地產估價中容積率修正系數的確定

      

一、容積率的內涵及其特性 
容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性： 
(一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。 
(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C?H，此種情況下，建筑層數與容積率成正比例關系。 
(三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。 
房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費 
樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建筑面積＝土地單價／容積率 
因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。 
(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。 
二、容積率對地價的影響規律 
影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩余量，市場供求關系使地價相對經濟剩余量產生波動，決定了土地供給的經濟剩余量的分配，使地價的變化趨于復雜化。容積率對地價的影響規律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面： 
(―)遵循“報酬遞增遞減規律”。在一定的技術經濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價。當容積率等于M時，單方造價等于單方售價，土地開發的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。 
 

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