地產(chǎn)估價(jià)中容積率修正系數(shù)的確定

      

 (二)容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過(guò)降低樓面地價(jià)來(lái)降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過(guò)降低樓面地價(jià)降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià)；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵(lì)建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。 
(三)容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。 
(四)容積率對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場(chǎng)，眾多用地者的競(jìng)爭(zhēng)促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來(lái)，歸土地所有者所有；住宅用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒(méi)有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對(duì)不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。 
三、容積率修正系數(shù)確定的原則 
根據(jù)容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，容積率修正系數(shù)的確定應(yīng)遵循以下原則： 
(一)遵循報(bào)酬遞增遞減原則。地價(jià)隨容積率的變化呈現(xiàn)先遞增后遞減的趨勢(shì)，各宗地的容積率在客觀上存在一個(gè)最合理值，在編制城市規(guī)劃時(shí)對(duì)宗地的規(guī)劃容積率一般不會(huì)突破這個(gè)最合理值。所以容積率修正系數(shù)應(yīng)體現(xiàn)地價(jià)隨容積率增加而增大的趨勢(shì)，呈非線性正相關(guān)關(guān)系； 
(二)應(yīng)體現(xiàn)容積率對(duì)地價(jià)的影響特點(diǎn)。不同城市規(guī)模、同一城市不同區(qū)位、不同用途，地價(jià)受容積率的影響程度不同。所以，應(yīng)分城市、分區(qū)位(級(jí)別)、分用途編制相應(yīng)的容積率修正系數(shù)表。 
(三)應(yīng)區(qū)分樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的容積率修正系數(shù)。樣點(diǎn)地價(jià)容積率修正，是在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中，將調(diào)查獲得的具體容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)修正到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的地價(jià)；而基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中的容積率修正，是宗地價(jià)格評(píng)估中，將設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)容積率下的基準(zhǔn)地價(jià)修正到具體容積率下的宗地價(jià)格。兩者修正的方向相反，實(shí)質(zhì)不同，修正系數(shù)也應(yīng)有所不同。 
(四)應(yīng)體現(xiàn)合理的收益分配關(guān)系。地價(jià)隨容積率變化的內(nèi)在因素在于容積率的變化能引起土地投資收益的變化，但土地投資收益的變化能否以地價(jià)形式表現(xiàn)出來(lái)，須通過(guò)土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)。土地的供求關(guān)系影響變化的土地收益在土地所有者與投資者之間的分配關(guān)系。大城市或城市的中心區(qū)域，由于市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ?，相?yīng)的各類土地需求量大，容易形成賣方市場(chǎng)，許多買方的競(jìng)爭(zhēng)，迫使投資者的盈利水平向社會(huì)平均收益水平接近，容積率增加所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余量主要分配給土地所有者，因而容積率的變化引起地價(jià)的變化幅度較明顯；小城市或大城市的邊緣區(qū)域，由于土地需求相對(duì)不足，容易形成買方市場(chǎng)，容積率增加引起的經(jīng)濟(jì)剩余主要分配給投資者，因而容積率的變化引起地價(jià)的變化幅度較弱。 
四、對(duì)當(dāng)前容積率修正系數(shù)確定方法的分析 
當(dāng)前城鎮(zhèn)土地估價(jià)容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定： 
(一)特爾菲測(cè)定法： 
在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中確定修正系數(shù)時(shí)，常采用特爾菲測(cè)定法，通過(guò)專家打分，將總的修正幅度分解到每一個(gè)修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個(gè)。 
此種方法編制的容積率修正系數(shù)無(wú)論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對(duì)地價(jià)的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對(duì)地價(jià)作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結(jié)果的原因主要在于沒(méi)有充分考慮容積率對(duì)地價(jià)影響的特殊性，將容積率與影響地價(jià)的其他個(gè)別因素并列在一起以同等方式確定其修正系數(shù)，容積率的實(shí)際作用程度及作用規(guī)律無(wú)法得到客觀實(shí)際的反映； 
(二)樣點(diǎn)地價(jià)法： 
通過(guò)樣點(diǎn)地價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析確定不同容積率下樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算容積率修正系數(shù) 

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