升級(jí)版產(chǎn)權(quán)酒店---私產(chǎn)酒店商業(yè)模式淺析

       時(shí)尚消費(fèi)

時(shí)尚消費(fèi)

十分關(guān)注流行趨勢(shì)，有選擇或盲目的跟進(jìn)。尤其是35歲以下的青年中產(chǎn)群體，他們的消費(fèi)水平總是會(huì)略高于收入水平。消費(fèi)外來(lái)產(chǎn)品也是他們流行的一種時(shí)尚。
產(chǎn)權(quán)式酒店也屬于時(shí)尚消費(fèi)項(xiàng)目，源自歐美發(fā)達(dá)國(guó)家、中高檔的消費(fèi)水平等本質(zhì)特點(diǎn)都對(duì)中產(chǎn)階級(jí)客戶群具有極大的吸引力。

品牌消費(fèi)

中產(chǎn)階級(jí)的大多數(shù)都十分關(guān)注品牌，并選擇性的擁有品牌。

文化消費(fèi)

中產(chǎn)階級(jí)有向上躍升愿望和地位憂慮，這就促使他們有較強(qiáng)列的學(xué)習(xí)、更新動(dòng)機(jī)，通過(guò)獲取新的技能、文憑等提升文化資本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

品味消費(fèi)

在日常生活中有意無(wú)意的流露出某種品位標(biāo)志，一方面是為了突出個(gè)性特征；另一方面，則是想顯示出一種身份的“區(qū)隔”：不僅區(qū)隔與其他階級(jí)，特別是下層階級(jí)；同時(shí)也是內(nèi)部不同群體的區(qū)隔。

休閑消費(fèi)與享受型消費(fèi)

關(guān)注健康與生活質(zhì)量，不僅僅生存，還要學(xué)會(huì)享受生活，這已成為中產(chǎn)階級(jí)的大多數(shù)生活方式的基本原則。提前享受的信用消費(fèi)觀念、學(xué)會(huì)休閑才是真正的生活、西方中產(chǎn)階級(jí)生活模式演繹被更加廣泛的接受。

私產(chǎn)酒店作為旅游六要素之一住宿設(shè)施的一種類(lèi)型，在國(guó)外分時(shí)度假制度中是非常重要且不可缺少的部分，對(duì)于喜愛(ài)休閑消費(fèi)和享受生活的中產(chǎn)階級(jí)，私產(chǎn)酒店具有極大的吸引力。

總之，國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)所具有的這些消費(fèi)傾向都與私產(chǎn)酒店這樣一種集旅游、投資、住宅三種功能于一身的新興酒店消費(fèi)方式相契合，這也決定了中產(chǎn)階級(jí)成為私產(chǎn)酒店最重要客戶群的絕對(duì)地位。

4.4 細(xì)分市場(chǎng)

一、個(gè)人投資消費(fèi)客群

游客

游客是私產(chǎn)酒店的一個(gè)重要消費(fèi)客戶群，出游活動(dòng)絕大多數(shù)伴隨著住宿需求，私產(chǎn)酒店的特殊形式，對(duì)游客來(lái)說(shuō)是一種有趣而且吸引大較大的投資方式。游客不僅能在自己前往的旅游地免費(fèi)住宿，還能通過(guò)前期的投資在旅游發(fā)展中獲得穩(wěn)定的收益。

中小投資者

中小投資者看重私產(chǎn)酒店，不僅因?yàn)樗疆a(chǎn)酒店具有“獨(dú)立房間獨(dú)立產(chǎn)權(quán)”的特點(diǎn)，而且投資相對(duì)來(lái)說(shuō)不大，是中小投資者所能承受的。同時(shí)私產(chǎn)酒店這種獨(dú)特的投資方式、國(guó)外產(chǎn)權(quán)酒店成熟的發(fā)展態(tài)勢(shì)、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益等都吸引著中小投資者涉足此領(lǐng)域。

股市的低迷和銀行不斷降息，加上全國(guó)范圍內(nèi)不斷走低的房?jī)r(jià)，使得中小投資者為了資產(chǎn)的保值將資金投向私產(chǎn)酒店。目前國(guó)內(nèi)海南、山東海濱、河北秦皇島的熱銷(xiāo)的海濱地產(chǎn)培育了相當(dāng)可觀的產(chǎn)權(quán)投資客群。本產(chǎn)品的獨(dú)特區(qū)位和特色能夠豐富這一部分人投資私產(chǎn)酒店的種類(lèi)。

外地商務(wù)人士

商務(wù)旅游所具備的一些特性，如高消費(fèi)、重游率高等，使私產(chǎn)酒店對(duì)外地商務(wù)人士形成一定的吸引力。

政府公務(wù)員和壟斷單位員工

政府公務(wù)員或其他壟斷單位的員工，也屬于中高收入的群體，出游意愿和消費(fèi)意識(shí)、投資意識(shí)都較高，他們投資私產(chǎn)酒店一方面獲取投資利潤(rùn)，另一方面方便出游。

二、公司或機(jī)構(gòu)

公司

私產(chǎn)酒店，既可自住，又能進(jìn)行投資，這個(gè)與普通酒店無(wú)可比擬的特性，也被一些公司和機(jī)構(gòu)看中，購(gòu)買(mǎi)作為“企業(yè)會(huì)所”用來(lái)接待在業(yè)務(wù)上往來(lái)的人士和作為高級(jí)管理人員度假休閑。目前不少大型的民營(yíng)企業(yè)和壟斷行業(yè)的國(guó)營(yíng)公司在旅游地都有投資企業(yè)會(huì)所的需求。

旅行社

如果整體購(gòu)買(mǎi)酒店物業(yè)要占用大量的資金，同時(shí)手中又握有穩(wěn)定的客流，中小旅行社為了將利潤(rùn)最大化，也會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)部分酒店房間自己經(jīng)營(yíng)。

分時(shí)度假公司

目前世界上已經(jīng)有數(shù)百家大型分時(shí)度假集團(tuán)，形成了巨大的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，分時(shí)度假業(yè)已發(fā)展成為年?duì)I業(yè)額幾十億美元的全球性產(chǎn)業(yè)。隨著國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的不斷發(fā)展成熟，相關(guān)的法律文件也不斷完善，分時(shí)度假在國(guó)內(nèi)有著巨大的市場(chǎng)潛力，由此也帶來(lái)了私產(chǎn)酒店巨大市場(chǎng)空間。目前國(guó)內(nèi)不少成熟的產(chǎn)權(quán)酒店加入了龐大的交換系統(tǒng)，為投資產(chǎn)權(quán)酒店的各戶帶來(lái)了穩(wěn)定的收益。

5. 利潤(rùn)點(diǎn)――私產(chǎn)酒店的收益及成本

5.1 私產(chǎn)酒店對(duì)各方的收益

5.1.1從投資利益方面分析

業(yè)主可以獲取以下收益

1、40年或70年（居住用地）的產(chǎn)權(quán)，投資者在付清所投資的產(chǎn)權(quán)公寓的全款以上，即可以獲得40年-70年的獨(dú)立物業(yè)產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)在有效期內(nèi)可以進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移、繼承。

2、40年-70年客戶利潤(rùn)分紅。這部分利潤(rùn)與免費(fèi)入住天數(shù)無(wú)關(guān)

3、免費(fèi)入住權(quán)，免費(fèi)入住的時(shí)間有些一年18天或24天，也有36天

4、客戶會(huì)員卡銷(xiāo)售收入分紅

5、娛樂(lè)配套消費(fèi)優(yōu)惠權(quán)。私產(chǎn)酒店最大的特點(diǎn)在于委托經(jīng)營(yíng)，省去麻煩同時(shí)提供包租，收益穩(wěn)定，私產(chǎn)酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級(jí)酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開(kāi)發(fā)商或?qū)ｉT(mén)的酒店經(jīng)營(yíng)公司出租、打理，自己按時(shí)收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，省去了不少管理麻煩。而每年給予業(yè)主固定百分比的回報(bào)率，也使投資的保障度更高

5.1.2從開(kāi)發(fā)商角度分析：

1、開(kāi)發(fā)商通過(guò)發(fā)售酒店的產(chǎn)權(quán)，可以回收大量的資金，為酒店的首期建設(shè)提供資金。根據(jù)測(cè)算一般度假區(qū)酒店的樓面地價(jià)較為便宜，加上土建及裝修工程以及配套設(shè)施，其成本不會(huì)很高，但是私產(chǎn)酒店的客房售價(jià)均價(jià)較高，只要酒店銷(xiāo)售一部分，即能夠收回所有首期成本，以后的部分即是利潤(rùn)。

2、通過(guò)發(fā)售酒店客戶產(chǎn)權(quán)，提高了酒店知名度，提高酒店的品牌價(jià)值。

3、通過(guò)發(fā)售酒店客房產(chǎn)權(quán)，吸引了不少投資者，投資者自然而然地成為酒店的股東，酒店經(jīng)營(yíng)狀況與他們自己的利益相關(guān)，這些人的見(jiàn)多視廣、管理水平比較高，同時(shí)，他們本身又是消費(fèi)者，他們能夠提出比較中肯的管理模式與方案。

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