眾籌度假與眾籌小鎮——眾籌的創新利用。

編者按：由全國房地產經理人聯合會主辦的“首屆房地產金融創新大會”于2015年6月12日拉開帷幕，300余名一線房地產及相關行業的實戰專家齊聚北京，共同分享、研討創新模式與創新案例，搭建金融資本和創新項目合作平臺。北京綠維創景規劃設計院院長林峰先生受邀出席本次會議，并發表了《眾籌與創客：房地產、產業、互聯網、金融跨界整合》主題演講。演講中闡述了眾籌在度假與地產開發中的創新利用，以下為主要內容：

眾創與眾籌都是基于資本發展，地產和資本從一開始是“股份+”的結構，而當房地產產品本身很難盈利的時候，旅游產業如何去化房地產，如何用旅游產業、休閑產業、養生產業、養老產業等第三產業有效地促進房地產轉化？是我們基于國家頂層設計研究下一直在探索的發展模式。產城一體化是房地產與產業結合的轉化，在此基礎上，我們找到這樣一種出路——“眾籌+”，并有了分權寶眾籌和眾籌小鎮的創新實踐模式。

一、分權寶眾籌——O2O分權度假交換與運營平臺

分權寶是北京綠維創景旅游投資管理有限公司開發運營的“旅游、地產、互聯網、金融”跨界的O2O分權度假交換與運營平臺。分權寶提出 “一地置業，全球換住，終生度假，私顧服務”的全新服務架構，用“以房養游”的消費型投資回報方式，打開了地產開發、金融投資與旅行度假之間的跨界通道，成為互聯網思維下，產業融合的創新案例。它的出現，蘊含著大眾度假時代的旅游需求，通過把一套房子分成有效的10—13個人的分享，實現購買產權獲得時權，通過時權交換實現全球度假，成為消化、去化房地產的工具。具體做法是：首先，把住宅轉化為可經營的酒店；第二，用產權進行分割，并實行時權交換。一棟房產，60平米，分成13份，一年365天，每份擁有28天，通過產權的分割實現時權的分割。如在分權寶導入1000家地產，如果在某地你購買了1/13的產權，你擁有28天的居住權利，同時也獲得了用這28天在分權寶的網絡上交換全球一千家酒店的權益，你可以把這28天交換到三亞住5天，巴厘島住10天，交換到長白山滑雪5天，你購買了一處房產，獲得了全球度假交換的機會。如果你想去帆船酒店住，那么你只需要增加5%的手續費，可以用分權寶的積分交換不同的酒店。最后它實現的價值我們做了一個標準模式，10萬元錢的分權度假產品，有1/13的產權，共67000元錢，購買了40年的服務費，你需要交的所有的水電費、物業費等等，一次性交完，用這個積分交換，28天的積分每年都可以使用，40年總分分消費價值是51萬，10萬塊錢投資40年獲得了5倍杠桿的價值，這個價值由什么支撐呢？我們稱之為“以房養房”，以旅游的休閑消費支撐房產的價值，我們即將發行的所有產權都是由投資商進行發起。

標準化測試產品

B2B2C的商業模式——平臺思維，是我們的運作方式。針對B端開發商，進行快速去化，獲得3倍回籠資金，帶來會員，實現粘性服務，把賣房子變成賣旅行投資；針對C端客戶群，可以全球換住及旅行交換，降低成本，實現使用價值最大化，擁有產權保障的中等回報率理財產品。商業運作模式分為四個步驟，即：資產選擇、產品包裝與設計（房產拆分、產權共享）、產品發行與銷售、分分交換與旅行服務。

資產選擇：選擇分權度假產品的度假物業的標準

產品包裝與設計

二、眾籌小鎮：PPP+三層眾籌+創籌

另一個實踐，是一個葡萄酒小鎮項目，其理念是將東方文化與葡萄酒文化結合，打造東方世界葡萄酒文化聚集地和文化高地、品牌標志地。圍繞這個葡萄酒文化
三層眾籌結構

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創客空間，一種跨界的產業地產

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