旅游地產與養老地產：前景很美 分羹不易

李克強總理政府工作報告中明確提出，要大力發展旅游、健康、養老等生活和生產服務業。

復星集團CEO梁信軍預測，隨著我國中等收入人群迅速崛起，包括旅游在內的體驗式消費將擁有巨大的發展空間，我國人口老齡化也會衍生出需求龐大的大健康市場。《每日經濟新聞》記者注意到，萬科、保利、雅居樂等大型房企已經在旅游地產與養老地產領域積極拓展，試圖在住宅市場之外探索新的增長點。

蛋糕看上去很美，但真正能從中分一杯羹的企業屈指可數。實際上，目前旅游地產正面臨供過于求的困境，養老地產則仍在苦苦尋找盈利模式。

旅游地產：要先建配套

談到旅游地產，不得不提到雅居樂清水灣。這個位于海南陵水縣的超級大盤項目，截至2014年底已經為公司帶來逾450億元的收入。然而，即便是這個被譽為國內最成功的旅游地產項目，也在去年一度選擇五折清貨，這從側面印證了國內旅游地產面臨的困境。

即便擁有國內最成功的旅游地產項目，雅居樂清水灣所在的海南省陵水縣旅游產業并未獲得預期中的發展，記者2014年11月在現場調查發現，區域內大部分五星級酒店的年均入住率不到30%，閑置商鋪隨處可見，基礎配套也較為落后。當時陵水縣官方人士透露，該縣人均旅游消費僅176元，遠低于全國730多元的平均水平。

受近年住宅調控的影響，大量房企扎堆進入旅游地產領域?？硕鸾y計發現，截至2009年底，國內旅游地產項目共計926個，但到了2013年底，該數據已經刷新至5299個。

然而，與旅游地產出現井噴式增長相對應的是，項目銷售明顯降溫。最典型的是旅游地產重鎮海南省，該省2014年商品房全年成交64577套，成交面積592.38萬平方米，同比均下降逾兩成，明顯供過于求。

廣州中旗地產董事長陳仁科向《每日經濟新聞》記者表示，絕大部分地產商抱著住宅開發的經驗做旅游地產，而忽略了旅游地產的核心價值――旅游度假功能的開發，這是造成旅游地產急速降溫的主要原因。

“真正意義上的旅游地產應該擁有稀缺的自然資源，但這些資源早已經被瓜分殆盡”，陳仁科表示，目前大多數旅游地產項目在自然資源上并無優勢，開發商只是以“旅游”的名義賣住宅，更注重建房子而非旅游配套，加上地方政府缺乏規劃引導，導致房子建起來后旅游產業跟不上。

養老地產：核心是服務

隨著老齡化社會的來臨，“銀發經濟”將催生蓬勃的市場需求。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。

對于地產商而言，養老地產無疑蘊藏著巨大的商機，包括萬科、保利、越秀地產等房企早已展開積極布局。但在花樣年董事局主席潘軍看來，國內多數養老地產項目都是以養老為“噱頭”賣地產，并沒有真正滿足老齡人的養老需求。

位于杭州良渚文化村的萬科隨園嘉樹可謂是經典案例。據媒體報道，作為萬科集團在高端養老地產領域的試點，該項目于2013年8月首度發售即售罄。但與萬科設想不同的是，40歲左右的“少壯派”成為項目的主要消費人群。

在潘軍看來，造成上述現象的根本原因，是國內的老齡人更喜歡與年輕一輩住得更近，養老地產的未來必然是以居家養老為主，即為現有的住宅提供適老化改造以及養老服務的輕資產模式，而非新建更多的地產項目造成重復建設。“由于我國老齡化人口的人均消費較低，根本無力購買昂貴的養老地產項目，這意味著房企應該通過服務而非地產實現盈利”，在新城控股高級副總裁歐陽捷認為。

在他看來，要推動養老地產的發展，一方面，房企應加速轉型的步伐，通過合作嫁接健康醫療服務資源，以社區為基點為客戶提供養老服務；另一方面，政府也應該對我國的養老產業發展制定詳細發展規劃及行業標準，并在產業發展初期在用地、審批、稅費等領域給予企業支持，鼓勵更多大型房企進入，以便推動產業良性發展。

本文關鍵字：旅游地產 養老地產 查看更多