地產(chǎn)估價(jià)中容積率修正系數(shù)的確定

      

 
以平頂山市一級(jí)商業(yè)用地的容積率修正系數(shù)計(jì)算為例。平頂山市一級(jí)商業(yè)用地位于市中心最繁華地段，北至礦工路、南至湛北路、東至勞動(dòng)路、西至迎賓路，面積約5.3km2，集中了市內(nèi)各大商場(chǎng)及主要的政府機(jī)關(guān)、銀行，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備。在2002年平頂山市基準(zhǔn)地價(jià)更新中以該區(qū)域容積率修正系數(shù)的確定作為重點(diǎn)，通過(guò)調(diào)查不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)，先對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行除容積率外的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，求出標(biāo)準(zhǔn)宗地在不同容積率下的平均地價(jià)，該區(qū)域在乎均容積率4.0時(shí)的平均地價(jià)為2600元／平方米，并以此作為基準(zhǔn)地價(jià)。再根據(jù)平頂山市的城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)狀況、人口狀況及該區(qū)域在平頂山市的經(jīng)濟(jì)、地理位置，確定收益分配系數(shù)為0.75，最后即可根據(jù)公式計(jì)算地價(jià)的容積率修正系數(shù)。如表一： 
表一 平頂山市一級(jí)商業(yè)用地容積率修正系數(shù)計(jì)算 
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容積率     2.0     2.5     3.0      3.5     4.0    4.5    5.0    5.5    6.0    6.5    7.0 
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平均地價(jià)  2000    2200    2360     2500    2600   2680   2750   2800   2850   2900   2920
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修正系數(shù) -0.173  -0.115  -0.069  -0.029   0.000  0.023  0.043  0.058  0.072  0.087  0.092
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六、結(jié)論： 
(一)容積率是影響地價(jià)的一個(gè)重要因素，容積率變化引起的地價(jià)變化幅度受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用。 
(二)容積率對(duì)地價(jià)的影響遵循收益遞增遞減規(guī)律，而且地價(jià)隨容積率的影響變化幅度因不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類(lèi)型而異。 
(三)容積率修正系數(shù)表應(yīng)按不同城市規(guī)模、不同區(qū)域條件、不同用地類(lèi)型分別編制，并且考慮市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)地價(jià)的影響。
　　(來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師) 

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