟動新一輪旅游綜合改革的大勢下，完全應當大力推進戰(zhàn)略抓手――“旅游綜合體”的創(chuàng)新開發(fā)，并首先強化對“旅游綜合體”的經(jīng)驗總結與理論研究工作。本文是綠維創(chuàng)景在吸取已有“旅游綜合體”相關研究、結合項目規(guī)劃設計實踐基礎上，對“旅游綜合體”的概念、類別及開發(fā)模式提出的初步研究，希望對“旅游綜合體”的深入研究與開發(fā)建設形成一定的促進作用。

（一）概念

“旅游綜合體”的概念，實際上來自于我們所熟悉的“城市綜合體”，但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂四大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟聚集體）。而“旅游綜合體”，有時也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”，是指基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑為導向進行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構架，整體服務品質較高的旅游休閑聚集區(qū)。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個旅游經(jīng)濟系統(tǒng)，并有可能成為一個旅游休閑目的地。

（二）特征

“旅游綜合體”出現(xiàn)，是“旅游消費模式升級（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區(qū)發(fā)展模式升級（從單一開發(fā)到綜合開發(fā)）、地產(chǎn)開發(fā)模式升級（從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)）”三大升級共同作用的結果。從這個意義上看，更印證了“旅游綜合體”必然是推動中國旅游產(chǎn)業(yè)再次升級的主力引擎，也決定了其核心特征包括以下五個方面：

“旅游綜合體”五大特征

1、以一定的旅游資源與土地為基礎

這是旅游綜合體打造的前提所在，需要指出的是，這里說的旅游資源，是包括人工打造的資源在內的泛旅游資源的概念，如何轉化成具有獨特吸引力的旅游產(chǎn)品是其核心指向。土地資源，可大可小，它決定了旅游綜合體的規(guī)模大小，影響著產(chǎn)品的配比結構。

2、以旅游休閑功能為主導

作為旅游綜合體，旅游休閑功能必須是主導，基于泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構架，融合觀光、游樂、休閑、運動、會議、度假、體驗、居住等多種旅游功能在內的“綜合旅游休閑”的概念，當然，在實際開發(fā)中的功能綜合配置，不是多種功能的簡單的大糅合，而是要根據(jù)具體情況，側重打造其中某一項或幾項功能。

3、以土地綜合開發(fā)為手段

旅游綜合體，實際上根本就是以旅游休閑為導向的土地綜合開發(fā)利用的一種手段，其目標是通過綜合開發(fā)，進行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚，以旅游發(fā)展提升土地價值、推動衍生產(chǎn)業(yè)發(fā)展、多元文化互動，最終實現(xiàn)開發(fā)回報的最優(yōu)化。

4、以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心

在此說的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品，既包括度假酒店地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)（商街）、休閑住宅地產(chǎn)三大核心類別，也包括其他特色主題地產(chǎn)如創(chuàng)意地產(chǎn)，這是旅游綜合體開發(fā)最核心的一個板塊，是贏利的核心所在。

5、以較高品質服務為保障

作為旅游開發(fā)的升級模式，旅游綜合體必須擁有超越一般景區(qū)的較高品質的服務作為保障，才能夠實現(xiàn)良好的運營。

（三）作用

從大的層面上來說，一個成功的旅游綜合體，對于提升城市品牌形象、提供更多就業(yè)崗位、推動產(chǎn)業(yè)轉型升級等方面都有巨大作用。

從旅游發(fā)展的角度來說，旅游綜合體實際上有三大作用：
其一，推動區(qū)域旅游從“觀光時代走向休閑時代”。
其二，推動區(qū)域旅游從“景區(qū)時代走向旅游目的地時代”。
其三，推動旅游開發(fā)從“單一產(chǎn)品時代走向綜合體時代”。

從地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，旅游綜合體為大地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游休閑地產(chǎn)的開發(fā)提供了一種創(chuàng)新的模式；按照“旅游綜合體”的特色模式進行旅游休閑導向的土地綜合開發(fā)，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)與綜合旅游休閑發(fā)展的完美融合，為旅游休閑地產(chǎn)的創(chuàng)新開發(fā)帶來了巨大的空間，東部華僑城正是一個最為成功的典型。 

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