共享農(nóng)莊有哪幾類(lèi)？怎樣共享？

 截至目前，北京已有2000多套農(nóng)莊加入到了“共享農(nóng)莊”之中，分布在包括房山、密云在內(nèi)的11個(gè)近遠(yuǎn)郊區(qū)，其中60%位于北京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。

以位于門(mén)頭溝區(qū)的一套名為“夢(mèng)我小區(qū)”的農(nóng)莊為例，一套一宅一院的農(nóng)莊，一年的租金為5.46萬(wàn)元。“市民既可以選擇這種已經(jīng)裝修好的農(nóng)莊，年租金從2萬(wàn)元到5萬(wàn)元，也可以定制或者自己裝修，自己裝修的農(nóng)莊僅需要支付土地成本即可。

由于是從農(nóng)民手中統(tǒng)一租賃到宅基地，所有權(quán)依然在農(nóng)民手中，但是通過(guò)這種模式農(nóng)民一方面可以實(shí)現(xiàn)租金增收，另一方面也可以通過(guò)為自家或周邊農(nóng)莊提供物業(yè)服務(wù)的方式獲取工作收入。以租金為例，1年5萬(wàn)元的租金，農(nóng)民可以分成2萬(wàn)元。

去年9月19日，國(guó)務(wù)院直屬央企中國(guó)建材集團(tuán)旗下A股上市公司北新建材、中國(guó)最大的新型建材產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，全球發(fā)展最快的新型房屋產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、全球先進(jìn)的自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、國(guó)內(nèi)唯一實(shí)現(xiàn)“材料房屋一體化”的北新房屋總經(jīng)理尹稷華與全球首創(chuàng)“共享農(nóng)莊”平臺(tái)，全國(guó)首家領(lǐng)先的閑置農(nóng)宅租賃合作服務(wù)交易供應(yīng)商北京萬(wàn)鴻信息服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)鐘鵲飛在全國(guó)雙創(chuàng)活動(dòng)周現(xiàn)場(chǎng)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將共同打造“共享農(nóng)莊”，近期將大規(guī)模投入北京市場(chǎng)，成為北京市民、企業(yè)居住模式中的一個(gè)新品。

深化農(nóng)村土地制度改革，實(shí)行所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分置”是繼家庭承包制后農(nóng)村改革的又一大制度創(chuàng)新，是農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度的自我完善。要圍繞正確處理農(nóng)民和土地關(guān)系這一改革主線，不斷探索農(nóng)村土地集體所有的有效實(shí)現(xiàn)形式。2017年8月29日，國(guó)家允許包括北京在內(nèi)的13城市試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃住房政策直接催生了“共享農(nóng)莊”創(chuàng)新項(xiàng)目。

“共享農(nóng)莊”簡(jiǎn)而言之就是在不改變農(nóng)民所有權(quán)的前提下，將農(nóng)村閑置住房進(jìn)行個(gè)性化改造，形成一房一院一地，并根據(jù)需求改造為市民田園生活、度假養(yǎng)生、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等多種模式，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為平臺(tái)，與城市租賃住房需求對(duì)接，形成政府、集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶以及城市消費(fèi)者“四贏”局面。

北京萬(wàn)鴻董事長(zhǎng)鐘鵲飛說(shuō)，“三農(nóng)問(wèn)題”最終需要城市的資本、管理、技術(shù)反哺來(lái)得以解決。隨著城市化的快速發(fā)展，農(nóng)村資源閑置、人力外流“空心化”問(wèn)題成為政府和農(nóng)民頭疼的問(wèn)題。而北京這樣的特大型城市，人口、資本、技術(shù)、人才過(guò)載，住房過(guò)載，造成了同在一城，“城市病”和“農(nóng)村病”并存的局面。

共享農(nóng)莊有什么優(yōu)勢(shì)？

“共享農(nóng)莊”模式的優(yōu)點(diǎn)在于農(nóng)民最大程度的自愿、自主、自發(fā)參與，充分尊重了農(nóng)村發(fā)展現(xiàn)狀與傳統(tǒng)民俗風(fēng)情，在不影響正常農(nóng)村生產(chǎn)生活的環(huán)境下，引導(dǎo)農(nóng)民盤(pán)活資源、參與創(chuàng)業(yè)或發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，增加農(nóng)民收入，增強(qiáng)市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)意識(shí)。

“共享農(nóng)莊”提倡因地制宜，在統(tǒng)一規(guī)劃下小規(guī)模、創(chuàng)新性發(fā)展農(nóng)莊經(jīng)濟(jì)，避免了過(guò)度城鎮(zhèn)化過(guò)程中對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境的侵害，能讓無(wú)法規(guī)模城鎮(zhèn)化或不滿開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的區(qū)域也享受人居升級(jí)，又逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收與科技導(dǎo)入、城鄉(xiāng)交流融合。

“共享農(nóng)莊”第三個(gè)優(yōu)勢(shì)是，農(nóng)莊使用權(quán)共享，收益在合作各方共享，資產(chǎn)增值收益大部分歸屬農(nóng)民，平臺(tái)獲得信息中介服務(wù)費(fèi)用，日常經(jīng)營(yíng)與承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中稅費(fèi)歸屬政府。

“共享農(nóng)莊”是由中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心緊密結(jié)合農(nóng)村集體土地政策改革方向，從城鄉(xiāng)需求端出發(fā)，參與設(shè)計(jì)完成的這一農(nóng)村集體土地改建租賃住房的創(chuàng)新性解決方案。中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心主任，博士生導(dǎo)師葉劍平教授說(shuō)，整個(gè)模式設(shè)計(jì)突出了“安、居、樂(lè)、業(yè)”四個(gè)要義——

“安”，就是安心、安全。不改變農(nóng)民產(chǎn)權(quán)歸屬，農(nóng)民、農(nóng)村資產(chǎn)安全，“莊家”平臺(tái)提供信息中介、法律確權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、改建報(bào)批、租賃運(yùn)維服務(wù)，城市消費(fèi)者同樣安心安全。

“居”，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是在保障集體土地權(quán)屬不變的前提下，村集體和農(nóng)民出空間，社會(huì)資本或城市居民、企業(yè)主要出資，共同翻建提高人居環(huán)境，改善周邊宜居配套，形成宜居宜營(yíng)的合作農(nóng)莊，吸引城市居民或團(tuán)體短租、長(zhǎng)租或承包運(yùn)營(yíng)。

“樂(lè)”，就是農(nóng)民將閑置資源租賃經(jīng)營(yíng)權(quán)有償讓渡，不僅獲取閑置資源的合理回報(bào)，農(nóng)民增收滿意，市民能實(shí)現(xiàn)田園夢(mèng)、創(chuàng)業(yè)夢(mèng)，提升居住品質(zhì)和感受，政府稅收增加，何樂(lè)而不為。

“業(yè)”，就是真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)民不離鄉(xiāng)不離土實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)。城市資本、管理、人員有序進(jìn)入農(nóng)村投資興業(yè)，過(guò)去單純經(jīng)濟(jì)利益導(dǎo)向的大規(guī)模開(kāi)發(fā)變?yōu)楦鞣胶椭C共贏，這才是是可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

這也是落實(shí)2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上關(guān)于深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，明晰農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)歸屬，賦予農(nóng)民更加充分的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的講話精神的有力實(shí)踐。

未來(lái)的共享農(nóng)莊是什么樣子？

簡(jiǎn)單概括來(lái)說(shuō)，村民可將現(xiàn)有房屋進(jìn)行改造升級(jí)，將民宿出租，民宿的經(jīng)營(yíng)權(quán)、股權(quán)可轉(zhuǎn)讓。城里人、候鳥(niǎo)老人可租賃農(nóng)田農(nóng)莊，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)事體驗(yàn)。這就是未來(lái)的“共享農(nóng)莊”。

共享農(nóng)莊建設(shè)原則

1、逢建必報(bào)不能超過(guò)三層

堅(jiān)持規(guī)劃管控。強(qiáng)化農(nóng)莊民宿（客棧）建設(shè)的體量、高度和風(fēng)貌管控，民宿（客棧）不能超過(guò)三層，充分體現(xiàn)海南地域特色。嚴(yán)禁以農(nóng)莊建設(shè)為名違法違規(guī)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或建私人莊園會(huì)所。

2、基礎(chǔ)條件好的村莊、農(nóng)場(chǎng)先行試點(diǎn)

堅(jiān)持資源共享。把農(nóng)莊建設(shè)與全域旅游、百鎮(zhèn)千村建設(shè)以及休閑農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)、鄉(xiāng)村旅游示范點(diǎn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地建設(shè)相結(jié)合，統(tǒng)籌推進(jìn)。選擇一批基礎(chǔ)條件好的村莊、農(nóng)場(chǎng)等先行試點(diǎn)。

3、優(yōu)先在貧困村發(fā)展“共享農(nóng)莊”

堅(jiān)持助力脫貧。把發(fā)展“共享農(nóng)莊”和脫貧攻堅(jiān)緊密結(jié)合起來(lái)，優(yōu)先在自然環(huán)境良好的貧困村特別是少數(shù)民族貧困村發(fā)展“共享農(nóng)莊”，形成貧困戶與經(jīng)營(yíng)主體利益共同體， 通過(guò)土地入股、出租、在農(nóng)莊務(wù)工等方式增加貧困戶收入。探索運(yùn)用“共享農(nóng)莊”理念開(kāi)展生態(tài)移民扶貧。

建設(shè)內(nèi)容——五種類(lèi)型

1、產(chǎn)品訂制型

對(duì)消費(fèi)者認(rèn)養(yǎng)的農(nóng)作物建立檔案，嚴(yán)格按照約定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)。產(chǎn)品成熟后，按照消費(fèi)者的要求既可配送到指定地點(diǎn)，也可進(jìn)行代銷(xiāo)，將銷(xiāo)售收入返還消費(fèi)者。鼓勵(lì)省外大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、菜籃子集團(tuán)、酒店、企業(yè)、學(xué)校等在海南省投資“共享農(nóng)莊”。

2、休閑養(yǎng)生型

鼓勵(lì)農(nóng)村集體組織和農(nóng)民以出租、合作等方式發(fā)展特色民宿客棧，吸引消費(fèi)者特別是“候鳥(niǎo)”前往農(nóng)莊休閑養(yǎng)生度假。打造“民宿+農(nóng)地”休閑養(yǎng)生產(chǎn)品，把經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃給“候鳥(niǎo)”人群、城市居民，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)事體驗(yàn)。

3、投資回報(bào)型

消費(fèi)者及投資主體通過(guò)眾籌等方式募集資金用于發(fā)展“共享農(nóng)莊”，農(nóng)莊為消費(fèi)者及投資者提供農(nóng)資供應(yīng)、技術(shù)指導(dǎo)、托管代種代養(yǎng)、產(chǎn)品銷(xiāo)售等配套服務(wù)，消費(fèi)者及投資者按約定獲得實(shí)物或投資收益回報(bào)。

4、扶貧濟(jì)困型

引導(dǎo)消費(fèi)者及投資主體與貧困村或貧困戶直接對(duì)接，消費(fèi)者認(rèn)養(yǎng)貧困戶的農(nóng)作物或者承租貧困戶的農(nóng)地、農(nóng)房，貧困戶通過(guò)出租土地、房產(chǎn)或以土地、房產(chǎn)入股獲得財(cái)產(chǎn)性收入以及通過(guò)打理農(nóng)莊獲得務(wù)工收入，實(shí)現(xiàn)貧困戶持續(xù)穩(wěn)定增收。

5、文化創(chuàng)意型

立足特色資源，吸引各類(lèi)藝術(shù)家、創(chuàng)客利用品牌設(shè)計(jì)、故事挖掘、藝術(shù)再造、農(nóng)業(yè)科普等文創(chuàng)藝術(shù)方式，打造特色農(nóng)莊。

加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，完善農(nóng)莊通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施，完善物流體系建設(shè)，推進(jìn)快遞下鄉(xiāng)工程。提升旅游功能，完善農(nóng)莊及周邊的道路、景觀、旅游廁所、生態(tài)停車(chē)場(chǎng)、污水處理、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等設(shè)施，實(shí)現(xiàn)農(nóng)莊景區(qū)化。

打造標(biāo)準(zhǔn)化品牌

建立健全“共享農(nóng)莊”標(biāo)準(zhǔn)體系，并進(jìn)行認(rèn)證。為消費(fèi)者提供綠色、優(yōu)質(zhì)、安全的農(nóng)產(chǎn)品。支持農(nóng)莊建立農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)和可視化監(jiān)控系統(tǒng)，實(shí)行全程可視化生產(chǎn)。

搭建網(wǎng)絡(luò)推廣平臺(tái)

設(shè)計(jì)全省統(tǒng)一的“共享農(nóng)莊”品牌形象，公開(kāi)遴選專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司，開(kāi)展推介，打造“共享農(nóng)莊”品牌。經(jīng)認(rèn)證的“共享農(nóng)莊”可進(jìn)入省級(jí)平臺(tái)，參與省級(jí)平臺(tái)組織的集中宣傳營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，并在平臺(tái)上發(fā)布產(chǎn)品。

三大開(kāi)發(fā)模式

1、整村綜合開(kāi)發(fā)模式

由企業(yè)或農(nóng)民合作社對(duì)整村進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，利用村莊空閑地等建設(shè)民宿和其他相應(yīng)設(shè)施，民宿可以出租，民宿的全部或部分經(jīng)營(yíng)權(quán)、股權(quán)可轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚⒄遛r(nóng)用地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)模化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，消費(fèi)者可以租賃農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)或認(rèn)養(yǎng)農(nóng)作物，企業(yè)或農(nóng)民合作社為消費(fèi)者提供系列服務(wù)。

2、村莊農(nóng)房改造升級(jí)開(kāi)發(fā)模式

由企業(yè)或農(nóng)民合作社將村莊現(xiàn)有房屋進(jìn)行改造升級(jí)，其房屋可以出租。將村莊部分農(nóng)用地進(jìn)行統(tǒng)一生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，消費(fèi)者可以租賃農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)或認(rèn)養(yǎng)農(nóng)作物，企業(yè)或農(nóng)民合作社為消費(fèi)者提供系列服務(wù)。

3、基地開(kāi)發(fā)模式

企業(yè)或農(nóng)民合作社利用農(nóng)業(yè)基地內(nèi)農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施用地等建設(shè)管理用房，或利用基地已有的建設(shè)用地建設(shè)民宿，民宿可以出租，民宿的全部或部分經(jīng)營(yíng)權(quán)、股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。消費(fèi)者可以租賃農(nóng)用地經(jīng)營(yíng)權(quán)或認(rèn)養(yǎng)農(nóng)作物，企業(yè)或農(nóng)民合作社為消費(fèi)者提供系列服務(wù)。

政策扶持

1、發(fā)展“共享農(nóng)莊”財(cái)政支出優(yōu)先保障

完善財(cái)政支持政策。積極創(chuàng)新財(cái)政投入使用方式，探索推廣政府和社會(huì)資本合作，采取先建后補(bǔ)、貸款貼息、貸款擔(dān)保等方式支持發(fā)展“共享農(nóng)莊”。

2、拓寬抵押物范圍積極向農(nóng)莊發(fā)放貸款

創(chuàng)新金融保險(xiǎn)政策。拓寬抵（質(zhì)）押物范圍，積極開(kāi)展存貨抵押、訂單抵押、畜禽產(chǎn)品抵押等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，向資信情況良好的農(nóng)莊積極發(fā)放信用貸款等。

3、鼓勵(lì)文昌利用土地試點(diǎn)“共享農(nóng)莊”

落實(shí)用地政策。鼓勵(lì)文昌市利用“農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)”的政策發(fā)展“共享農(nóng)莊”，取得經(jīng)驗(yàn)后適當(dāng)在全省推廣。

4、對(duì)“共享農(nóng)莊”基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目給予獎(jiǎng)補(bǔ)

鼓勵(lì)市民下鄉(xiāng)參與建設(shè)“共享農(nóng)莊”。對(duì)以租賃合作方式利用空閑農(nóng)房建設(shè)“共享農(nóng)莊”的，由市縣政府給予獎(jiǎng)補(bǔ)。對(duì)發(fā)展“共享農(nóng)莊”中的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目給予獎(jiǎng)補(bǔ)等。

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