升級版產權酒店---私產酒店商業模式淺析

       時尚消費

時尚消費

十分關注流行趨勢，有選擇或盲目的跟進。尤其是35歲以下的青年中產群體，他們的消費水平總是會略高于收入水平。消費外來產品也是他們流行的一種時尚。
產權式酒店也屬于時尚消費項目，源自歐美發達國家、中高檔的消費水平等本質特點都對中產階級客戶群具有極大的吸引力。

品牌消費

中產階級的大多數都十分關注品牌，并選擇性的擁有品牌。

文化消費

中產階級有向上躍升愿望和地位憂慮，這就促使他們有較強列的學習、更新動機，通過獲取新的技能、文憑等提升文化資本競爭優勢。

品味消費

在日常生活中有意無意的流露出某種品位標志，一方面是為了突出個性特征；另一方面，則是想顯示出一種身份的“區隔”：不僅區隔與其他階級，特別是下層階級；同時也是內部不同群體的區隔。

休閑消費與享受型消費

關注健康與生活質量，不僅僅生存，還要學會享受生活，這已成為中產階級的大多數生活方式的基本原則。提前享受的信用消費觀念、學會休閑才是真正的生活、西方中產階級生活模式演繹被更加廣泛的接受。

私產酒店作為旅游六要素之一住宿設施的一種類型，在國外分時度假制度中是非常重要且不可缺少的部分，對于喜愛休閑消費和享受生活的中產階級，私產酒店具有極大的吸引力。

總之，國內中產階級所具有的這些消費傾向都與私產酒店這樣一種集旅游、投資、住宅三種功能于一身的新興酒店消費方式相契合，這也決定了中產階級成為私產酒店最重要客戶群的絕對地位。

4.4 細分市場

一、個人投資消費客群

游客

游客是私產酒店的一個重要消費客戶群，出游活動絕大多數伴隨著住宿需求，私產酒店的特殊形式，對游客來說是一種有趣而且吸引大較大的投資方式。游客不僅能在自己前往的旅游地免費住宿，還能通過前期的投資在旅游發展中獲得穩定的收益。

中小投資者

中小投資者看重私產酒店，不僅因為私產酒店具有“獨立房間獨立產權”的特點，而且投資相對來說不大，是中小投資者所能承受的。同時私產酒店這種獨特的投資方式、國外產權酒店成熟的發展態勢、穩定的經濟收益等都吸引著中小投資者涉足此領域。

股市的低迷和銀行不斷降息，加上全國范圍內不斷走低的房價，使得中小投資者為了資產的保值將資金投向私產酒店。目前國內海南、山東海濱、河北秦皇島的熱銷的海濱地產培育了相當可觀的產權投資客群。本產品的獨特區位和特色能夠豐富這一部分人投資私產酒店的種類。

外地商務人士

商務旅游所具備的一些特性，如高消費、重游率高等，使私產酒店對外地商務人士形成一定的吸引力。

政府公務員和壟斷單位員工

政府公務員或其他壟斷單位的員工，也屬于中高收入的群體，出游意愿和消費意識、投資意識都較高，他們投資私產酒店一方面獲取投資利潤，另一方面方便出游。

二、公司或機構

公司

私產酒店，既可自住，又能進行投資，這個與普通酒店無可比擬的特性，也被一些公司和機構看中，購買作為“企業會所”用來接待在業務上往來的人士和作為高級管理人員度假休閑。目前不少大型的民營企業和壟斷行業的國營公司在旅游地都有投資企業會所的需求。

旅行社

如果整體購買酒店物業要占用大量的資金，同時手中又握有穩定的客流，中小旅行社為了將利潤最大化，也會考慮購買部分酒店房間自己經營。

分時度假公司

目前世界上已經有數百家大型分時度假集團，形成了巨大的分時度假網絡，分時度假業已發展成為年營業額幾十億美元的全球性產業。隨著國內旅游市場的不斷發展成熟，相關的法律文件也不斷完善，分時度假在國內有著巨大的市場潛力，由此也帶來了私產酒店巨大市場空間。目前國內不少成熟的產權酒店加入了龐大的交換系統，為投資產權酒店的各戶帶來了穩定的收益。

5. 利潤點――私產酒店的收益及成本

5.1 私產酒店對各方的收益

5.1.1從投資利益方面分析

業主可以獲取以下收益

1、40年或70年（居住用地）的產權，投資者在付清所投資的產權公寓的全款以上，即可以獲得40年-70年的獨立物業產權，該產權在有效期內可以進行抵押、轉讓、轉移、繼承。

2、40年-70年客戶利潤分紅。這部分利潤與免費入住天數無關

3、免費入住權，免費入住的時間有些一年18天或24天，也有36天

4、客戶會員卡銷售收入分紅

5、娛樂配套消費優惠權。私產酒店最大的特點在于委托經營，省去麻煩同時提供包租，收益穩定，私產酒店投資的基本形式為，業主擁有一套星級酒店客房的產權之后，再委托開發商或專門的酒店經營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業主來說，省去了不少管理麻煩。而每年給予業主固定百分比的回報率，也使投資的保障度更高

5.1.2從開發商角度分析：

1、開發商通過發售酒店的產權，可以回收大量的資金，為酒店的首期建設提供資金。根據測算一般度假區酒店的樓面地價較為便宜，加上土建及裝修工程以及配套設施，其成本不會很高，但是私產酒店的客房售價均價較高，只要酒店銷售一部分，即能夠收回所有首期成本，以后的部分即是利潤。

2、通過發售酒店客戶產權，提高了酒店知名度，提高酒店的品牌價值。

3、通過發售酒店客房產權，吸引了不少投資者，投資者自然而然地成為酒店的股東，酒店經營狀況與他們自己的利益相關，這些人的見多視廣、管理水平比較高，同時，他們本身又是消費者，他們能夠提出比較中肯的管理模式與方案。

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