康養(yǎng)地產(chǎn)：養(yǎng)老度假站在“十字路口”

人口老年化形勢嚴(yán)峻，銀發(fā)消費(fèi)市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，但也帶來供需失衡等問題，中國養(yǎng)老度假市場處在轉(zhuǎn)型升級、快速發(fā)展的十字路口。

一方面，我國人口老齡化趨勢的影響逐漸顯現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2019年末，我國60歲及以上人口約有2.54億，占總?cè)丝诘?8.1%。未來，我國人口老齡化趨勢將明顯加強(qiáng)，20世紀(jì)60年代生育高峰時(shí)期出生的群體即將步入老年，同時(shí)，人口增速將進(jìn)一步放緩。

然而，我國的養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施及行業(yè)發(fā)展仍存在許多亟待完善之處，養(yǎng)老度假產(chǎn)品和服務(wù)的供給仍然相對缺少，供需失衡。

面對人口老齡化的嚴(yán)峻形勢，黨的十九屆五中全會提出，實(shí)施積極應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略?！吨泄仓醒腙P(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》也明確要加快發(fā)展健康、養(yǎng)老、育幼、文化、旅游等服務(wù)業(yè)，加強(qiáng)公益性、基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)供給；積極開發(fā)老齡人力資源，發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)；培育養(yǎng)老新業(yè)態(tài)，構(gòu)建居家社區(qū)機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系。

另一方面，銀發(fā)消費(fèi)市場規(guī)模正不斷擴(kuò)大。據(jù)《2019中國銀發(fā)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)市場研究報(bào)告》顯示，2018年我國銀發(fā)經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模超過3.7萬億元，預(yù)計(jì)未來老年產(chǎn)品及服務(wù)市場將快速增長，2021年總體市場規(guī)模達(dá)到5.7萬億元。旅游已經(jīng)成為銀發(fā)經(jīng)濟(jì)社交娛樂消費(fèi)的主要組成部分。2018年，中國老年人旅游消費(fèi)超過4000億元，2021年老年人旅游消費(fèi)或?qū)⒊^7000億元人民幣，預(yù)計(jì)增速可達(dá)23.0%。

“互聯(lián)網(wǎng)+旅游”發(fā)展背景下，為了讓老年人消費(fèi)更便捷，解決老年人面臨的“數(shù)字鴻溝”問題，國家聚焦老年人日常生活涉及的高頻事項(xiàng)，發(fā)布《關(guān)于切實(shí)解決老年人運(yùn)用智能技術(shù)困難實(shí)施方案的通知》，提高文體場所服務(wù)適老化程度，比如為老年人保留一定數(shù)量的線下免預(yù)約進(jìn)入或購票名額，在老年人進(jìn)入文體場館和旅游景區(qū)提供必要的人工幫扶等服務(wù)，文體和旅游類企業(yè)提供更多適老化智能產(chǎn)品和服務(wù)，通過虛擬現(xiàn)實(shí)、增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)等技術(shù)幫助老年人便捷享受在線游覽等智能化服務(wù)。

越來越多的老年人不再禁錮在“以房養(yǎng)老”的傳統(tǒng)思想中，而是期待更多的溫馨舒適的服務(wù)及溫情關(guān)愛的精神供給。未來，與頤養(yǎng)休閑、健康保健、文化娛樂等相關(guān)的養(yǎng)老性服務(wù)產(chǎn)業(yè)將迎來黃金發(fā)展機(jī)遇。

01、銀發(fā)族需要“享老度假”

綠維文旅作為“旅游引導(dǎo)的幸福產(chǎn)業(yè)·特色小鎮(zhèn)·鄉(xiāng)村振興創(chuàng)新引領(lǐng)機(jī)構(gòu)”，致力于養(yǎng)老度假產(chǎn)業(yè)的研究，打造“健康+旅游”平臺。顛覆傳統(tǒng)的養(yǎng)老思維，綠維文旅創(chuàng)新提出“享老度假”這一概念。

綠維文旅認(rèn)為，度假時(shí)代下，以休閑式養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、第二居所式養(yǎng)老為主要形式的度假型養(yǎng)老將成為未來一段時(shí)期內(nèi)中國養(yǎng)生養(yǎng)老的主流形態(tài)。其發(fā)展模式可總結(jié)為“2+X+Y”：“2”指的是養(yǎng)老核心產(chǎn)品和度假核心產(chǎn)品，主要是適合中老年消費(fèi)者的主題地產(chǎn)和核心的軟件服務(wù)體系如藍(lán)卡等；“X”是度假配套，如主題餐飲街區(qū)、主題商業(yè)街區(qū)、主題論壇等；“Y”是養(yǎng)老配套，如老年大學(xué)等。

享老度假項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)，需要認(rèn)清一個(gè)本質(zhì)、發(fā)展兩個(gè)結(jié)構(gòu)、做好四大配套、植入六大要素。

（一）一個(gè)本質(zhì)——養(yǎng)生養(yǎng)老度假綜合體

享老度假項(xiàng)目是以生態(tài)資源為基礎(chǔ)、以養(yǎng)生養(yǎng)老為根本、以休閑度假功能為主導(dǎo)、以綜合開發(fā)為手段、以旅游地產(chǎn)產(chǎn)品為核心、以高品質(zhì)服務(wù)為保障的養(yǎng)老養(yǎng)生度假綜合體。

養(yǎng)生養(yǎng)老是享老度假項(xiàng)目的基礎(chǔ)，僅僅做養(yǎng)老，不利于商業(yè)模式的優(yōu)化，由養(yǎng)老衍生養(yǎng)生、由養(yǎng)生延伸至養(yǎng)心，才能更廣泛地吸納消費(fèi)群。

休閑度假功能是主導(dǎo)，融合觀光、游樂、運(yùn)動養(yǎng)生、度假、體驗(yàn)、居住等多種旅游功能，并不是各功能的簡單疊加，而是根據(jù)項(xiàng)目定位和市場需求，側(cè)重打造其中某一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能。綜合開發(fā)是手段，包括土地的綜合開發(fā)、產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展、功能的綜合配置、配套的綜合建設(shè)、目標(biāo)的綜合打造。以旅游地產(chǎn)產(chǎn)品為核心，包括兩個(gè)相對獨(dú)立的板塊，即養(yǎng)老地產(chǎn)和度假地產(chǎn)。地產(chǎn)板塊包括度假酒店地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)（商街）、休閑住宅地產(chǎn)三大核心類別，以及其他特色主題地產(chǎn)如創(chuàng)意地產(chǎn)等。以高品質(zhì)的服務(wù)為保障，度假型養(yǎng)老項(xiàng)目必須擁有超越一般景區(qū)和養(yǎng)老社區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)（包括旅游服務(wù)與公共服務(wù)）作為保障。

（二）兩個(gè)結(jié)構(gòu)：度假和養(yǎng)老

度假和養(yǎng)老兩個(gè)結(jié)構(gòu)板塊既相互獨(dú)立，又彼此交融。享老度假項(xiàng)目把傳統(tǒng)的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的休閑板塊進(jìn)行了專業(yè)化的系統(tǒng)升級，使其不但成為養(yǎng)老板塊的必要配套，而且成為可以獨(dú)立運(yùn)營的盈利模塊，成為養(yǎng)老社區(qū)和外界溝通的最主要路徑，成為保證養(yǎng)老社區(qū)活力的源泉。

（三）四大配套：養(yǎng)老專項(xiàng)配套、度假配套、旅游配套、休閑配套

養(yǎng)老專項(xiàng)配套主要指的是五心——居住中心、服務(wù)管理中心、健康護(hù)理中心、文化教育中心、商業(yè)娛樂中心。

面對中高端游客的度假配套主要指的是會所集群——主題會所區(qū)、主題娛樂區(qū)、主題會議區(qū)、主題療養(yǎng)區(qū)。

面對大眾的旅游配套主要指的是主題景觀區(qū)（標(biāo)志性景觀）、特色購物區(qū)（風(fēng)情街）。

面對家庭型的休閑配套主要指的是家庭休閑莊園、家庭農(nóng)莊和科普教育等。

（四）六大植入：文化植入、金融產(chǎn)品植入、互聯(lián)網(wǎng)智能化技術(shù)植入、環(huán)保技術(shù)植入、健康產(chǎn)業(yè)鏈導(dǎo)入、會員模式導(dǎo)入

文化植入是度假型養(yǎng)老項(xiàng)目取得突破的關(guān)鍵，這里的文化不但指的是傳統(tǒng)的孝文化和長壽文化，更重要的是地域文化，同樣也指時(shí)尚休閑文化。

金融產(chǎn)品指的是對于較大面積的養(yǎng)老綜合體而言，導(dǎo)入金融產(chǎn)品，才能讓產(chǎn)業(yè)鏈更加富有活力。老年人拿著不動產(chǎn)是沒有價(jià)值的，因此，不動產(chǎn)的現(xiàn)金化是享老與財(cái)務(wù)的重要金融結(jié)構(gòu)。

智能化技術(shù)指的是ICT系統(tǒng)：云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、通信網(wǎng)、人工智能等，打造高效的智能辦公中心，成就智慧社區(qū)。

環(huán)保技術(shù)的植入主要指的是注意可再生能源的利用。

健康產(chǎn)業(yè)鏈導(dǎo)入，除了藍(lán)卡等外在技術(shù)和資源的嫁接利用，同時(shí)對服務(wù)養(yǎng)老模塊的健康管理中心和青春修復(fù)中心的核心技術(shù)，如羊胎素等技術(shù)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化培育。

會員制的導(dǎo)入指的是營銷層面GO（Gentle Organizer）會員制是可以導(dǎo)入的享老度假的重要制度之一。

02、康養(yǎng)地產(chǎn)需要模式創(chuàng)新

多年來，各地也在積極探索養(yǎng)老度假的新模式。綠維文旅梳理發(fā)現(xiàn)，比如武漢創(chuàng)建“老年宜居社區(qū)”，每個(gè)老年宜居社區(qū)都將設(shè)立一個(gè)“社區(qū)綜合養(yǎng)老服務(wù)體”，并借助鄰近醫(yī)療、商業(yè)等服務(wù)設(shè)施，推動養(yǎng)老設(shè)施多元化、服務(wù)專業(yè)化、模式智能化；海南探索“全生命周期健康服務(wù)示范區(qū)”以及多元化社會辦醫(yī)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合和醫(yī)療旅游等多元服務(wù)模式，“一小時(shí)三級醫(yī)療服務(wù)保障圈”雛形初具，大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展初見成效；云南全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場，以昆明、大理等旅游城市以及環(huán)滇池、環(huán)陽宗海等湖濱區(qū)域的大型旅游地產(chǎn)為依托，打造集自理型、介護(hù)型、介助型一體化的候鳥式度假養(yǎng)老社區(qū)，使云南成為面向全國的養(yǎng)老養(yǎng)生基地；“綠城”南寧也在打造“候鳥”老人養(yǎng)生旅游或定居的目的地。

綠維文旅認(rèn)為，新冠疫情讓人們希望能夠改善高聚集性的生活方式和城市社區(qū)生活方式，改善現(xiàn)有服務(wù)管理水平差的居住環(huán)境，城市郊區(qū)和鄉(xiāng)村的休閑度假式文旅地產(chǎn)成為了人們住房新需求方向，也成為新生活方式的代表。養(yǎng)老人群更加注重居住區(qū)域的醫(yī)療條件，更加注重獨(dú)立的戶外活動空間，注重居住地區(qū)的環(huán)境和服務(wù)管理；追求高質(zhì)量生活的人群，也對旅居生活有了新的需求。

大健康是未來趨勢，疫情之后將迎來新熱點(diǎn)，或?qū)@得更大市場份額獲得爆發(fā)式增長。文旅康養(yǎng)與地產(chǎn)相結(jié)合進(jìn)行綜合開發(fā)，最終形成康養(yǎng)城市、康養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)綜合體、康養(yǎng)度假區(qū)、康養(yǎng)社區(qū)等，與養(yǎng)生養(yǎng)老相結(jié)合形成旅游養(yǎng)老、度假享老等，具有很大的發(fā)展?jié)摿烷_闊的發(fā)展方向。

養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新模式案例：

作為養(yǎng)生圣地?zé)熍_市，依山傍水、民風(fēng)淳樸、物產(chǎn)豐富，儒釋道文化、民俗文化、農(nóng)耕文化、海洋文化等多條文化發(fā)展軸線在這里交匯，已經(jīng)形成山海一體、儒道相和、東西交匯、農(nóng)商相融的獨(dú)特的特征，具備打造國內(nèi)新一代健康養(yǎng)生養(yǎng)老度假旅游目的地的潛力。

近年來，煙臺沿海區(qū)域很多房地產(chǎn)打著養(yǎng)生養(yǎng)老的旗號，建設(shè)了不少養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。但大多沒有文化內(nèi)涵，急需主題文化破題，在日趨激烈的養(yǎng)老地產(chǎn)競爭環(huán)境中，需要形成不可替代的獨(dú)特品牌，打造“我國養(yǎng)生養(yǎng)老新模式”。

對此，綠維文旅在煙臺鴻瑞·東臨-頤海灣養(yǎng)老健康城項(xiàng)目中，將專業(yè)化作為第一抓手、將養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)同步建設(shè)作為關(guān)鍵、將休閑養(yǎng)生產(chǎn)品與高端養(yǎng)心服務(wù)配套作為提升、將養(yǎng)老室內(nèi)環(huán)境與戶外環(huán)境的打造作為重要手段，形成一種綜合型創(chuàng)新模式。

售樓中心（暨養(yǎng)生養(yǎng)老體驗(yàn)中心）建筑設(shè)計(jì)效果圖（已落地）

在產(chǎn)品層面上，以專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)中心為依托，帶動養(yǎng)老物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；依托企業(yè)健康產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，做特色養(yǎng)生產(chǎn)品，形成養(yǎng)老產(chǎn)品補(bǔ)充和配套；以養(yǎng)心為亮點(diǎn)，開展國學(xué)養(yǎng)心（東方儒釋道傳統(tǒng)文化精髓）和心理學(xué)養(yǎng)心（西方現(xiàn)代心理學(xué)），與養(yǎng)老、養(yǎng)生互融一體。最終以“養(yǎng)未老”為理念，形成一個(gè)銀齡養(yǎng)老（基）、白領(lǐng)養(yǎng)生（體）、金領(lǐng)養(yǎng)心（魂）的體系。

在重點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)置上，一是“養(yǎng)老在仙境海岸”，形成“住宅、健康管理、營養(yǎng)飲食、學(xué)習(xí)娛樂、健身調(diào)理”完整的養(yǎng)老產(chǎn)品回路。二是“養(yǎng)生在優(yōu)雅海岸”，根據(jù)白領(lǐng)客戶群的特征，提供特色化、時(shí)尚化、定制化服務(wù)，全面養(yǎng)護(hù)身心。三是“養(yǎng)心在國學(xué)海岸”，挖掘五千年國學(xué)文化精髓，融匯“儒 釋 道 醫(yī) 藝“，打造國學(xué)心靈SPA，定制心靈回歸。

整個(gè)項(xiàng)目的順利推進(jìn)，為煙臺養(yǎng)老地產(chǎn)市場提供高端居住產(chǎn)品，打造集吃、住、游、健、養(yǎng)、學(xué)、教于一體的高端養(yǎng)生養(yǎng)老休閑基地，為山東半島乃至整個(gè)華北地區(qū)樹立了“養(yǎng)生-養(yǎng)心-養(yǎng)老”三位一體的養(yǎng)老綜合體新典范！

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