林峰院長解讀新型城鎮(zhèn)化商機.

導(dǎo)讀：由中國投資協(xié)會主辦的“新型城鎮(zhèn)化帶來的十大商機解讀峰會”于2013年9月7日在北京全國政協(xié)禮堂舉行。中共中央黨校陳高桐教授、中國社會科學(xué)院研究員潘家華和黨國英、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹等做了專題演講，我院林峰院長從旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化角度做了商機解讀的演講，引起與會嘉賓廣泛關(guān)注，會后多家媒體爭相采訪。

林峰院長發(fā)表旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化商機演講

林峰院長在圓桌論壇上發(fā)表獨特見解

以下為精彩觀點摘錄：

從四個方面理解商機

商機最直接的理解就是價格差異帶來的盈利機會。有價格差才有盈利結(jié)構(gòu)。對于新型城鎮(zhèn)化而言，主要商機是結(jié)構(gòu)性商機。

商機主要從四個方面來理解，首先是估值差異。拿股票來說，其估值差異主要是在估值洼地的時候買進，經(jīng)過估值到一定水平的時候賣出，這是投機型結(jié)構(gòu)上的差異。土地價值之間由于政策造成巨大的估值差異，同時市場化和城市化也會形成估值差異，這種估值差異就是巨大商機。第二個叫價值升值。土地、房產(chǎn)和城市建設(shè)中方方面面的不動產(chǎn)以及知識產(chǎn)權(quán)都有一個價值成長過程。比如說商業(yè)口岸逐步聚集人氣，最后演變?yōu)橹行目诎?，它的價值是升值。第三個叫做附加價值。農(nóng)民把草莓賣給批發(fā)商的價格是兩元一斤，但是草莓采摘園把草莓賣給采摘的游客，它的價格可能就是二十元，從兩元的批發(fā)價到二十元的休閑采摘價之間十倍的價格差就是旅游的附加價值。第四個叫價格創(chuàng)造。商業(yè)機會往往給予價值創(chuàng)造，正如有些東西沒有市場，但它能創(chuàng)造市場?，F(xiàn)在手機創(chuàng)造出一種可觸摸的能互動的人機界面，五十年前可能還不可想象。這樣的商機是經(jīng)濟架構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)和政策架構(gòu)下形成的一種可能固化的長期的結(jié)構(gòu)性架構(gòu)。企業(yè)是以盈利為目的的運作機構(gòu)，是創(chuàng)造價值的機器，如何把商機轉(zhuǎn)化成盈利結(jié)構(gòu)主要在于其商業(yè)模式創(chuàng)作。

旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化商機要和企業(yè)運營模式相結(jié)合探討

旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)的商機和企業(yè)運作模式及商業(yè)模式架構(gòu)關(guān)系非常密切。首先要了解新型城鎮(zhèn)化的重要性。中國經(jīng)濟發(fā)展在資源約束、土地約束、能源約束、環(huán)境約束條件下，需要長期發(fā)展且相對穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展的依托和基礎(chǔ)，而這個基礎(chǔ)如果再靠低價勞動力的世界工廠或大量出口都行不通，唯有靠內(nèi)需拉動。內(nèi)需拉動的發(fā)動機來自于城鎮(zhèn)化。中國城鎮(zhèn)化如果再按照老路是很難行得通，需要轉(zhuǎn)變觀念。面對未來城市化，如果沒有新理念是無法抓住新型城鎮(zhèn)化商機的。比如新型城鎮(zhèn)化要求按生態(tài)文明的發(fā)展架構(gòu)追求低碳的材料、無污染環(huán)境的建造過程等，而企業(yè)不能滿足要求很難抓住商機并有盈利機會。

商機解讀中要特別注重新型城鎮(zhèn)化中的“新”

新型城鎮(zhèn)化的“新”是關(guān)鍵詞，這個關(guān)鍵是基于中國在約束條件下創(chuàng)新發(fā)展必須要有的價值。新理念是新型城鎮(zhèn)化的大前提。新型城鎮(zhèn)化要靠什么？靠改革，靠制度的調(diào)整。包括財稅制度、土地制度、城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展模式、土地財政模式等，否則很難發(fā)展新型城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化的變革關(guān)鍵是落到人的城鎮(zhèn)化，以人為本的城鎮(zhèn)化是它的核心觀念，公平發(fā)展、平衡發(fā)展、和諧發(fā)展為其核心結(jié)構(gòu)。新型城鎮(zhèn)化的“新”可以概括為六個方面：新的核心、新的驅(qū)動、新的落地、新的要求、新的目標(biāo)、新的突破，這六個“新”基本上概括了新型城鎮(zhèn)化的核心價值。

泛旅游產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化推動中非常重要的主力軍

新型城鎮(zhèn)化能推動經(jīng)濟發(fā)展的前提是解決人的問題。如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐，新型城鎮(zhèn)化是一句空話?？渴裁串a(chǎn)業(yè)？這是新型城鎮(zhèn)化真正拓展開的時候遇到的核心問題。之前所依靠的加工工業(yè)、高污染高耗能產(chǎn)業(yè)或以石化資源為主的持續(xù)高碳產(chǎn)業(yè)不能無限的發(fā)展下去，外貿(mào)出口也是瓶頸。如果靠高科技當(dāng)然好，但中國的高科技基礎(chǔ)還無法支撐7%的發(fā)展行業(yè)，而且僅靠高科技，意味著效率提升和用工減少，可能帶來勞動就業(yè)率的降低。城鎮(zhèn)化要解決兩億多農(nóng)民進城的就業(yè)問題，需要有就業(yè)化動力產(chǎn)業(yè)，旅游休閑和泛旅游產(chǎn)業(yè)可以作為推動城鎮(zhèn)化的非常重要的主力軍來看待。如果內(nèi)需產(chǎn)業(yè)沒有做到蓬勃發(fā)展，中國的新型城鎮(zhèn)化會遇到巨大的挑戰(zhàn)。

產(chǎn)城一體化是城鎮(zhèn)化發(fā)展方向

城鎮(zhèn)化可以看成三個階段：第一個階段是八十年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)形式拉動的小城鎮(zhèn)發(fā)展結(jié)構(gòu)。第二個階段是產(chǎn)業(yè)園區(qū)引領(lǐng)的產(chǎn)城分離的城鎮(zhèn)化。大中型城市迅速擴張形成產(chǎn)業(yè)園和城市分離。第三個階段實際上是產(chǎn)城一體化發(fā)展階段。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始結(jié)合城市化結(jié)構(gòu)，城市內(nèi)部開始形成內(nèi)需產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和部分第三產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與城市有效的協(xié)調(diào)一體化發(fā)展。產(chǎn)城一體化是城鎮(zhèn)發(fā)展方向。

旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化商機

第一個叫旅游本身的商機。由旅游形成的吃住行游娛購，景區(qū)主題樂園和各種各樣的旅游產(chǎn)品形成大量的商機。第二是通過土地開發(fā)形成的土地價值升級的商機。包括土地一級開發(fā)、二級旅游房地產(chǎn)開發(fā)和綜合區(qū)域開發(fā)三部分。旅游本身的商機主要是指旅游產(chǎn)業(yè)鏈消費形成的商機，同時包括旅游通過新型城鎮(zhèn)化而形成旅游產(chǎn)業(yè)鏈延伸、泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集帶來的商機。旅游引導(dǎo)的土地一級開發(fā)主要在于城市舊城改造和非城市中心的土地開發(fā)。游客量是帶動土地一級開發(fā)升級的重要因素。二級地產(chǎn)開發(fā)主要是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，包括休閑商業(yè)地產(chǎn)、旅居地產(chǎn)等。休閑商業(yè)地產(chǎn)主要是通過旅游搬運形成游客聚集、消費聚集，從而帶動商鋪價值提升。旅居地產(chǎn)包括5+2模式的休閑居住地產(chǎn)、以第三居所為主的度假居住及以銷售為主的酒店地產(chǎn)。度假居住地產(chǎn)的類型很多，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)、濱海地產(chǎn)、莊園地產(chǎn)等。酒店地產(chǎn)主要是以酒店綜合體為依托形成的酒店銷售。酒店綜合體主要包括酒店住宿、休閑功能和度假物業(yè)。旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化帶動綜合區(qū)域開發(fā)主要是指政府與投資商基于各自的需求，形成旅游與地產(chǎn)的對接模式，政府匹配土地，出讓土地一級開發(fā)的利潤，引導(dǎo)和要求投資商在進行地產(chǎn)開發(fā)的同時打造旅游設(shè)施與旅游服務(wù)，形成旅游綜合開發(fā)帶動區(qū)域發(fā)展實現(xiàn)城市化。而旅游投資商以區(qū)域綜合開發(fā)的身份進行城市綜合運營，建立旅游城鎮(zhèn)運營商及旅游綜合開發(fā)運營商的連鎖模式，這也是企業(yè)利益最大化的途徑。

通過旅游吸引形成游客聚集、消費聚集、休閑聚集從而延伸發(fā)展帶來的商機特別多，《旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化》一書對商機有一系列的概括，以旅游為引擎實現(xiàn)泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集，從而實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化，不同的模式不同的商機，通過不同的方式實現(xiàn)價值提升。

林峰院長接受第一財經(jīng)專訪

林峰院長接受中國經(jīng)濟網(wǎng)采訪

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