共享農莊有哪幾類？怎樣共享？

 截至目前，北京已有2000多套農莊加入到了“共享農莊”之中，分布在包括房山、密云在內的11個近遠郊區，其中60%位于北京一小時經濟圈內。

以位于門頭溝區的一套名為“夢我小區”的農莊為例，一套一宅一院的農莊，一年的租金為5.46萬元。“市民既可以選擇這種已經裝修好的農莊，年租金從2萬元到5萬元，也可以定制或者自己裝修，自己裝修的農莊僅需要支付土地成本即可。

由于是從農民手中統一租賃到宅基地，所有權依然在農民手中，但是通過這種模式農民一方面可以實現租金增收，另一方面也可以通過為自家或周邊農莊提供物業服務的方式獲取工作收入。以租金為例，1年5萬元的租金，農民可以分成2萬元。

去年9月19日，國務院直屬央企中國建材集團旗下A股上市公司北新建材、中國最大的新型建材產業集團，全球發展最快的新型房屋產業集團、全球先進的自主知識產權、國內唯一實現“材料房屋一體化”的北新房屋總經理尹稷華與全球首創“共享農莊”平臺，全國首家領先的閑置農宅租賃合作服務交易供應商北京萬鴻信息服務有限公司董事長鐘鵲飛在全國雙創活動周現場簽訂戰略合作協議，將共同打造“共享農莊”，近期將大規模投入北京市場，成為北京市民、企業居住模式中的一個新品。

深化農村土地制度改革，實行所有權、承包權、經營權“三權分置”是繼家庭承包制后農村改革的又一大制度創新，是農村基本經營制度的自我完善。要圍繞正確處理農民和土地關系這一改革主線，不斷探索農村土地集體所有的有效實現形式。2017年8月29日，國家允許包括北京在內的13城市試點集體土地建設租賃住房政策直接催生了“共享農莊”創新項目。

“共享農莊”簡而言之就是在不改變農民所有權的前提下，將農村閑置住房進行個性化改造，形成一房一院一地，并根據需求改造為市民田園生活、度假養生、文化創意產業等多種模式，通過互聯網、物聯網技術為平臺，與城市租賃住房需求對接，形成政府、集體經濟組織、農戶以及城市消費者“四贏”局面。

北京萬鴻董事長鐘鵲飛說，“三農問題”最終需要城市的資本、管理、技術反哺來得以解決。隨著城市化的快速發展，農村資源閑置、人力外流“空心化”問題成為政府和農民頭疼的問題。而北京這樣的特大型城市，人口、資本、技術、人才過載，住房過載，造成了同在一城，“城市病”和“農村病”并存的局面。

共享農莊有什么優勢？

“共享農莊”模式的優點在于農民最大程度的自愿、自主、自發參與，充分尊重了農村發展現狀與傳統民俗風情，在不影響正常農村生產生活的環境下，引導農民盤活資源、參與創業或發展第三產業，增加農民收入，增強市場與經營意識。

“共享農莊”提倡因地制宜，在統一規劃下小規模、創新性發展農莊經濟，避免了過度城鎮化過程中對農業生產環境的侵害，能讓無法規模城鎮化或不滿開發商開發的區域也享受人居升級，又逐步實現農民增收與科技導入、城鄉交流融合。

“共享農莊”第三個優勢是，農莊使用權共享，收益在合作各方共享，資產增值收益大部分歸屬農民，平臺獲得信息中介服務費用，日常經營與承包經營權流轉中稅費歸屬政府。

“共享農莊”是由中國人民大學土地政策與制度研究中心緊密結合農村集體土地政策改革方向，從城鄉需求端出發，參與設計完成的這一農村集體土地改建租賃住房的創新性解決方案。中國人民大學土地政策與制度研究中心主任，博士生導師葉劍平教授說，整個模式設計突出了“安、居、樂、業”四個要義——

“安”，就是安心、安全。不改變農民產權歸屬，農民、農村資產安全，“莊家”平臺提供信息中介、法律確權、規劃設計、改建報批、租賃運維服務，城市消費者同樣安心安全。

“居”，簡單來說就是在保障集體土地權屬不變的前提下，村集體和農民出空間，社會資本或城市居民、企業主要出資，共同翻建提高人居環境，改善周邊宜居配套，形成宜居宜營的合作農莊，吸引城市居民或團體短租、長租或承包運營。

“樂”，就是農民將閑置資源租賃經營權有償讓渡，不僅獲取閑置資源的合理回報，農民增收滿意，市民能實現田園夢、創業夢，提升居住品質和感受，政府稅收增加，何樂而不為。

“業”，就是真正實現農民不離鄉不離土實現創業、就業。城市資本、管理、人員有序進入農村投資興業，過去單純經濟利益導向的大規模開發變為各方和諧共贏，這才是是可持續發展的基礎。

這也是落實2016年中央經濟工作會上關于深化農村產權制度改革，明晰農村集體產權歸屬，賦予農民更加充分的財產權利的講話精神的有力實踐。

未來的共享農莊是什么樣子？

簡單概括來說，村民可將現有房屋進行改造升級，將民宿出租，民宿的經營權、股權可轉讓。城里人、候鳥老人可租賃農田農莊，用于農業生產或農事體驗。這就是未來的“共享農莊”。

共享農莊建設原則

1、逢建必報不能超過三層

堅持規劃管控。強化農莊民宿（客棧）建設的體量、高度和風貌管控，民宿（客棧）不能超過三層，充分體現海南地域特色。嚴禁以農莊建設為名違法違規開發房地產或建私人莊園會所。

2、基礎條件好的村莊、農場先行試點

堅持資源共享。把農莊建設與全域旅游、百鎮千村建設以及休閑農業示范點、鄉村旅游示范點、現代農業示范基地建設相結合，統籌推進。選擇一批基礎條件好的村莊、農場等先行試點。

3、優先在貧困村發展“共享農莊”

堅持助力脫貧。把發展“共享農莊”和脫貧攻堅緊密結合起來，優先在自然環境良好的貧困村特別是少數民族貧困村發展“共享農莊”，形成貧困戶與經營主體利益共同體， 通過土地入股、出租、在農莊務工等方式增加貧困戶收入。探索運用“共享農莊”理念開展生態移民扶貧。

建設內容——五種類型

1、產品訂制型

對消費者認養的農作物建立檔案，嚴格按照約定標準進行生產。產品成熟后，按照消費者的要求既可配送到指定地點，也可進行代銷，將銷售收入返還消費者。鼓勵省外大型農產品批發市場、菜籃子集團、酒店、企業、學校等在海南省投資“共享農莊”。

2、休閑養生型

鼓勵農村集體組織和農民以出租、合作等方式發展特色民宿客棧，吸引消費者特別是“候鳥”前往農莊休閑養生度假。打造“民宿+農地”休閑養生產品，把經營權租賃給“候鳥”人群、城市居民，用于農業生產或農事體驗。

3、投資回報型

消費者及投資主體通過眾籌等方式募集資金用于發展“共享農莊”，農莊為消費者及投資者提供農資供應、技術指導、托管代種代養、產品銷售等配套服務，消費者及投資者按約定獲得實物或投資收益回報。

4、扶貧濟困型

引導消費者及投資主體與貧困村或貧困戶直接對接，消費者認養貧困戶的農作物或者承租貧困戶的農地、農房，貧困戶通過出租土地、房產或以土地、房產入股獲得財產性收入以及通過打理農莊獲得務工收入，實現貧困戶持續穩定增收。

5、文化創意型

立足特色資源，吸引各類藝術家、創客利用品牌設計、故事挖掘、藝術再造、農業科普等文創藝術方式，打造特色農莊。

加強基礎設施建設

改善農業生產條件，完善農莊通信網絡基礎設施，完善物流體系建設，推進快遞下鄉工程。提升旅游功能，完善農莊及周邊的道路、景觀、旅游廁所、生態停車場、污水處理、標識標牌等設施，實現農莊景區化。

打造標準化品牌

建立健全“共享農莊”標準體系，并進行認證。為消費者提供綠色、優質、安全的農產品。支持農莊建立農業物聯網系統和可視化監控系統，實行全程可視化生產。

搭建網絡推廣平臺

設計全省統一的“共享農莊”品牌形象，公開遴選專業營銷公司，開展推介，打造“共享農莊”品牌。經認證的“共享農莊”可進入省級平臺，參與省級平臺組織的集中宣傳營銷活動，并在平臺上發布產品。

三大開發模式

1、整村綜合開發模式

由企業或農民合作社對整村進行統一規劃、統一建設，利用村莊空閑地等建設民宿和其他相應設施，民宿可以出租，民宿的全部或部分經營權、股權可轉讓；將整村農用地進行統一規?；a經營，消費者可以租賃農用地經營權或認養農作物，企業或農民合作社為消費者提供系列服務。

2、村莊農房改造升級開發模式

由企業或農民合作社將村莊現有房屋進行改造升級，其房屋可以出租。將村莊部分農用地進行統一生產經營，消費者可以租賃農用地經營權或認養農作物，企業或農民合作社為消費者提供系列服務。

3、基地開發模式

企業或農民合作社利用農業基地內農業附屬設施用地等建設管理用房，或利用基地已有的建設用地建設民宿，民宿可以出租，民宿的全部或部分經營權、股權可以轉讓。消費者可以租賃農用地經營權或認養農作物，企業或農民合作社為消費者提供系列服務。

政策扶持

1、發展“共享農莊”財政支出優先保障

完善財政支持政策。積極創新財政投入使用方式，探索推廣政府和社會資本合作，采取先建后補、貸款貼息、貸款擔保等方式支持發展“共享農莊”。

2、拓寬抵押物范圍積極向農莊發放貸款

創新金融保險政策。拓寬抵（質）押物范圍，積極開展存貨抵押、訂單抵押、畜禽產品抵押等創新業務，向資信情況良好的農莊積極發放信用貸款等。

3、鼓勵文昌利用土地試點“共享農莊”

落實用地政策。鼓勵文昌市利用“農村集體經營性建設用地入市試點”的政策發展“共享農莊”，取得經驗后適當在全省推廣。

4、對“共享農莊”基礎設施項目給予獎補

鼓勵市民下鄉參與建設“共享農莊”。對以租賃合作方式利用空閑農房建設“共享農莊”的，由市縣政府給予獎補。對發展“共享農莊”中的基礎設施和公共服務設施項目給予獎補等。

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